10 de enero de 2014

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La Figura Jurídica de la Prehorizontalidad


Cuando se nos ocurrió la idea de redactar este artículo sobre la prehorizontalidad, nos vino inmediatamente a la mente una figura jurídica afín, “mutatis mutandis”, pues se ubica en sede de Derecho Mercantil, como es la Sociedad en formación que, en la actualidad, se encuentra contemplada en los artículos 36 a 38 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

En fin, ciñéndonos al tema que nos ocupa. Sabemos que la propiedad horizontal suele ser calificada doctrinalmente como una propiedad especial constituida exclusivamente sobre edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente,  que atribuye al titular de cada uno de ellos además del derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos comunes del inmueble.

Su regulación legal se encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada en diversas ocasiones como por la Ley de 6 de abril de 1999 o por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que modificó los arts. 10 y 11 de la referida norma.

El ilustre profesor Luis Diez Picazo define la prehorizontalidad como situación jurídica previa a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal, en la que se encuentra ya presente la voluntad de los interesados de culminar la constitución de la misma, pues ya se han puesto en marcha los mecanismos jurídicos necesarios para ello.

La figura jurídica de la prehorizontalidad no viene contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal, sencillamente por qué esta norma parte de la premisa de que el edificio sometido al régimen de propiedad horizontal debe estar construido y en pleno funcionamiento. Tampoco viene utilizado este término en el Código Civil y únicamente en la Ley Hipotecaria se realiza un cierto reconocimiento legal de esta situación tanto en los edificios comenzados como en los meramente proyectados.

No obstante, en el Derecho Civil Comparado nos encontramos con la Ley 19724 de Prehorizontalidad Argentina de 6 de julio de 1972. Su artículo Primero dispone que “todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir un edificio con el fin de enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal debe hacer constar en escritura pública su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen”.

Sin embargo, de forma análoga como sucede con las sociedades en formación, la etapa previa a que la construcción esté terminada puede generar diversas situaciones jurídicas que devienen necesario contemplar y resolver si resulta o no aplicable el régimen legal de la Propiedad Horizontal. Los supuestos más habituales de prehorizontalidad en el tráfico jurídico son los edificios en construcción, las comunidades constituidas para la construcción de edificios y los supuestos de cesión de suelo por obra futura, cuyos análisis más detallado postergamos para futuros posts.

Tanto la doctrina científica como la Dirección General de los Registros y del Notariado han admitido la situación denominada  «prehorizontalidad», en la que, sin necesidad de hallarse terminados todos los elementos  privativos, puede tener acceso al registro un régimen de propiedad horizontal (cfr. Resoluciones de  24 y 25 de junio de 1991 y 17 de julio de 1998).

Asimismo la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo viene reconociendo esta figura jurídica. En este  sentido la STS de 29 de abril de 2010 (fundamento Jurídico Segundo) dispone que:

(…) “Aunque lo habitual es que el otorgamiento de escritura pública como título constitutivo de la propiedad horizontal se lleve a cabo cuando el edificio esté ya terminado, nada impide que se otorgue cuando no lo esté, tanto más cuanto en el presente caso ya se había constituído un estado de propiedad horizontal aún no declarada mediante la escritura de división en régimen de propiedad horizontal, pero ya se preveía en la escritura de permuta. Es lícita y permitida por la Ley Hipotecaria la constitución y subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad del régimen de propiedad horizontal de un edificio en construcción. Es la situación que se ha llamado de "prehorizontalidad", como estadio preparatorio de la propiedad horizontal, que surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada. (…)” (cfr. STS de 4 de octubre de 2013).

Nota: Que este me de enero lo dedicaremos íntegramente a la problemática legal existente en materia de Propiedad Horizontal. Por tanto, todos los artículos publicados irán encaminados al estudio de esta interesante área del derecho.
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