27 de febrero de 2014

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La conceptualización del Derecho de Retorno Arrendaticio

El derecho de retorno arrendaticio se encuentra debidamente consolidado y garantizado constitucionalmente como una consecuencia necesaria del progreso social, del estado del bienestar y del derecho a la vivienda que postula el artículo 47 de la Constitución Española y su finalidad concreta es la consecución de la expectativa legítima que aspira a tener cualquier persona de permanecer en la vivienda que ocupa.


En el derecho civil histórico la doctrina mayoritaria mantenía un cierto debate sobre la acertada conceptualización del derecho de retorno, fruto de determinadas manifestaciones del mismo en diferentes textos de la normativa arrendaticia de la época (cfr. Decreto de 5 de septiembre de 1952, Ley del Suelo de 1956 y el TRLAU de 1964). Con la aprobación del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, por el que se aprobó el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos la doctrina impuso una acepción restringida del concepto de este derecho vinculándolo únicamente al supuesto previsto en el artículo 62.1.2.º de la citada ley de excepción a la prórroga forzosa cuando el arrendador proyectara el derribo de la finca para edificar otra.

En la actualidad, la doctrina jurisprudencial y el propio legislador utilizan la expresión derecho de retorno arrendaticio para designar la facultad legal otorgada a los arrendatarios de fincas sujetas a un proceso de rehabilitación integral o demolición para su posterior reconstrucción procedente de actuaciones aisladas no expropiatorias, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación. En estas circunstancias la ley otorga un derecho respecto a la nueva edificación a los arrendatarios que hayan tenido que ser desalojados por ese motivo pudiendo optar por recibir el pago de una indemnización o volver a ocupar el inmueble una vez realizada su rehabilitación o nueva construcción.

El derecho de retorno regulado en el TRLAU de 1964 consistía en el derecho que se reconocía al arrendatario o inquilino que se viese expulsado de la finca que ocupaba, como consecuencia de la aplicación de la segunda de las causas de excepción a la prórroga forzosa previstas en el art. 62 del derogado TRLAU, a que se le pusiese a su disposición en el nuevo edificio una vivienda de características semejantes a la que venía habitando. La redacción de este precepto era la siguiente:
“1. No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: (…) 2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuenta cuando menos con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de locales de negocios si en el inmueble a derribar los hubiere”.
Este derecho tenía su desarrollo en los artículos 78 y siguientes del TRLAU de 1964 en el que se regulaba el procedimiento para llevarlo a efecto y las consecuencias del incumplimiento de sus obligaciones por las partes. Dicha ordenación debía a su vez completarse con el Decreto 393/1959, de 17 de marzo, que modificando el Reglamento Hipotecario regulaba la anotación preventiva del derecho de retorno en el Registro de la Propiedad. 

El derecho de retorno arrendaticio se encuentra actualmente contemplado en la legislación civil arrendaticia que desarrolla la previsión contenida en la legislación urbanística. La finalidad de la legislación del suelo es la protección de los ocupantes legales de una finca incardinados dentro de un proceso de ejecución urbanística, a través de la técnica del derecho de retorno en los supuestos de ejecución de actuaciones aisladas no expropiatorias. 

La vigente Disposición Adicional Octava de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que el referido derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta. 3.ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo dispuesto en esta disposición y, en su defecto, por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964.

En la legislación urbanística se reconoce el derecho de retorno a través de la Disposición Adicional 5ª de la Ley 8/1990 de 25 de julio de reforma del régimen urbanístico y valoración del suelo, cuyo contenido recoge literalmente la referida Disposición Adicional Cuarta, Regla 3ª de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana 1/1992. 
“(…) En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera que sea éste. En estos casos, el propietario deberá garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno.” 
En este punto, resulta obligado mencionar la STC 61/1997 de 20 de marzo que declaró la inconstitucionalidad de gran parte de la Ley Suelo de 1992 y particularmente de la regla 2ª de la Disposición Adicional Cuarta por invadir competencias propias de las Comunidades Autónomas. Sin embargo, la sentencia, reconoce la plena vigencia de la regla 3ª de dicha disposición cuando el Fundamento Jurídico 41.c) párrafo 5 de la Sentencia dice que: 
“(…) El apartado 3 se refiere al derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación cualquiera que sea éste, debiendo el propietario garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno. Respecto de este punto ostenta el Estado un evidente título competencial ex art. 149.1.8º C.E., ya que establece una norma materialmente civil, atinente al tráfico jurídico privado (…).”
La Ley 6/98, de 13 de abril, sobre régimen del Suelo y Valoraciones, por medio de su Disposición Derogatoria Única procedió a la derogación del RDL 1/1992, de 26 de junio por el que se aprobó el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, con excepción de la Disposición Adicional Cuarta, Reglas 1ª y 3ª. La posterior Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo mantenía la vigencia de estas disposiciones cuando no las incluía entre las expresamente derogadas en su Disposición Derogatoria Única. 

No obstante, esta norma fue derogada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la vigente ley de suelo. Sin embargo, parece ser que esta norma seguía manteniendo en vigor la Disposición Adicional Cuarta Regla 3ª de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana 1/1992, cuando en la Disposición Adicional Undécima constaba la transcripción directa de aquélla disposición. 

Ahora bien, la Disposición Adicional Undécima del Real Decreto Legislativo 2/2008 ha sido expresamente derogada por el apartado 2º de la Disposición Derogatoria Única de la reciente Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Por lo que, en la actualidad el derecho de retorno a que se refiere la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 se encuentra reconocido, reproducido y transcrito en similares términos en el artículo 14.2 de la Ley de 26 de junio de 2013:
“Cuando se actúe de manera aislada y no corresponda aplicar la expropiación, los arrendatarios que, a consecuencia de las obras de rehabilitación o demolición no puedan hacer uso de las viviendas arrendadas, tendrán el derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato. Para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deberá proporcionar una nueva vivienda, cuya superficie no sea inferior al cincuenta por ciento de la anterior y siempre que tenga, al menos, noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.”
En cualquier caso, el derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta. 3.ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992 como el artículo 14.2 de la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana se encuentran referidos sólo a los arrendatarios que cumplan la doble condición de encontrarse en actuaciones aisladas, por tanto no incluidas en una unidad de ejecución, y de tratarse de actuaciones no expropiatorias. En este sentido, los arrendatarios que se vean afectados por un tipo de actuación de esta índole se les reconoce el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, especificando que tal derecho será ejercitable frente al dueño de la nueva edificación cualquiera que sea éste y añadiendo que en todo caso al propietario deberá de garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno. 

La redacción de la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 viene a ser coincidente con el contenido del referido artículo 14.2 de la de vigente ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana: 
“ (…) Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.”
La introducción de esta disposición fue consecuencia directa de la enmienda número 284, presentada en el Senado por el grupo parlamentario socialista alegando como causa justificativa la de articular el derecho de retorno prevenido en la Ley del Suelo de 1992 para facilitar las operaciones de conservación rehabilitación integral que vengan exigidas por el planteamiento urbanístico. 

La doctrina ha venido formulado determinadas críticas a esta disposición. En primer lugar, no parece excesivamente correcta la técnica utilizada por el legislador de no introducir directamente este derecho de retorno en el propio articulado de la ley y hacerlo a través de una disposición adicional. En segundo lugar, es técnicamente incorrecta la remisión al derogado TRLAU de 1964 y no a la totalidad de la Ley vigente. En último lugar, la doctrina mayoritaria advierte que la citada remisión es al derecho de retorno regulado en los artículos 78 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que habrá de ser interpretado con las debidas matizaciones y adaptaciones y no a la excepción al mismo consignada en el artículo 81.5 de dicho texto legal para edificios con más de cien años de antigüedad, ya que en esta se configura no un derecho de retorno propiamente dicho, sino una excepción al mismo, pues en este caso únicamente se otorga un simple derecho de preferencia a favor del arrendatario. 

Aunque la doctrina más reciente y la jurisprudencia se han mostrado partidarias de reconocer la plena vigencia del derecho reconocido por la regla 3.ª de la Disposición Adicional 4ª de la Ley del suelo de 1992, fundamentalmente por la ausencia de una derogación expresa de la citada la disposición, este panorama cambia con la aprobación de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana cuyo apartado 2º de su Disposición Derogatoria Única deroga expresamente la Disposición Adicional Undécima del Real Decreto Legislativo 2/2008, vaciando de contenido la referencia hecha en la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 a aquélla disposición. Con toda seguridad, hubiese sido más acertado que el legislador hubiera procedido a la modificación de la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 en el sentido de sustituir la referencia realizada a la regla 3.ª de la Disposición Adicional 4ª de la Ley del suelo de 1992 por la del artículo 14.2 de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. 

De la redacción de la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 parece sencillo deducir que para que sea ejercitable el derecho de retorno del arrendatario se debe producir previamente una demolición total o rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura del edificio sometido a arrendamiento siempre que proceda de una actuación urbanística aislada no expropiatoria y exigida por el planeamiento urbanístico. Por ello, parece obligado remitirnos a la legislación urbanística para descubrir el significado de la expresión “actuación urbanística aislada”. 

En una primera aproximación, desde la óptica del Derecho Urbanístico, pueden definirse las actuaciones urbanísticas aisladas o asistemáticas como aquéllas actuaciones procedentes de un planeamiento urbanístico que se desarrollan en suelo urbanizado. Estas actuaciones urbanísticas consisten en la progresiva sustitución de las edificaciones existentes por otras nuevas, en la edificación en solares vacantes o en la obtención de terrenos por la Administración para la implantación de concretos usos dotacionales públicos. O más sintéticamente, aquellas que se realicen mediante otro sistema distinto del de expropiación actuando fuera de una unidad de ejecución. 

La finalidad de estas actuaciones aisladas o asistemáticas es la edificación sobre una parcela, previa su conversión, en su caso, en solar. La utilización de técnicas de actuación asistemática exige, en primer lugar, que la parcela no esté incluida en una unidad de actuación o ejecución que exija la equidistribución de derechos y obligaciones entre varios propietarios, porque entonces estamos ante actuaciones integrales o sistemáticas. En las asistemáticas nos encontramos ante actuaciones aisladas, que no implican a otros propietarios, que están al margen. Y, en segundo lugar, que se trate de suelo urbanizado, con su correspondiente calificación. Ahora bien, sí que es posible que, siendo urbanizado, se necesite realizar actos exigibles para la conversión de parcela en solar, porque todas las legislaciones autonómicas lo consideran un requisito previo para el ejercicio de los derechos edificatorios. 

El desarrollo de una actuación aislada se produce cuando el titular solicita del Ayuntamiento correspondiente una licencia de obras, que es el elemento desencadenante de la actuación. En la propia licencia se establecerán, en su caso, las condiciones de obligación de cesión de terrenos, de conversión en solar, y las garantías en caso de ejecución simultánea de la urbanización y la edificación. Por tanto, parece claro que en el caso de que se trate de actuaciones urbanísticas aisladas, la referida legislación arrendaticia únicamente reconoce a los arrendatarios el derecho de retorno, debiendo asumir el propietario la carga de garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno a las viviendas. 

Sin embargo, el estudio de las actuaciones urbanísticas aisladas es ciertamente complejo y resulta conveniente diferenciarlo de otros supuestos de demolición de un edificio propios de actuaciones sistemáticas derivadas del Derecho Urbanístico que no caben incluir dentro de esta formulación utilizada por la D.A. Octava de la LAU de 1994. 

1.- Demolición de inmuebles objeto de expropiación forzosa.- Para este supuesto era aplicable el régimen contenido en la regla 1ª de la Disposición Adicional 11ª del Real Decreto Legislativo 2/2008. 

2.- Demolición por declaración en ruina física.- Se trata de aquellos supuestos de inmuebles declarados en ruina, cuando el derribo no es exigido por el planeamiento, sino en un expediente de ruina autorizado por la autoridad municipal. Esta declaración de ruina exige un procedimiento administrativo revisable instado por el propietario, que por lo general deriva de la falta de conservación del inmueble. El derribo producido por esta declaración es enteramente distinto al originado por una actuación asistemática efectuada para ejecutar una previsión del planeamiento urbanístico. En tal caso la demolición no deriva de la ruina, sino de la licencia de reedificación o rehabilitación otorgada por la Administración en el marco del planeamiento urbanístico. A diferencia de las actuaciones urbanísticas aisladas, la declaración de ruina extingue los arrendamientos sin derecho a indemnización, no dando lugar al derecho de retorno, ya que no se trata de una actuación urbanística exigida por el planeamiento. 

En este sentido el artículo 28 de la LAU de 1994 es concluyente cuando establece que el contrato de arrendamiento se extingue por la declaración de ruina acordada por la autoridad competente. La jurisprudencia en este sentido tiende a rechazar cualquier posible equiparación. Así la STS de 25 de enero de 1999, con referencia a la regulación contenida en la Ley 8/1990, refundida en la DA 4ª del TRLS de 1992, reconoce que dicha disposición se refiere a actuaciones urbanísticas en sentido estricto que se correspondan con actos en ejecución del planeamiento. En consecuencia las actuaciones que no tienen origen o justificación en el planeamiento sino en una situación de ruina resultan totalmente ajenas a la disposición adicional octava y se rigen por el régimen común de la LAU de 1994. 

3.- Rehabilitación del inmueble sin declaración de ruina.- En este caso, el inmueble se encuentra conforme con el planeamiento, pero tiene una defectuosa conservación o se halla estado ruinoso, sin haberse decretado la ruina, en este caso el contrato de arrendamiento queda suspendido y se produce el denominado derecho de retorno impropio, regulado en el art. 26 de la LAU1994 y que no es sino un suspensión de la relación contractual. 

El art. 26 prevé en estos casos la opción del arrendador de suspender o resolver el contrato si es necesaria la ejecución de obras de conservación. Dichas obras pueden derivar en el deber genérico civil de conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad, para servir al uso convenido, previsto en el art. 21 de la LAU, o bien de obras acodadas por una autoridad competente que hagan temporalmente inhabitable la vivienda arrendada, en cuyo supuesto se suspenden las obligaciones contractuales de las partes hasta que el arrendatario vuelva al domicilio. 

La doctrina suele rechazar aún en los casos de rehabilitación integral que nos encontremos ante un verdadero derecho de retorno. Sin embargo, no debe desconocerse que las consecuencias realmente son las mismas, circunstancia que debe de ser tenida muy en cuenta a la hora de evitar un tratamiento discriminatorio que no esté justificado en razones jurídico materiales. 

4.- Demolición de inmuebles por su inscripción en el registro municipal de solares.- El inmueble debe ser objeto de actuaciones de conservación rehabilitación o debe de ser edificado en plazo pero el propietario no cumple entrando en el régimen de venta forzosa e inscripción en el Registro Municipal de solares. En estos supuestos, en los que por haberse desatendido los requerimientos de la Administración se procede a la declaración de ruina y la aplicación del régimen de expropiación o venta forzosa, resultaría discutible si, de acuerdo con la Disposición Adicional 4ª del TRLS de 1992 y de la DA 8ª de la LAU de 1994, cabría llegar a entender que estamos ante un supuesto de actuación impuesta por el planeamiento y en consecuencia someterse a lo dispuesto en la regla 1ª de la disposición adicional 11ª . 

5.- Demolición de inmuebles fuera de ordenación, supuesto de edificios anteriores al planeamiento y disconformes con él.- A este supuesto atendía el derogado art. 137.5 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, el cual reconocía en tales casos el derecho de retorno e implícitamente el de realojo. Habiéndose suprimido dicho precepto y como quiera que la D.A. 8ª de la LAU vincula este derecho a la existencia de una actuación urbanística aislada y no expropiatoria, ha de estimarse que las edificaciones fuera de ordenación deben de quedar excluidos del ámbito de aplicación de aquél derecho. 

6.- Demolición voluntaria para mejorar la condición del edificio. - El inmueble es conforme con el planeamiento y aun así el propietario solicita licencia para demoler y reedificar la finca. En estos casos, y dado que la actuación no está impuesta por el planeamiento, el arrendador no puede obligar al arrendatario a abandonar su vivienda. Sin embargo, no debe desconocerse que dado el carácter puramente obligacional del arrendamiento, el amparo que obtiene el arrendatario no viene determinado por razón de la relación contractual sino por la situación posesoria que ostenta frente al mismo, circunstancia que debe de ser tenida en cuenta en supuestos de cese de la posesión del inmueble por más de un año y cualquier otro de cese la situación posesoria. Cabe por excepción, la resolución del contrato de arrendamiento, en los supuestos de los contratos sometidos a la LAU de 1964, en virtud del denominado derribo gubernativo que autoriza el delegado de Gobierno previo compromiso de construir un tercio más de las viviendas de las existentes o uno más si se trata de locales de negocio, no existiendo otra indemnización para el arrendatario que el derecho de retorno y el de realojo en el tiempo que medie hasta que se produzca aquél.

En conclusión, que el derecho de retorno arrendaticio sería exclusivo de actuaciones aisladas y no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico que conllevarán la obligación legal del arrendador de proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral del edificio sometido a arrendamiento y su régimen jurídico vigente es la Disposición Adicional Octava de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que desarrolla el artículo 14.2 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana y los artículos 78 a 94 y el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos. En este sentido, resulta ilustrativa la STSJ de La Rioja de 26 de noviembre de 1997: 
“La primera y principal de las pretensiones la fundamenta la demanda en las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en la Adicional Octava de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y en la Adicional Cuarta de la Ley del Suelo de 1992. El derecho de retorno pretendido por los actores no tiene apoyatura alguna en el derecho de retorno contemplado y regulado en la primeramente citada Ley, en cuanto éste, regulado en los artículos 81 a 88 de la misma , estaba previsto para el concreto supuesto de su artículo 62,2º esto es, el de denegación de la prórroga legal del inquilinato cuando el arrendador pretendiera el derribo de la finca para la posterior edificación de otra, en la que al inquilino se le reconocía el derecho a reinstalarse en igual cualidad arrendaticia supuesto legal que nada tiene que ver con las operaciones urbanísticas reparcelatorias y fincas edificables resultantes, en que se enmarca el Proyecto de Reparcelación aprobado por la Corporación municipal. De otra parte, el derecho de retorno previsto, en reciproca remisión, tanto por la Disposición Adicional octava de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos cuanto por la Adicional Cuarta, regla 3ª, de la Ley del suelo tampoco son de aplicación al caso, toda vez que aparece exclusivamente referido a las "actuaciones aisladas no expropiatorias", pero no a los demás supuestos (reglas 1ª y 2ª) contemplados en la última citada Disposición, entre los que resulta incardinable la actuación urbanística considerada en el acuerdo impugnado, por enmarcarse dentro de una unidad de ejecución a través del sistema de actuación por cooperación. No tratándose obviamente aquí de una actuación aislada por cuanto en ésta, a tenor de los artículos 29.1, b), 31.2, 185 y 186 del Texto Refundido de 1992 , la actividad urbanizadora y edificatoria recae sobre una parcela no incluida en una unidad de ejecución”. 
La obligación legal del arrendador de proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral del edificio sometido a arrendamiento como consecuencia de actuaciones aisladas y no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico se encuentra profundamente vinculado con el deber de conservación que imponen a los propietarios de fincas urbanas la legislación del suelo (cfr. artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.) No obstante, La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 y el artículo 14.2 de la Ley 8/2013 se limitan exclusivamente a especificar las características de la nueva vivienda asignada al arrendatario remitiéndose en todo lo demás a la antigua LAU de 1964.

En efecto, la referida Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 establece la condición que habrá de cumplir la nueva vivienda o local en cuanto a su superficie. Si la vivienda era de menos de 90 m2 habrá que adjudicar al arrendatario una vivienda de la misma superficie, y si fuera de más de 90 m2 habrá que adjudicarle una vivienda de al menos el 50% de la superficie que disponía, con el límite mínimo de los 90 m2. De esta forma, como se acaba de exponer, el propietario no queda obligado en todos los casos a proporcionar al inquilino una vivienda de medidas exactas a la que venía disfrutando con anterioridad. 

Por otro lado, la referida Disposición Adicional Octava únicamente se refiere a que el arrendador deberá entregar una vivienda de "características análogas" a la que tenía el arrendatario, en cuanto a altura y situación en el edificio, debiendo estar ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado. Por tanto, parece claro que ante la ambigüedad del legislador se convierte en necesario la existencia del correspondiente acuerdo de voluntades entre el arrendador y el arrendatario, teniendo en cuenta que estas exigencias legales se aplican con independencia de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento. 

Finalmente el derecho de retorno se puede hacer constar en el Registro de la Propiedad, conforme al art. 15 del Reglamento Hipotecario, por nota al margen de la inscripción de la finca que se reedifique. Teniendo en cuenta que sin esta inscripción no surtirá efectos contra terceros adquirentes. La nota se cancelará por caducidad transcurridos 5 años desde su fecha. El fundamento de la publicidad registral del derecho de retorno es evitar los posibles perjuicios que durante la reconstrucción de la finca se puedan ocasionar al antiguo arrendatario El fundamento de la publicidad registral del derecho de retorno es evitar los posibles perjuicios que durante la reconstrucción de la finca se puedan ocasionar al antiguo arrendatario En efecto, señala el citado precepto del Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947 que: 
“Los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca que se reedifique. Sin esta constancia no perjudicará a terceros adquirentes el expresado derecho. Para extender la nota bastará solicitud del interesado, acompañada del contrato de inquilinato o arriendo y el título contractual, judicial o administrativo del que resulte el derecho de retorno. Transcurridos cinco años desde su fecha, las expresadas notas se cancelarán por caducidad.”

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25 de febrero de 2014

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Proposición del CGPJ de mantener el control del juez en los casos de separación y divorcio de mutuo acuerdo ante notario

El borrador de informe al Anteproyecto de Ley de Jurisdicción Voluntaria que el pleno del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) estudiará este jueves propone mantener el control del juez en los casos de separaciones y divorcios de mutuo acuerdo, así como la presencia de un abogado en este tipo de expedientes cuando los tramiten los notarios.


El texto considera que la competencia para celebrar un matrimonio --que el Anteproyecto extiende a los notarios-- no debe amparar la de disolverlo, al argumentar que "son realidades absolutamente diferenciadas". Asimismo, el borrador recoge que debe seguir siendo preceptiva la intervención de un abogado en este tipo de expedientes, así como en todos los relativos a la capacidad de las personas, menores y familia en general. De este modo, se recomienda "específicamente" la presencia de un abogado en los expedientes notariales de separación y divorcio de mutuo acuerdo, considerándose imprescindible que cada parte esté asistida en todo caso por su propio letrado.

Respecto al requisito de la edad para contraer matrimonio, que pasa de 14 a 16 años, el borrador pide mantener un cierto grado de discrecionalidad judicial, como en determinados casos ocurre actualmente.

Valoración de los requisitos para acceder a la Asistencia Jurídica gratuita

Además, el borrador de informe propone que continúen siendo las Comisiones de Asistencia Jurídica Gratuita --y no los notarios o los registradores en los expedientes que tramiten-- las que valoren la concurrencia de los requisitos relativos a la insuficiencia de recursos económicos que dé derecho a esta prestación.

En la misma línea y en los casos de algunos expedientes cuya tramitación se atribuye en exclusiva a notarios y registradores, el texto aboga porque se aplique el arancel correspondiente a los documentos sin cuantía que los acerquen, en cuanto a su coste para el usuario, a los tramitados en sede judicial, carentes de tasa.

Por último, el texto propone mantener exclusivamente en el ámbito jurisdiccional las reclamaciones de deudas dinerarias no discutidas y lo justifica en la "ineludible necesidad" de que sea el juez quien controle --a través de su competencia para inadmitirlo-- la propia admisión de la petición y la suficiencia de la documentación presentada por el acreedor, "cada vez más compleja".

En este sentido, el borrador destaca la necesidad de un riguroso control previo por parte del órgano judicial de la suficiencia y adecuación de los documentos y recuerda que el control de la información que se facilita al deudor para conformar su voluntad de aceptar o no la reclamación efectuada es esencial (EUROPA PRESS)
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La duración y el Régimen de Extinción de los Arrendamientos de Vivienda Suscritos entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. La doctrina sentada por la STS de 16 de abril de 2013



Continuamos analizando el régimen normativo transitorio dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos para los contratos de arrendamiento de renta antigua. En el precedente artículo analizamos someramente la Disposición Transitoria Tercera de la citada Ley la cual establece el régimen normativo transitorio de los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de aquélla.

En esta ocasión vamos a tener la oportunidad de estudiar la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1994 que contempla el régimen de extinción de los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados a partir entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 y subsistente a partir de esta última fecha. En la referida disposición se establece que dichos contratos de arrendamiento de vivienda quedarán sujetos al régimen normativo impuesto por el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, al texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 con las modificaciones previstas en esta disposición.

Esta Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1994 determina que la tácita reconducción lo será por un plazo de tres años cuando, expirado el plazo pactado en el propio contrato o la tácita reconducción del Código Civil (si se hubiera aplicado la misma y, una vez terminada, estando en vigor la nueva Ley), el arrendatario continuara ocupando la vivienda durante quince días con el consentimiento del arrendador. A continuación, establece que el arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la LAU de 1994.

La doctrina jurisprudencial se encontraba dividida en cuanto a la prórroga de estos contratos de arrendamiento una vez finalizada la tácita reconducción de tres años prevista por la referida D.T. Primera. En este sentido, existía una cierta corriente doctrinal que defendía la aplicación del artículo 10 de la LAU de 1994, lo que venía a suponer una nueva prórroga de tres años; si bien el arrendatario podría resolver el contrato al finalizar cada año de la nueva prórroga. Por el contrario existía otra corriente doctrinal que consideraban la aplicación de la tácita reconducción del Código Civil por el plazo fijado para la renta e incluso existían sentencias que defendían la aplicación del artículo 9 LAU de 1994.

Llegados a este punto, resulta obligado mencionar la STS de 16 de abril de 2013, porque sienta doctrina casacional en relación con la duración y régimen de extinción de los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 - fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Así el Tribunal Supremo niega la aplicación del artículo 10 de la LAU de 1994 en cuanto a la prórroga de estos contratos de arrendamiento una vez finalizada la tácita reconducción de tres años prevista en la Disposición Transitoria Primera utilizando el razonamiento siguiente:
“No podemos aceptar que al contrato de arrendamiento renovado deba aplicársele un nuevo plazo de tres años conforme al art. 10 de la LAU , pues ello contradice lo establecido en la DT primera. La DT primera establece una regulación específica sobre duración contractual (principio de especialidad) para los contratos concertados tras el RD Ley 2/1985, primándolos con una inesperada tácita reconducción de tres años, por lo que la mención a que "el arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda", ha de entenderse referida al resto de las normas pues para la duración ya hay una norma especial. El art. 4 del Código Civil establece que se ha de estar a las normas que contemplen un supuesto específico. Si el legislador hubiese querido dicha doble prórroga lo habría establecido expresamente -y pudo hacerlo, pues cuando quiso hizo concreta mención a preceptos específicos- y no dudó en hacerlo ya que la DT 1ª se remite a la DT 2ª, que establece la aplicación nominal de los arts. 12, 15 y 24 de la ley, pero no del artículo 10, por lo que procede desestimar el motivo principal del recurso.”
Y, por tanto, fija como doctrina casacional la siguiente:
“(…) que la DT primera de la LAU se ha de entender de manera que, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda concertados a partir de 9 de mayo de 1985, se encuentran sometidos a una tácita reconducción de tres años, tras lo cual le es de aplicación lo establecido en los arts. 1566 y 1581 del CC (…)”.
Por si estáis interesados en su lectura, a continuación os transcribo el contenido íntegro de esta Sentencia del Tribunal. 
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24 de febrero de 2014

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Una breve introducción sobre el régimen transitorio de la LAU de 1994 para la extinción de los contratos de alquiler de locales de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985

Sin duda, el Derecho Arrendaticio Español se ha convertido en una disciplina jurídica compleja y necesitada del asesoramiento y consejo de profesionales especializados. Buena prueba de esta afirmación, la podemos encontrar en el farragoso y tedioso régimen normativo transitorio de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establecido a través de sus seis disposiciones transitorias. Cuando vea la luz el próximo año 2015 se cumplirán veinte años de la entrada en vigor de la referida norma arrendaticia. Esta fecha va a suponer la finalización de todos aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio que fueron otorgados bajo el régimen legal de la prórroga forzosa, antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica – es decir, antes del día 9 de Mayo de 1985.

En efecto, la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece el régimen normativo transitorio de los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la referida norma arrendaticia afirmando que continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y por las modificaciones contenidas en la propia disposición.

A prima facie y con fundamento en la referida disposición, los contratos de arrendamientos de locales de negocio celebrados antes de la entrada en vigor del Decreto Boyer que se encuentren en situación de prórroga legal quedarán extinguidos siempre que el arrendatario fuera una persona física por causa de su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la Ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. Por otra parte, si resulta ser un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por una persona jurídica la fecha límite prestablecida se puede aumentar a cinco años más, hasta el 1 de enero de 2020, siempre que en los diez años anteriores a la entrada en vigor del referido Decreto no se hubiera producido el traspaso del local de negocio.

Al desarrollo de estas cuestiones vamos a dedicar este artículo, asumiendo que un análisis de este régimen transitorio conlleva necesariamente soportar el problema de la diferente duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados en función de si son suscritos por personas físicas o por personas jurídicas.

Contratos de arrendamientos de locales de negocio celebrados por personas físicas.- La norma general es la aplicación por imperativo legal de la prórroga forzosa. En principio, el contrato se extinguirá por jubilación o fallecimiento del arrendatario. Sin embargo, se permiten las dos subrogaciones previstas en el art. 60 de la Ley de 1964 cuando, a la entrada en vigor de la LAU de 1994, no se hubieran producido ninguna de ellas. Si se hubiera producido una subrogación, se permite entonces únicamente la primera subrogación prevista. Por tanto, si ya se hubieran producido las dos subrogaciones, se aplicará la regla general de extinción de estos contratos antes citada, salvo si el arrendatario, antes de su jubilación o fallecimiento, ha traspasado el local a un tercero.

La primera subrogación se permite a favor del cónyuge del arrendatario, hasta su jubilación o fallecimiento; podría subrogarse un descendiente en defecto de dicho cónyuge, en cuyo caso no cabría segunda subrogación y se extinguiría a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la nueva Ley. La segunda subrogación se concede a favor de los descendientes del arrendatario, una vez fallecido o subrogado el cónyuge y siempre que no hayan transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la nueva Ley, extinguiéndose el contrato igualmente al finalizar dicho plazo. En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasen el local el contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el contrato se extinguirá en esta última fecha.

Contratos de arrendamientos de locales de negocio celebrados por personas jurídicas.- Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica, superiores a 2.500 metros cuadrados y se desarrollen actividades económicas (las comprendidas en la División 6 del Impuesto sobre Actividades Económicas) se extinguirán el 1 de enero de 2015. En los locales de menos de 2.500 metros cuadrados el plazo se reduce a cinco años, por lo que concluyó el 1 de enero de 1999. En caso de que no se realicen dichas actividades económicas se prevé un régimen de extinción en función de la solvencia económica del arrendatario y de las cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, que va de los cinco a los veinte años. Cuando el traspaso del local de negocio se hubiese producido en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, la fecha de finalización de dicho contrato de arrendamiento se prolongaría cinco años más, es decir finalizaría el día 1 de enero de 2020.

Para finalizar señalar que una vez producida la extinción de estos contratos de arrendamiento el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. Asimismo, el arrendatario tendrá preferencia para arrendar nuevamente el local si dentro del año siguiente a la extinción de su contrato, el arrendador pretende arrendar el local a un nuevo arrendatario. En este caso, el antiguo arrendatario tendrá derecho de preferencia para arrendarlo, en igualdad de condiciones que el nuevo interesado. Para ello el arrendador debe notificar previamente al actual arrendatario las condiciones aplicables al nuevo contrato.

Breve referencia a los Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985.- En este supuesto se trata de analizar aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio realizados después de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica que se caracterizaban por la libertad de pactos y que en su virtud ambas partes estipularon acogerse al régimen de prórroga forzosa de la LAU de 1964. La exposición de Motivos de la LAU de 1994 consideraba que este tipo de contratos basados en la libertad de pactos no conllevaban especial problemática por este mismo motivo. Por ello, la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 vino a mantener el régimen legal aplicable a dichos arrendamientos.

Ahora bien la doctrina jurisprudencial reciente plasmada en la STS de 17 de noviembre de 2011 ha venido a modificar la interpretación y aplicación de dicha norma estableciéndose la extinción de dicho contrato en las mismas condiciones que los contratos creados con la legislación de 1964. Esta Sentencia establece una novedosa relación entre las Disposiciones Transitorias Primera y Tercera de la LAU de 1994 en relación con los contratos de arrendamiento suscritos por personas jurídicas con posterioridad al 9 de mayo de 1985. El Tribunal Supremo se basa para ello en el carácter temporal de los contratos de arrendamiento (art. 1.543 del Código Civil), estableciendo que el principio de autonomía de la voluntad de las partes previsto en el art. 1.255 del citado cuerpo legal, y el art. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no pueden conllevar la alteración de la naturaleza y esencia temporal de los contratos locativos.
“(…) El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento. En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994. Estas razones impiden la estimación del recurso de casación, pues el criterio expuesto coincide plenamente con el reflejado en la sentencia que se recurre, y del que resulta que en aplicación del apartado cuarto de la DT Tercera LAU 1994, tras la entrada en vigor de la LAU 1994, el contrato que vinculaba a los litigantes se prorrogó hasta el año 2000, fecha a partir de la cual el arrendamiento entró en periodo de tácita reconducción anual, conforme a lo establecido en el artículo 1566 CC, por lo que la arrendadora podía, como así hizo, comunicar al arrendatario, a partir de esa fecha, su deseo de poner fin al contrato de arrendamiento al término de la anualidad (…)”.
Fuente consultada: El artículo de Javier Gómez Ocaña, titulado . Datado el día 6 de junio de 2012. Publicado en el Diario La Ley.
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Los Ministerios de Fomento y Justicia trabajan en la normativa que regulará el registro de inquilinos morosos

Los ministerios de Fomento y de Justicia están trabajando en la normativa que regulará el nuevo registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (o registro de inquilinos morosos, como es comúnmente conocido), creado por la Ley 4/2013, de flexibilización y fomento del alquiler de viviendas, de junio del año pasado, así como en el sistema informático que se utilizará para la gestión de esta base de datos.

Así lo reconoce el Gobierno en una respuesta escrita al portavoz adjunto de UPyD en el Congreso, Carlos Martínez Gorriarán, quien hace unos meses pidió al Ejecutivo una valoración sobre los efectos de los cambios normativos aprobados en esta materia.

En el texto, que recoge Europa Press, el Ejecutivo recuerda que durante la tramitación de la normativa se acordó la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler donde recoger los datos de todos los ciudadanos que hayan sido condenados en firme -judicialmente en un desahucio o por la vía del laudo arbitral- por no haber cumplido sus obligaciones de pago para que puedan ser conocidos por los arrendadores.

La organización y funcionamiento de este registro "quedaban pendientes de ser aprobados por real decreto, sin que se estableciera plazo para ello", señala el Gobierno, añadiendo que Fomento y Justicia trabajan "activamente" en este momento en la "elaboración de la normativa del Registro así como en el desarrollo de su sistema informático". No obstante, no indica ninguna fecha aproximada para su entrada en funcionamiento.

Además, el Gobierno indica las medidas incluidas en la Ley 4/2013, de fomento del alquiler de viviendas se demostrarán eficaces "si se ha reducido el plazo entre la resolución definitiva en la que se acuerda el lanzamiento de los arrendatarios y la efectividad del mismo", un dato del que no dispone el Ministerio de Justicia ya que es "competencia del Consejo General del Poder Judicial ".

Fuente: Europapress
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21 de febrero de 2014

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Aprobación del proyecto de la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita

El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes del Proyecto de Ley de Justicia Gratuita que por primera vez incluirá como beneficiarias, independientemente de sus ingresos, a las asociaciones de víctimas del terrorismo, junto a las de consumidores y usuarios, las de discapacitados, los sindicatos y representantes de los trabajadores, Cruz Roja, las entidades gestoras de la Seguridad Social y el Servicio Público de Empleo.

Además, el texto aprobado hoy eleva el umbral para que puedan acogerse a esta prestación las asociaciones de utilidad pública y las fundaciones. A partir de ahora tendrán derecho si sus beneficios anuales son inferiores a cinco veces el IPREM (31.950 euros), mientras que antes para poder acceder tenían que tenerlos de menos de tres veces (19.170 euros).

El Proyecto de Ley incorpora a los colectivos vulnerables y la elevación de umbrales previstos en el anteproyecto de ley aprobado por el Consejo de Ministros de 13 de enero de 2013. Para evitar cualquier perjuicio al ciudadano se adelantó la entrada en vigor de este beneficio a través del Real Decreto Ley del 22 de febrero de 2013, por el que se modificó el régimen de las tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y el sistema de asistencia jurídica gratuita.

Colectivos incluidos

Los colectivos incluidos en la justicia gratuita, independientemente de sus rentas, son las víctimas de violencia de género, terrorismo y trata de seres humanos, así como los menores y discapacitados psíquicos víctimas de abusos.

El texto, que sustituirá a la Ley vigente de 1996 para adaptarla a la realidad actual, teniendo en cuenta la experiencia acumulada y las propuestas formuladas por las Administraciones Públicas y los Colegios profesionales implicados, también incluye a las víctimas de accidentes con secuelas permanentes que reclamen indemnizaciones por los daños sufridos.

El Proyecto de Ley amplía el número de beneficiarios al incorporar a las víctimas citadas con independencia de sus ingresos, pero también al elevar el umbral para acceder a la justicia gratuita. Así, se garantiza el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 119 de la Constitución, al asegurar que nadie deje de acudir a los Tribunales por falta de recursos para litigar.

Con el texto aprobado hoy se da un impulso al modelo español de justicia gratuita gracias, no sólo a la incorporación de nuevos recursos fruto de la aplicación y vinculación del nuevo régimen de tasas judiciales, que garantizan su viabilidad, sino a que también se pone coto a posibles abusos mediante sistemas de seguimiento en el que participan todas las partes que hacen posible la prestación de este beneficio.

Umbrales más altos

Teniendo en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, que ha avalado el espíritu de la reforma aprobada hoy, el texto prevé que, dado que las tasas judiciales aumentan los costes procesales, se incrementen los umbrales hasta ahora vigentes para evitar que pueda verse limitado el acceso a la tutela judicial efectiva de quienes carecen de recursos. Por ello, el umbral de dos veces el Salario Mínimo Interprofesional (14.910,28 euros al año) se ha elevado a 2,5 veces el Indicador de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que supone 15.975,33 euros al año, y hasta a tres veces cuando los miembros de la unidad familiar son cuatro (19.170,39 euros). En los casos en los que el solicitante no forme parte de una unidad familiar el umbral se sitúa en dos veces el IPREM.

Cuando se den circunstancias especiales, familiares, de salud o de discapacidad, los costes de aquellos procesos relacionados con esta circunstancia estarán cubiertos por la justicia gratuita. El límite para poder acceder a este derecho se eleva de cuatro veces el Salario Mínimo Interprofesional (29.821 euros) a cinco veces el IPREM (31.950,65 euros).

Víctimas

Con independencia de la insuficiencia de recursos para litigar, el Proyecto de Ley incluye entre los beneficiarios de la justicia gratuita a las víctimas de violencia de género, de terrorismo y de trata de seres humanos, así como a los menores de edad y a las personas con discapacidad psíquica víctimas de abuso o maltrato. En todos estos casos la gratuidad se vincula a los procesos que se deriven de esa condición de víctimas.

Hasta ahora se les garantizaba la defensa jurídica especializada de forma inmediata, pero el acceso a la justicia gratuita seguía los requisitos generales, por lo que, si no se les reconocía el derecho, debían abonar después los gastos generados. Sin embargo, a partir de ahora siempre serán beneficiarias de justicia gratuita, lo que supone también quedar exento del pago de tasas.

Además, desde el mismo momento de interposición de la denuncia o en el asesoramiento previo dispondrán de atención jurídica especializada, mientras que los menores y las personas con discapacidad contarán con asistencia pericial especializada. Con esta medida se cumplen y amplían las recomendaciones marcadas en una reciente directiva del Parlamento Europeo y del Consejo de apoyo a las víctimas de delitos.

También serán beneficiarias de la justicia gratuita las víctimas de accidentes que sufran secuelas permanentes, tanto cuando les impidan desarrollar su actividad habitual, como cuando requieran la ayuda de otras personas para realizar las actividades más elementales. Ello les permitirá reclamar con beneficio de este derecho las indemnizaciones que les correspondan por los daños personales y morales sufridos.

Trabajadores y asociaciones

El Proyecto mantiene el reconocimiento del derecho a la justicia gratuita de los trabajadores y beneficiarios del Sistema de Seguridad Social en la primera instancia del orden Social. Además, el texto incorpora la posibilidad de que la representación en procedimientos laborales pueda recaer en graduados sociales. En los escasos casos en los que son los trabajadores los que recurren en suplicación tendrán una bonificación del 60 por 100 de la tasa prevista.

Cruz Roja, las asociaciones de víctimas del terrorismo o en defensa de las personas con discapacidad, las de consumidores y usuarios, los sindicatos y los representantes de los trabajadores, así como las entidades gestoras de la Seguridad Social y el Servicio Público de Empleo tendrán derecho a la justicia gratuita siempre que ejerciten acciones en defensa de sus intereses específicos. Las asociaciones de utilidad pública y las fundaciones tendrán derecho si sus beneficios anuales son inferiores a cinco veces el IPREM (31.950 euros), mientras que antes para acceder a esta prestación debían ser menores de tres veces (19.170 euros).

Elegir prestaciones

El texto aprobado hoy por el Consejo de Ministros introduce la posibilidad de que el beneficiario de la justicia gratuita elija qué prestaciones de las previstas en este derecho desea obtener, lo que, por ejemplo, en el caso de las mujeres maltratadas podrá hacerles evitar el pago de la tasa correspondiente, pero ser representadas por un abogado de su elección y no por uno de oficio, si así lo desean.

Las prestaciones que comprende el derecho a la justicia gratuita son: asesoramiento y orientación, así como información sobre la mediación y otros medios extrajudiciales; asistencia y representación gratuita de abogado y procurador; inserción gratuita de anuncios o edictos; exención del pago de tasas y depósitos; asistencia pericial gratuita; obtención gratuita de copia, testimonio, instrumentos y actas notariales, y reducción del 80 por 100 de los derechos arancelarios que les sean requeridos por el órgano judicial.

Además, por primera vez, la Ley recoge expresamente a los imputados y a los reclamados por euroórdenes, ya que hasta ahora la norma sólo mencionaba a los presos y detenidos como posibles beneficiarios de la justicia gratuita si sus ingresos eran inferiores a los umbrales establecidos.

Control del fraude

La futura Ley prevé la creación de un comité de consultas en el seno del Ministerio de Justicia para asegurar una interpretación homogénea. Además, si en el plazo de cuatro años el beneficiario viene a mejor fortuna (sus ingresos son el doble del umbral por el que en su día tuvo derecho a la justicia gratuita), la parte contraria podrá reclamarle los costes que le fueron impuestos.

Se incrementan las facultades de averiguación patrimonial por parte de los Colegios de Abogados y las Comisiones de Asistencia Jurídica Gratuita. También se establece una presunción de abuso de derecho a partir de la tercera vez que en un año se acude a la justicia gratuita, salvo en el orden penal. Esto no significa que a partir de la cuarta petición se deje de prestar la asistencia requerida, sino que se comprobará si está justificada y sólo en ese caso se atenderá la solicitud.

El órgano judicial podrá apreciar la existencia de abuso de derecho por el beneficiario de la asistencia jurídica gratuita y la revocará y podrá condenarle en costas.

El texto da respuesta, además, a un problema denunciado con frecuencia por los Colegios profesionales: el cobro de la actuación desempeñada en el orden penal cuando se es designado abogado de oficio de una persona que finalmente no tiene derecho a la justicia gratuita. La Administración se compromete a abonar directamente los servicios prestados en los cinco primeros días.

Los trámites para la obtención del derecho se agilizarán mediante el empleo de medios electrónicos, como el expediente electrónico de justicia gratuita, que será obligatorio en las comunicaciones entre Administraciones y con los Colegios profesionales. (LaMoncloa)

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20 de febrero de 2014

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El Tribunal Supremo considera intromisión ilegítima al honor la inclusión de dos avalistas de un préstamo en la lista de morosos

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado la demanda de dos avalistas de un préstamo, cuyos datos personales fueron mantenidos de forma indebida por la Caja Rural de Canarias en registros de solvencia patrimonial ('registros de morosos'), atribuyéndoles una situación de riesgo por morosidad y, en consecuencia, una intromisión ilegítima en su honor.


La sentencia enjuicia la cuestión de la licitud de la conducta de la entidad financiera desde la perspectiva de la normativa sobre protección de datos, y de lo que se ha llamado constitucionalmente “libertad informática” (art. 18.4 de la Constitución); asimismo, constituye una exigencia constitucional “limitar el uso de la informática para garantizar el honor de las personas, y protegerlas frente a potenciales agresiones a su dignidad y libertad”

Respecto al específico tratamiento de datos personales ‘registros de morosos’, la sentencia recuerda la doctrina de la Sala en supuestos similares e indica que en esta materia, frente a la regla general que exige el consentimiento del afectado para el tratamiento de sus datos personales, “rige la excepción de que puede prescindirse de ese consentimiento cuando ello sea necesario para la satisfacción del interés legítimo perseguido por el responsable del tratamiento o por el tercero o terceros a los que se comuniquen los datos, siempre que la ley lo disponga y no prevalezca el interés o los derechos y libertades fundamentales del interesado”.

Al tratarse de ficheros donde los datos se incluyen sin el consentimiento del interesado, siendo posible que su conocimiento pueda afectar a su reputación, ha de extremarse la exigencia de calidad de dichos datos y de ahí que la Instrucción 1/1995 de la Agencia Española de Protección de Datos establecía como presupuesto que “la deuda fuera cierta, vencida, exigible y que hubiera resultado impagada”.

Por ello, el Tribunal Supremo ha estimado recurso y la demanda por incumplir las exigencias derivadas del principio de calidad de los datos comunicados. Además, inclusión de los demandantes en ficheros de morosos –entiende la Sala- “suponía una presión injustificada” para que aceptasen una reclamación judicial que no solo había sido impugnada sino que, además, con dicha impugnación acompañaron la consignación del importe reclamado en caso de que fuera desestimada.

A la falta de proporcionalidad se une que la deuda no era ya cierta y exigible, sino contingente, pues resultaba de una mera “estimación” de la Caja, que a la postre resultó inexistente (hasta el punto de que la entidad financiera fue declarada deudora, que no acreedora, de las costas de la primera instancia).


Fuente: Informativojuridico
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18 de febrero de 2014

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Denegación de la Prórroga Forzosa en un contrato de arrendamiento de Fincas Urbanas por necesidad de uso del arrendador de la vivienda

El día 5 de junio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que aborda una importante modificación del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 y que es de aplicación a los contratos que se celebren a partir del día 6 de junio de 2013. 

Aunque la tendencia en los últimos diez años ha sido un aumento del porcentaje de viviendas en alquiler situándose en el 13.5 % y un descenso del porcentaje de viviendas en propiedad hasta el 78,9%, a mi juicio uno de los mayores males que ha padecido este país en los últimos años ha sido la denominada cultura de la compra de vivienda. El mercado inmobiliario español siempre se ha caracterizado por una notoria preponderancia del mercado de viviendas en propiedad en detrimento del mercado de viviendas de alquiler. Para intentar cambiar esta situación, la Ley 4/2013 se plantea como objetivo principal flexibilizar el mercado de viviendas en alquiler, buscando el necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición. 

La prórroga forzosa es un mecanismo legal de protección del arrendatario, que supone una limitación legal al principio de autonomía de las partes que puede desintensivar el interés de los propietarios por arrendar su vivienda. Por ello, esta reforma para cumplir con el objetivo de reactivar y dinamizar el mercado de viviendas de alquiler establece una reducción de la duración de la prórroga forzosa y tácita y establece la posibilidad del arrendador de recuperar el inmueble en caso de necesitarlo con el único requisito de que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y sin necesidad de que dicha posibilidad estuviese previsto en el contrato.

Efectivamente, la larga duración de la prórroga forzosa en el contrato de arrendamiento de viviendas puede suponer que durante su transcurso aparezcan circunstancias sobrevenidas que hagan surgir la necesidad del arrendador de recuperar su vivienda. El artículo 9.3 de la LAU de 1994, antes de la reforma operada por la Ley 4/2013, permite la denegación de la prórroga forzosa cuando al tiempo de celebración del contrato:

“… se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.” 

Por tanto, de forma un tanto desacertada, el legislador obliga a fijar en el contrato de arrendamiento de forma clara y expresa estas circunstancias de necesidad, sin cuyo requisito no se podrá obtener la recuperación de la vivienda.

La LAU de 1964 contempla esta opción de la denegación de la prórroga de forma casuística en el art. 62 y 63, pero sin incluir la exigencia de que constara en el contrato que en el caso de que acaeciera una causa de necesidad esta podría llevarse a cabo y resolver el arrendamiento, ya que lo dejaba a la prueba concreta de esa causa de necesidad que se alegaba por el arrendador. 

Veamos el tenor literal del primer precepto: 

“1. No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales. (…)”

Y el tenor literal del segundo precepto:

“1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación. 2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes: 1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él. 2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe. 3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca. 4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare. 3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.”

Esta necesidad de la ocupación viene definida por la doctrina jurisprudencial como “lo equidistante entre lo obligado stricto sensu y lo que es una mera conveniencia” y debe ser entendida como necesaria, no forzosa, obligada o impuesta por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito (por todas STS de 18 de marzo de 2010).

Entre otras, las STS de 30 de enero y 8 de junio de 1963 y 7 de octubre de 1965 establecen que la LAU en los cuatro casos del art. 63.2 se limitó a establecer unas presunciones iuris tantum por las que se invierte la carga de la prueba a que el arrendador está obligado, conforme al primer apartado del citado precepto legal, pero esas presunciones no agotan el catálogo de supuestos de estado de necesidad, cuya apreciación queda al arbitrio de los Tribunales, atendiendo en cada caso a las circunstancias demostrativas de que no se trata de un mero deseo o conveniencia, y concretamente ha estimado la doctrina legal como justificada la necesidad cuando se acredite un deseo de hacer vida independiente en hogar propio y cuando habiendo contraído matrimonio habite en una casa arrendada con carácter transitorio.

Como señalamos más arriba el artículo 9.3 de la LAU exige que la causa de necesidad se establezca expresamente en el contrato. El citado precepto es del tenor literal siguiente:

“No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor."

La mayoría de la doctrina se inclina por entender que la interpretación más acorde con la literalidad y finalidad de la norma es la exigencia de causalizar la necesidad en el contrato y, por ello, para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato hasta el máximo de cinco años es imprescindible que, al acabar la duración del arrendamiento libremente pactada, concurra una causa en base a la cual el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, siempre que esa causa de necesidad se hubiera hecho constar de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no solo la previsible y genérica necesidad, admitiéndose únicamente la necesidad propia del arrendador, y es preciso, además, que la necesidad futura se conozca en el momento del otorgamiento del contrato.

La Ley 4/2013 modifica el artículo 9.3 de la LAU de 1994 y da nueva redacción al precepto y siguiendo los postulados doctrinales, a mi juicio con mucho acierto, deja de exigir que la causa de necesidad de la vivienda esté prevista inicialmente en el contrato. 

“No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”
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14 de febrero de 2014

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Doctrina sobre el alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor


Entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 6 de mayo de 2013, 5 de octubre de 2013 y 12 de febrero de 2014, reiteran la doctrina jurisprudencial respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales.  Esta doctrina reza de la forma siguiente:

Que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006 , entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo…”


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