10 de marzo de 2011

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Validez de la cláusula que autoriza la realización de obras en elementos comunes a los propietarios de locales comerciales

Cualquier propietario de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal se encuentra legitimado para poder realizar dentro de su casa o negocio todas las obras y modificaciones que estime conveniente, sin necesidad alguna de solicitar permiso a la Comunidad de Propietarios. No obstante, esta facultad se encuentra limitada a que dichas obras no afecten a la estructura, seguridad o estética del edificio ni perjudiquen a otro propietario.

A título meramente ilustrativo, cualquier propietario puede construir un tabique en el interior de su casa para sacar dos habitaciones de una grande, mas no puede interrumpir el paso de una tubería por su piso sin contar con la aprobación del propietario afectado o de la comunidad o pintar las ventanas de otro color pues altera la estética de la fachada.

Esta facultad viene establecida en el artículo 7.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/99, de 6 de abril en los términos siguientes:

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador

En cuanto a la obras en las zonas comunes del edificio ningún propietario se encuentra legitimado para realizar alteración alguna. Por ejemplo, para poder abrir una nueva puerta al pasillo o una ventana exterior, no es suficiente la aprobación del Presidente ni de la mayoría de los propietarios aprobada en Junta, sino que se requiere la unanimidad de todos los propietarios, y bastaría la oposición de uno de ellos, para que no se pudiese lograr el acuerdo, pues afecta al título constitutivo (vid. art. 17.1ª de la LPH).

Veamos otro ejemplo más. El reemplazo de las puertas de entradas de los pisos, a mi juicio, puede ser efectuado por cuenta de cada propietario, pero manteniendo el mismo color de las anterior, por razones de uniformidad. Respetando el aspecto exterior de la puerta, no es necesario solicitar permiso a la Comunidad pues, en este caso, debe primar la seguridad de los propietarios por encima del interés de aquélla. Por el momento, dejemos esta materia aquí.

En referencia a los locales existen determinadas cuestiones que suscitan un enorme interés por la posibilidad de que en los mismos se puedan establecen cualquier negocio permitido por la ley. Así, por ejemplo, la evacuación de humos de la chimenea de restaurantes, instalación de aparatos de aire acondicionado que sobresalen de la fachada y el ruido producido por los mismos. Estos temas serán tratados en otros artículos.

Volviendo a los locales, cabe señalar que los estatutos de la Comunidad de Propietarios suelen ser normas de régimen interno que, respetando los parámetros prefijados en la ley, suelen especificar las reglas mínimas de convivencia y, en ocasiones, el destino de los locales, con una fórmula más o menos genérica o específica.

Como sucede con los testamentos ológrafos, los estatutos – sobre todo si no han sido redactados por un administrador de fincas o Abogado especializado en la materia – suelen ser susceptibles de diversas interpretaciones que acabarán siendo resueltas por los Tribunales de Justicia.

Recientemente, se ha dictado la STS de fecha 22 de diciembre de 2010 (Roj: 7741/2010, Id Cendoj: 28079110012010100878), siendo ponente D. Juan Antonio Xiol Ríos, en la que se resuelven determinadas cuestiones sobre esta materia dignas de atención.

Este supuesto se centra en el ejercicio de una acción personal de nulidad de un acuerdo comunitario adoptado por la Junta general de una comunidad de propietarios, por la que se exige el cierre de las "ventanas" de local del recurrente. Esta nulidad se basa en vulnerar dicho acuerdo lo dispuesto en los arts. 9 y 10 de los estatutos de la comunidad, donde se autoriza a los propietarios de locales de negocio a llevar a cabo en los mismos las obras de adaptación para el uso a que se destinen, pudiendo modificar la fachada del local mediante la apertura de huecos; pretensión frente a la que se opone la comunidad demandada, defendiendo la legalidad del acuerdo, alegando que no vulnera los estatutos. Por tanto, el problema radica en determinar si esta autorización otorgada por los estatutos permite válidamente llevar a cabo la apertura de huecos, como los que ha abierto el recurrente, sin necesidad de obtener una previa autorización por parte de la comunidad de propietarios

Como es fácil de apreciar, ninguna de las partes discute la validez y eficacia de los estatutos, normas reglamentarias aprobadas por la comunidad y cuya eficacia viene establecida por el Art. 5.3 a LPH. A este respecto la STS de 27 de septiembre de 1991, señala que: "la autorización concedida por la unanimidad de los copropietarios del inmueble, se ha ido otorgando a medida que cada uno de ellos adquiría su parte privativa, y firmaba la escritura de compra, aceptando la de obra nueva y división horizontal, como antecedente necesario, y los estatutos, incorporados a ella, por los que habría de regirse la comunidad. Los futuros copropietarios del inmueble fueron libres de aceptar unas condiciones que figuraban en tal título constitutivo de la propiedad que pensaban adquirir (art. 5 de la ley propiedad horizontal); pero una vez prestado su consentimiento, tienen que atenerse a lo reglamentariamente estatuido”.

Sin entrar en el fondo del asunto, resulta sencillo colegir que la discusión se centra en una cuestión meramente interpretativa de los preceptos señalados en los estatutos. Recuerda el alto tribunal que en materia de interpretación contractual hay que acudir al artículo 1281 del Código Civil que señala: “si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. ”

Sin embargo, al margen de esta cuestión, merece reseñarse la conceptualización del término “fachada” que realiza la sentencia. “La Sentencia dictada por la Audiencia Provincial, ha desestimado la acción ejercitada por quien ahora recurre, acudiendo a una distinción entre el concepto de fachada del edificio y el concepto de fachada del local, para desde esta diferenciación concluir que la autorización otorgada por los estatutos de la comunidad a los titulares de los locales comerciales, a realizar obras en la fachada, quedaba limitada a la fachada que lo fuere del local.

No resulta posible tal distinción. La pared o muro que delimita el local y le separa del exterior o de la zona común constituye fachada del edificio y como tal, constituye uno de los elementos comunes sobre el que recae un derecho de copropiedad con los demás dueños de los pisos o locales del inmueble. Así

resulta de la definición ofrecida por el artículo 396 CC y así se describe por los estatutos de la comunidad, cuyo artículo primero señala «Son elementos comunes generales del edificio, el solar, los cimientos, la estructura, la cubierta, las fachadas, tanto al exterior como a patio, los desagües y acometidas de agua (...)»

La distinción que realiza la Audiencia Provincial entre el concepto de fachada del edificio y fachada del local, carece de virtualidad práctica, dado que, en todo caso la fachada del local, sigue manteniendo su carácter de elemento común. Esta Sala ya ha descrito que la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie. De este modo cuando los estatutos de la comunidad permiten a los propietarios de los locales comerciales «a) Modificar la fachada del local o locales mediante cierre, apertura, división, subdivisión de huecos y obras de ornamentación y embellecimiento u otras similares», sin duda se refieren a la fachada, considerada como elemento común.”

Como señala el alto tribunal “El problema radica en determinar si esta autorización otorgada por los estatutos permite válidamente llevar a cabo la apertura de huecos, como los que ha abierto el recurrente, sin necesidad de obtener una previa autorización por parte de la comunidad de propietarios. Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo. Dicha jurisprudencia limita tal posibilidad a que las obras que se realicen no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otro propietario.”

Continúa afirmando el tribunal que “La aplicación de la doctrina al presente litigio exige la estimación del recurso de casación. La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario.”

Para concluir que: “Finalmente se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el título o los estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario.”

Fuente: Difusión Jurídica

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