16 de junio de 2011

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Excepciones en la aplicación del principio del tracto sucesivo

imagesEl tracto sucesivo viene a ser considerado – por la doctrina y jurisprudencia-, como uno de los principios más relevante del sistema registral de publicidad. La finalidad principal del mismo es contribuir a una mejor formación del contenido registral con una doble exigencia: demandar la identidad personal y real en la correlación entre el título inscribible y el Registro y ordenar sucesivamente los asientos de cada folio sobre la base de un nexo causal entre la titularidad registral del transferente y la del adquirente que inscribe.

De forma descriptiva, podemos definir el principio de tracto sucesivo como aquella técnica operativa del sistema de folio real, cuya finalidad es establecer un orden entre los asientos, como complemento del orden entre las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo de los títulos inscribibles, sobre la base de la previa inscripción del título del transferente en el momento de la inscripción del título del adquirente, aunque el acto dispositivo sea anterior, como presupuesto estructural para la producción de los efectos esenciales del sistema.

El sistema registral en el ordenamiento jurídico español tiene carácter no constitutivo y voluntario. Es decir, que las inscripciones practicadas en el Registro de la Propiedad no hacen nacer los derechos y gozan de una presunción ad probationem. El principal escollo que plantea la no obligatoriedad de la inscripción es que, con relativa frecuencia, algún derecho no se inscriba, originando con ello una discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extra-registral que supone una quiebra del principio del tracto sucesivo. A esta ruptura se la conoce como interrupción del tracto sucesivo, que se convierte en un obstáculo para la inscripción de actos posteriores por falta de inscripción del derecho del otorgante. Para uno conocimiento efectivo de los procedimientos de reanudación del tracto sucesivo existente en nuestra legislación puede consultarse este artículo.

Retomando el tema que nos ocupa, cabe señalar que la regla general del tracto sucesivo registral requiere colmar la necesidad de la previa inscripción del título del transferente. En este sentido, señala el párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria que:” para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos”.

Del contenido de este precepto podemos destacar, como aspecto más llamativo, el requisito de la previa inscripción. La previa inscripción del título del causante o transferente se constituye como un requisito formal a la hora de inscribir cualquier título, mas no se exige que, para el ejercicio de la facultad dispositiva por parte del dueño, sea necesaria su previa inscripción. La previa inscripción deviene necesaria para inscribir, pero no para transferir civilmente.

Por otra parte, este requisito se extiende a toda clases de títulos, es decir, comprende todos los actos por los que se “transmitan, graven modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles” y ha de serlo a favor del otorgante y no de su representante, como señala el precepto arriba referido: “de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos”. No obstante, la intervención por medio de apoderado ha de recogerse expresamente en el asiento, de conformidad con lo dispuesto en la regla 9.ª c) del artículo 51 del Reglamento Hipotecario: “Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente”.

Por otra parte, la exclusión de la representación en la regla del tracto sucesivo viene confirmada por el párrafo 4.º del citado artículo 20 de la LH: “No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes”.

Por consiguiente, en el momento en que se pretenda la inscripción de un título y en relación con el cumplimiento de este requisito por el transferente, pueden ocurrir tres situaciones distintas: que el requisito de la previa inscripción se ha ya cumplido, que el derecho esté inscrito a favor de persona distinta del otorgante o que el derecho inscrito no se encuentre inscrito. Analicemos cada una de estas posibilidades.

1. Que el requisito de la previa inscripción se encuentre cumplido

Cuando el dominio o derecho real objeto del acto inscribible está inscrito o anotado a favor del disponente o perjudicado, la finca de que se dispone en el título es la misma que figura registrada y no existen obstáculos registrales derivados del título presentado y, por tanto, se practicará el asiento correspondiente (cfr. RDGRN de 8 de noviembre de 1991).

2. Que el derecho se encuentre inscripto a favor de persona distinta del otorgante

El párrafo 2.º del artículo 20 de la LH dispone que: “En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada”. Esta calificación denegatoria tiene una aplicación concreta en el artículo 140.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con las anotaciones preventivas de embargo. Dispone este precepto que: “Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según los casos (…)”.

Ahora bien, la Disposición Final 3.ª de la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, de reforma del Código Penal, introduce una confirmación y una excepción a esta regla. Por una parte, confirma, al dispone que: “No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento”.

Y, por otra parte, - fundamentalmente por razones de seguridad y garantía de las consecuencias del juicio penal ante la ocultación o distracción de sus bienes por el imputado -, excepciona, al señala que: “En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento”

3. Que el derecho no se encuentre inscrito

La falta de previa inscripción del derecho del causante impide la inscripción a favor del adquirente, sencillamente por razones de tracto y puede obedecer a dos motivos que analizamos a continuación:

· Que la finca no esté inmatriculada.- En este caso, el párrafo 3 del artículo 20 de la LH establece que: “Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley

· Que se trate de un título rezagado.- Esta situación viene producida cuando, encontrándose la finca inmatriculada, se interrumpe la cadena de titulares por alguno de los subadquirentes con título inscribible. A este caso, se refiere el artículo 105 del Reglamento Hipotecario – regla que también viene recogida en el artículo 140.1 del RH : “No obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable.”

Pues bien, tras esta breve introducción y siguiendo la exposición de este tema, ahora toca el turno de analizar aquellas excepciones legales al principio del tracto sucesivo. En este sentido, el artículo 20 de la LH recoge cuatro supuestos de inscripción de bienes procedentes de herencia, en los que no es necesario un previo asiento especial de inscripción a favor de los herederos – aunque se conozca el eslabón correspondiente que deberá reflejarse en la inscripción de forma abreviada. Estos supuestos son los siguientes:

· Ratificación por los herederos de documentos otorgados por el causante – cfr. Art. 20.5.1 de la LH.- No será necesaria la previa inscripción a favor de los herederos, para inscribir los documentos que otorguen cuando rarifiquen “contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.” En el caso de que los herederos se negarán a otorgar la escritura de ratificación, ésta habría de ser otorgada por el Juez (cfr. Art. 1279 del CC).

· Ventas o cesiones a un coheredero – cfr. Art. 20.2.2 de la LH.- Tampoco es necesaria la previa inscripción a favor de los herederos cuando “vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare”.

· Adjudicaciones o ventas en ejecución de sentencia – cfr. Art. 20.5.3 de la LH.- Tampoco es necesaria la previa inscripción a favor de los herederos cuando “se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.”

· Muerte de un heredero antes de formalizarse la sucesión del causante – cfr. Art. 20, penúltimo párrafo.- “Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.”

Asimismo, en distintas disposiciones del Reglamento Hipotecario, aparecen recogidas otras modalidades en la aplicación del tracto sucesivo. Veámoslas:

· Anotaciones de embargo en procedimientos seguidos contra herederos del causante por deudas de éste – cfr. Art. 166.1.º del RH.

Si el procedimiento se sigue contra la herencia yacente, es suficiente expresar la fecha del fallecimiento. Si se sigue contra herederos determinados, además se deberá hacer constar las circunstancias personales de aquéllos – cfr. Art. 166.1 del RH.

· Anotaciones de embargo en procedimientos seguidos contra herederos o legatarios del causante, por deudas de aquéllos – cfr. Art. 166.1.2.º del RH.

En este supuesto, se hará constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad y de defunción del causante. Si bien hay que observar que: “La anotación se practicará sobre los inmuebles o derechos que especifique el mandamiento judicial en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor.”

· Anotaciones de embargo de bienes de la sociedad conyugal.

En el supuesto de que se trate de bienes gananciales, constante la sociedad, dependerá de que el embargo se decrete por deudas gananciales o privativas y de que los bienes estén inscritos a nombre de uno o de ambos cónyuges – cfr. el artículo 144.1 de la LH. Si la sociedad se halla disuelta y no liquidada, el embargo habrá de decretarse contra ambos cónyuges o contra el sobreviviente y los herederos del premuerto o, bien, solo contra los herederos de ambos, si los dos cónyuges han fallecido. En cualquier caso, los herederos deben legitimarse con el correspondiente título sucesorio y su derecho se registrará en tracto abreviado.

· Anotaciones de embargo de bienes privativos por confesión y de la vivienda habitual de la familia.

En el supuesto de que se trate de bienes privativos por confesión del consorte, la demanda ha de dirigirse contra el cónyuge a cuyo favor aparezcan inscritos los bienes, sea o no el cónyuge deudor – cfr. Arts. 95.4, 144.2 del RH y 1324 del CC. Si se trata de la vivienda habitual, las limitaciones a la facultad dispositiva del titular registral y el cumplimiento del tracto se consiguen mediante la manifestación de que la vivienda no tiene aquel carácter; el consentimiento de ambos cónyuges o la notificación de la demanda al cónyuge no titular registral – cfr. Arts. 1320 del CC y 144.5 del RH.

· Modificación de entidad hipotecaria y acto dispositivo simultáneo.

Señala el artículo 49 del RH que: “Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.”

· Enajenación conjunta por todos los herederos.

Este supuesto, incluidos por parte de la doctrina, se encuentra recogido en el artículo 209 del RH: “La cancelación de la anotación preventiva de derecho hereditario tendrá lugar: Cuando se haya practicado la partición de herencia en los términos expresados en el artículo 83 o cuando la finca o derecho real anotado haya sido transmitido conjuntamente por todos los herederos. En ambos casos, si no hubiere en el Registro asiento que lo impida, se cancelará la anotación preventiva en el mismo asiento en que se inscriba la partición o transmisión sin necesidad de solicitud expresa y extendiéndose al margen de la anotación preventiva la oportuna nota de referencia. Cuando haya caducado, por haber transcurrido cuatro años, u ocho en caso de prórroga, desde su fecha, según el artículo 86 de la Ley, bien a instancia del dueño o dueños del inmueble, o bien porque deba expedirse alguna certificación de cargas referente a la finca o derecho real anotado, en cuyo caso se verificará de oficio y por nota marginal de caducidad. En ambos supuestos, se cancelarán las demás anotaciones que de ella traigan causa, cualquiera que sea su origen. No se cancelará por caducidad esta anotación preventiva cuando conste en el Registro el acuerdo de indivisión o la prohibición de división a que se refieren los artículos 400, párrafo segundo, y 1051 del Código Civil en tanto no transcurran los plazos señalados para la indivisión o se justifique por documento público haber cesado la comunidad, o cuando se haya solicitado expresamente por los interesados. ”

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