22 de febrero de 2011

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El deber de conservación de las edificaciones. La Inspección Técnica del Edificio (I.T.E)

ITE El artículo 33 de la Constitución Española de 1978, establece la función social de la propiedad privada. Esto significa que los propietarios están sometidos a un conjunto de leyes y normas de distinto rango, que incardinan la propiedad privada en la sociedad. Como corolario de esta función social de la propiedad todos los propietarios de edificaciones, urbanizaciones y demás bienes inmuebles tienen la obligación de conservarlos en el estado debido de seguridad y salubridad. Esta obligación viene definida en el artículo 16.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) en estos términos:

Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.”

Asimismo el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo dispone que “El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general”.

Este deber de conservación aparece ya en la primera Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956. Incluso en el propio Código Civil existe una referencia en su artículo 389, donde se preceptúa que en cuanto amenazase ruina un edificio o construcción, el propietario está obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída.

El medio con que cuenta la Administración para verificar que todos los propietarios cumplan con la obligación de que sus edificios se encuentren en un correcto estado de mantenimiento y en buenas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público es la Inspección Técnica del Edificio (en adelante ITE), concebida como una obligación legal impuesta per se a los propietarios de los edificios y como un instrumento de fomento de la conservación de los edificios, a cargo al presupuesto de los propietarios para sufragar los gastos ocasionados por la inspección – no es un impuesto municipal y únicamente hay que abonar los honorarios profesionales del técnico competente. Además, en caso de ser necesario, igualmente habrán de hacerse cargo de las obras de reparación para solucionar las deficiencias detectadas. Algunos Colegios Profesionales han elaborado unos honorarios de referencia que pueden servir de orientación a los profesionales y a todos los ciudadanos.

El incumplimiento de la ITE supone el incumplimiento del deber de conservación y por tanto conllevará la imposición de sanciones y, en su caso, su ejecución por el Ayuntamiento que repercutirá el coste en los propietarios del edificio.

Aunque a priori pudiera sostenerse la creencia que el cumplimiento de este deber de conservación supondrá el advenimiento de un gasto superfluo o un incremento de las derramas en las comunidades de propietarios, a mi juicio el mantenimiento de la buena salud de los edificios garantiza la estabilidad del éstos y, por tanto, su durabilidad y seguridad. Asimismo se evitan reclamaciones de terceros ante hipotéticos daños derivados del mal estado de nuestro edificio y se mantienen o se alcanzan las condiciones de confort y se reducen los consumos energéticos. Y, finalmente, se evita la depreciación de los edificios manteniendo o aumentando su valor de mercado y mejorando las expectativas de alquiler o venta, ya que una ITE favorable constituye una garantía para vendedores y compradores o arrendatarios del buen estado del inmueble.

En la actualidad y, a salvo de la previsión contenida más adelante, de conformidad con la importantísima STC de 20 de marzo de 1997 – que interpretó el marco legal aplicable al urbanismo -, la regulación jurídica de la ITE viene definida por normas autonómicas y locales. En este sentido, la ITE es una inspección que han de pasar los edificios en los ayuntamientos y comunidades que así lo hayan aprobado, según su catalogación y antigüedad, para acreditar su buen estado en cuanto a seguridad, independientemente del uso al que estén destinados. Están obligados a realizar la inspección todos los propietarios, sean personas físicas o jurídicas. En caso de estar integrados en Comunidades de Propietarios, el deber de inspección corresponde a la propia Comunidad.

La ITE se lleva a cabo por los técnicos competentes (arquitectos/ arquitectos técnicos) o por las entidades de inspección técnica homologadas a instancias de los propietarios. Éstos contratan libremente al técnico que efectúa la inspección. Los técnicos deben acceder y reconocer el inmueble objeto del expediente y dictaminar sobre las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación. En particular, y en líneas generales, estas condiciones, son las siguientes:

  • Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Seguridad y estabilidad en sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, en particular si pueden caer en la vía pública o que conlleven una merma de las condiciones de aislamiento y de protección contra incendios del propio edificio o de alguna de sus partes.
  • Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones a través de la fachada, de la cubierta o del terreno.
  • Estanqueidad y buen funcionamiento de las redes generales de fontanería y saneamiento.

Como regla general, los criterios para determinar si un edificio está en condiciones de ITE favorable o desfavorable son siempre propios del técnico que realiza la Inspección se debe considerar como síntomas patológicos causantes de ITE desfavorable aquellos que pongan en peligro la seguridad del propio inmueble y de sus habitantes (daños estructurales), la seguridad de los viandantes (desprendimientos de los elementos de fachada o de sus revestimientos), o la habitabilidad del edificio (filtraciones de agua por cubierta o fachadas al interior del edificio, rotura de tuberías o canalones, etc...). La suciedad en fachada solo será motivo de ITE desfavorable si está provocada por causas que pueden llegar a provocar daños como los anteriores.

La Documentación mínima que debe presentarse puede ser la siguiente:

  • Acta e Informe en impreso oficial debidamente cumplimentado, firmado por el técnico y por la propiedad o representante, visada por el correspondiente colegio profesional en todas sus hojas.
  • Plano parcelario
  • Fotografías en color en tamaño adecuado:
    • En caso de ITE favorable: como mínimo, fachadas y algún elemento común (cubierta, escaleras, portal, ...)
    • En caso de ITE desfavorable, además de las anteriores, fotografías de los desperfectos detectados.
  • En caso de no encontrarse constituida la Comunidad de Propietarios, relación de todos los propietarios del inmueble (Nombre, apellidos, DNI y domicilio a efectos de notificación).
  • Toda la documentación técnica aportada (Acta, Informes, Planos y Fotografías) debe estar firmada por el técnico redactor y visada.

No obstante, hay que tener en cuenta que el ministro de Fomento, José Blanco, ha anunciado estos días que el Gobierno va a aprobar en las próximas semanas el Proyecto de Ley de Calidad y Sostenibilidad del Medio Urbano. Esta norma introduce la obligatoriedad de realizar la inspección técnica de edificios en las localidades de más de 25.000 habitantes, como mínimo, a todos los edificios de uso residencial que tengan más de 40 años (contados a partir de su construcción o rehabilitación completa). Proyecto que ya fue anunciado por Rubalcaba en el mes de noviembre de 2010, en el marco de la Ley de Economía Sostenible.

Este proyecto de Ley ofrece nuevos instrumentos que facilitan la gestión y la cooperación entre administraciones para actuaciones de rehabilitación e introduce facilidades para la financiación de las mismas. También establece la regulación básica en relación con la calidad en las edificaciones.

Esta ley es importante porqué creará una regulación básica estatal para la inspección técnica de edificios que fijará también que la inspección tendrá una periodicidad mínima no superior a quince años. Además, se habilitará que se incluya la certificación de la eficiencia energética de las viviendas, tal y como exigirá la ley de Economía Sostenible, para las edificaciones nuevas que se pongan en venta o alquiler.

Por otra parte, en la CCAA de Catalunya se ha aprobado recientemente el Decret 187/2010, de 23 de novembre, sobre la Inspecció Tècnica dels Edificis d'habitatges (DOGC 26.11.2010), que establece que habrán de pasar una revisión obligatoria todos los edificios de viviendas plurifamiliares que tengan más de 45 años y los que vayan asumiendo esa antigüedad. Este Decreto entrará en vigor el próximo día 26 de febrero de 2011.

La Inspección Técnica del Edificio se compone de tres procedimientos sucesivos que, atendiendo a este marco normativo, pueden desarrollarse de la siguiente forma:

  1. La inspección visual de los elementos comunes del edificio que el arquitecto encargado. Si durante esta inspección se detectan deficiencias que comporten riesgo inminente para las personas, el arquitecto lo comunicará inmediatamente tanto a la propiedad como al ayuntamiento para que se adopten las medidas urgentes.
  1. La redacción del informe de la inspección técnica y calificación del estado del edificio por parte del mismo arquitecto. Según las deficiencias detectadas puede ser necesario la realización de obras de reparación y el consiguiente certificado de final de obras.

El informe de la inspección técnica que emite el arquitecto encargado de la inspección se elabora siguiendo un modelo normalizado e incluirá: Identificación, descripción, croquis y fotografías del edificio. Descripción de la envolvente: fachadas, medianeras, patios y cubiertas. Descripción de la estructura vertical y horizontal y de la escala. Descripción de las instalaciones comunitarias: saneamiento, agua, electricidad, gas u otros fondos energéticas y ascensor. Deficiencias detectadas, su calificación (graves o leves) y el plazo para su subsanación y calificación del estado general del edificio: muy grave, con deficiencias graves, con deficiencias leves o sin deficiencias.

A partir de las deficiencias detectadas y detalladas en el informe, el arquitecto califica el estado general del edificio de la siguiente manera:

    • Muy grave: existencia generalizada de deficiencias que por su importancia afectan gravemente la estabilidad del edificio y representan un peligro para la seguridad de las personas. Que exige adoptar con carácter inmediato las medidas de seguridad correspondientes.
    • Con deficiencias graves: existencia de deficiencias que por su importancia. Que obliga a subsanar en los plazos indicados. Si las deficiencias conllevan riesgo para las personas hay que adoptar medidas urgentes de seguridad, previas a la ejecución de las obras.
    • Con deficiencias leves: existencia de deficiencias producidas por falta de conservación. En este caso, hay que efectuar los trabajos de mantenimiento adecuadas para evitar el deterioro del edificio.
    • Sin deficiencias: no se aprecian deficiencias en la inspección visual. Se continuará con las tareas de mantenimiento habituales.
  1. El certificado de aptitud emitido por la Administración.

A partir del Informe Técnico, la Administración emitirá el Certificado de Aptitud, calificando el edificio de apto o no apto. Será Apto: cuando el estado general del edificio se califique "sin deficiencias" o "con deficiencias leves" o cuando ante la existencia de deficiencias calificadas como graves se presente Certificado emitido por técnico competente que acredite que las deficiencias han sido correctamente subsanadas. Será No Apto: cuando el estado general del edificio sea calificado como "muy grave" El certificado de aptitud tiene una vigencia de 10 años transcurridos los cuales deberá renovarlo siguiendo el mismo procedimiento y dentro del año siguiente al de su caducidad. La vigencia del certificado con calificación de apto queda subordinada a mantener los requisitos exigidos para su concesión.

La inspección técnica es obligatoria en los siguientes casos:

· Para edificios plurifamiliares de viviendas de más de 45 años de antigüedad

· Si el edificio o las viviendas del edificio se quieren acoger a programas públicos de fomento de la rehabilitación.

· Si lo determinan los programas o las ordenanzas locales, que podrán contener previsiones más amplias y exigentes, como por ejemplo, extender la obligación de la inspección técnica a los edificios unifamiliares. Se entiende por edificio plurifamiliar aquel que contenga más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener otros usos.

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