5 de mayo de 2011

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La impugnación de acuerdos en la Ley Propiedad Horizontal. Nulidad o anulabilidad

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su redacción originaria de 1960, en el artículo 16, no dejaba clara la cuestión de si los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios contrarios a la LPH o a los propios estatutos de la comunidad eran nulos de pleno derecho o simplemente anulables.

En este sentido, esta materia fue objeto de un intenso debate doctrinal y jurisprudencial (vid. entre otras, STS de 5 de diciembre de 1989 y de 29 de octubre de 1993).

La reforma de la LPH del año 1999 dio nueva redacción al referido precepto, cuyo contenido pasó a los vigentes artículos 17 y 18 de la ley. En particular, de este último precepto se deduce que los acuerdos contrarios a la LPH son meramente anulables. En este sentido, este precepto distingue tres clases de acuerdos impugnables:

a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, fijando el plazo de caducidad de un año, contando desde la adopción del acuerdo o desde la comunicación del mismo al propietario ausente.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, en cuyo caso el plazo d impugnación es de tres meses.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, plazo de impugnación también de tres meses.

En líneas generales, el referido artículo 18 de la LPH ha despejado en gran medida las dudas que existían sobre si los acuerdos contrarios a esta ley o a los estatutos eran nulos radicalmente o simplemente anulables. Evidentemente, atendiendo al contenido aquél, queda suficientemente claro que los acuerdos se consideran anulables, dado que son válidos si no se impugnan y, en menor medida, dado el brevísimo plazo de caducidad de la acción. En este sentido, la nulidad radical predicada en el Código Civil únicamente debe aplicarse – cfr. STS de 23 de julio de 2004 -, respecto de aquellos acuerdos que violen “disposiciones legales imperativas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención” – cfr. art. 6.3 del CC -, y de los acuerdos ” contrarios a la moral, al orden público o que impliquen fraude de ley .Obviamente, la nulidad radical de estos acuerdos implica necesariamente que no están sometidos al plazo de impugnación previsto en el artículo 18.3 de la LPH, ni cabe convalidación alguna de los mismos.

Siguiendo esta distinción entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal (anulables, impugnables o susceptibles de sanación) y acuerdos contrarios a otras leyes imperativas (nulos), debe matizarse lo siguiente:

No todo acuerdo contrario a la LPH que no vulnere otra ley imperativa es meramente anulable. No puede sostenerse que un acuerdo adoptado sin las mayorías exigidas en el artículo 17 de la LPH, sin las preceptivas notificaciones o fuera del ámbito competencial de la junta de propietarios sea meramente anulable, sino que debe considerarse nulo radicalmente por inexistente. Por lo que, no es de aplicación en estos casos en breve plazo de caducidad de la acción dispuesta en el artículo 18 de la LPH ni la convalidación por el transcurso del mismo.

En conclusión, cabe distinguir dos tipos de acuerdos, atendiendo a su tipo de ineficacia:

1. Acuerdos impugnables, contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal (salvo en lo referente a la adopción misma de los acuerdos) o a los estatutos de la comunidad, susceptibles de sanación o convalidación por el transcurso del plazo de caducidad de la acción de impugnación.

2. Acuerdos nulos radicalmente, por ser contrarios al orden público, contravenir leyes imperativas (distintas de la LPH) o por haber sido adoptados sin los requisitos que fija esta última ley, incluyendo los acuerdos adoptados sin los requisitos formales que exige la ley.

Para finalizar, desde un punto estrictamente registral, debe sostenerse la inscribilidad de los acuerdos, aunque no haya transcurrido el plazo referido de impugnación, puesto que el artículo 9.3 de la LPH establece su ejecutividad con carácter general (salvo si la ley previene lo contrario). La RDGRN de fecha 31 de marzo de 2005 recalca este carácter ejecutivo de los acuerdos comunitarios, desde que se asientan en el libro de actas. Señala la referida resolución que la certificación del Secretario ha de presumirse válida mientras no se anule judicialmente, y sin que pueda desvirtuarse por la oposición de algunos propietarios ante el Registrador:

“(…) En cuarto lugar se discute la validez de la certificación del secretario de la junta de Propietarios, nombrado en la misma Junta, cuando se ha recibido por el Registrador comunicación de alguno de los propietarios (notificados por la registradora al amparo del artículo 327 párrafo quinto de la Ley Hipotecaria). Tampoco este defecto puede ser mantenido, ya que el Registrador debe pasar por la presunción de validez (mientras no se anule judicialmente) de la certificación del libro de actas de la comunidad de propietarios (cfr. Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, que atribuye inmediata ejecutividad a los acuerdos reflejados en el citado libro de actas), y sin que el hecho de que el nombramiento del secretario se hubiera efectuado en la misma sesión sea obstáculo según la ley para certificar del mismo. El mismo criterio debe seguirse con relación a las comunicaciones efectuadas por algunos propietarios, que manifiestan su oposición al acuerdo, ya que la notificación prevista en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a los titulares de derechos que pudieran ser perjudicados por la resolución que en su día dicte la Dirección General, tan sólo es afectos de que puedan ejercer los recursos que estimen procedentes, pero sin que su oposición esté prevista legalmente como defecto que impida la inscripción (…)” (F.J. 4).

Bibliografía

Rafael Calvo González-Vallinas. Problemática de la Propiedad Horizontal. Cuadernos de Derecho Registral. 2008.

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