20 de enero de 2014

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El cargo de Presidente de una Comunidad de Propietarios. Aspectos legales y jurisprudenciales


Como cualquier otro ente colectivo, las Comunidades de Propietarios necesita de determinados órganos para su representación, gestión y administración. El artículo 13.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal enuncia cuales son éstos, destacando la Junta de Propietarios, como máxima autoridad, con amplias funciones, entre otras: la reforma o modificación de los Estatutos, la aprobación del Reglamento de Régimen Interior, el nombramiento y remoción de los cargos de la comunidad, la aprobación del presupuesto y liquidación de cuentas anuales y, en general, aquellos otros acuerdos de interés general para la comunidad. 

No obstante, para el buen funcionamiento del gobierno ordinario de la comunidad se necesita de la figura de un Presidente que la represente legalmente en todos los asuntos que le afecte y convoque la celebración de la Junta cuando fuere menester. Aunque es relativamente cierto, el rechazo que provoca en los copropietarios la idea de tener que ocupar el cargo de  Presidente, no es menos cierto, que existen verdaderos casos de “caciquismo comunitario”, dónde determinado copropietario se perpetúa en el cargo simultaneándolo con el de administrador (“síndrome del Sr. Juan Cuesta”), abusando o haciendo dejación del ejercicio de sus funciones, no convoca reuniones o mantiene oculta las cuentas de las comunidad…

En cualquier caso, el Presidente de una Comunidad de Propietarios representa orgánicamente a ésta y el cargo tiene carácter personal e intransferible, cuya función primordial es la de ser el responsable de representar y ejercer la defensa de los intereses comunes del resto de propietarios. A la regulación de esta figura dedica la ley el artículo 13.2 destacando que su nombramiento es obligatorio y deberá ser elegido entre alguno de los propietarios. Veamos el tenor literal de la ley:

“El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello…” Sobre la renuncia del cargo de presidente podéis leer este artículo

Efectivamente, el apartado 3 del artículo 13 establece que el presidente representa legalmente a la comunidad en juicio y fuera de él. En cuanto a los límites de esta representación es ilustrativa la SAP de Madrid de 25 de febrero de 2012 que determina que tales límites deben buscarse en las competencias del resto de órganos de la comunidad. Señala la referida sentencia que:

“... El primero de los preceptos citados no especifica las actuaciones que en el ámbito extrajudicial puede el Presidente llevar a cabo en el desempeño de la función encomendada; es por ello que si en principio pudiera pensarse que una vez acreditado el cargo ante terceros, éstos pueden presumir que el Presidente puede actuar en nombre y representación de la Comunidad que preside, ello no debe entenderse en el sentido de que pueda comprometer los intereses de la Comunidad, sin limitación de cualquier tipo, acometiendo todo tipo de acto o negocio jurídico. Mantiene la doctrina y la jurisprudencia aplicables al caso, en contra de lo mantenido por el recurrente, que los límites a las facultades de representación del Presidente de la comunidad de propietarios deben buscarse en las competencias del resto de los órganos comunitarios, de tal forma que si el Presidente puede realizar actos de gestión ordinaria, para otros requerirá el preceptivo acuerdo de la Junta por tratarse de asuntos que deben ser sometidos a su decisión….”

En cuanto a las funciones del Presidente de una Comunidad de Propietarios vienen resumidas en el artículo 13.3. de la LPH: representar a la Comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten. Además de esta función representativa, el presidente tiene otras funciones de ordenación de la comunidad, como convocar y presidir las juntas, ejercitar las acciones aprobadas por la junta, incluso podría asumir funciones de secretario y administrador si los estatutos o un acuerdo de la junta no disponen la provisión de dichos cargos separadamente. Por otra parte, si el presidente incumple las funciones que tiene asignadas o se excede en sus atribuciones, la Junta de Propietarios se encontrará legitimada  para reclamarle por su actuación, teniendo que responder de los eventuales daños y perjuicios causados a la comunidad o a terceros, como veremos más abajo.

En un principio, la duración del cargo tiene una periodicidad anual, como señala el apartado 7 del referido artículo 13, pudiendo pactarse estatutariamente otro distinto: “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.”

Como señalamos ut supra el artículo 13.2 de la LPH exige que el cargo de Presidente de una Comunidad de Propietarios recaiga necesariamente sobre un copropietario.  Como hemos reiterado la presidencia de una Comunidad de Propietarios es un cargo personal e indelegable y el presidente únicamente se encuentra facultado para delegar determinadas gestiones internas siempre que cuente con la autorización de la junta, pero no sus funciones de representación de la comunidad de vecinos.

En el supuesto hipotético que el Presidente no asistiere a la Junta de Propietarios, ésta la presidirá el vicepresidente, si es que lo hubiera. En caso de no existir vicepresidente será la propia Junta la que elegirá quién presidirá la reunión de vecinos, siendo siempre obligatoria la figura de un propietario.

En cuanto a la situación de morosidad de un copropietario no parece que exista impedimento legal alguno para que esta condición impida ocupar el cargo de Presidente. Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta situación puede repercutir directamente en la comunidad y en la relaciones entre vecinos y provocar un conflicto de intereses por una posible dejadez de funciones del presidente en relación a la reclamación del pago de las deudas comunitarias.

Ahora bien, cabría la posibilidad de designar para este cargo a un tercero ajeno a la Comunidad de Propietarios, verbi gratia, un arrendatario. La respuesta tiene que ser un no rotundo, si atendemos al carácter taxativo del art 13.1 y 3. de la Ley al establecer que los propietarios elegirán de entre ellos un Presidente, que representará en juicio y fuera de él a la Comunidad, en los asuntos que le afecten. El carácter imperativo del precepto resulta claro, de tal forma que sería anulable el acuerdo de la Junta en el que resultase nombrado Presidente de la Comunidad una persona que no ostente la condición de copropietario, mediante el ejercicio de la correspondiente acción impugnatoria (cfr. STS de 10 de octubre de 1.985 y 30 de abril de 1.994).

A mayor abundamiento, que sucedería si pese a contravenir la ley, la Junta determina nombrar presidente a un tercero ajeno a la comunidad, quedaría ésta afectada por los actos de aquél. La SAP de Barcelona, de 17 de diciembre de 1999 declara la nulidad de los actos al contravenir el carácter de derecho necesario del referido artículo 13. En este sentido, afirma la citada resolución que:

” … dada la única posibilidad que da la ley, sin indicar otro efecto distinto para la contravención, es evidente que se atribuye a ésta el carácter o consecuencia de producir una nulidad de pleno derecho, radical, excluida de convalidación o sanción y, por tanto, según reiterada doctrina, de obligada sanción judicial "ex officio" y susceptible de ser invocada no sólo por los copropietarios en el pertinente proceso, sino por otros interesados a quienes pueda afectar de un modo u otro la eficacia o ineficacia representativa del designado de ese modo ilegal…”

Ahondemos un poco más en esta cuestión. Contraviene el carácter imperativo de la ley la posibilidad de nombrar a un nudo propietario o al usufructuario para el cargo de presidente. En un principio, no parece que exista ningún problema legal cuando se trata del nudo propietario. Sí parece haberlo en cuanto a la figura del usufructuario que parece ser que no puede ser Presidente pues en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en el artículo 13, solo se refiere para estos nombramientos a los propietarios.

En principio, el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que este cargo ha de nombrarse entre los propietarios. En principio, parece ser que el usufructuario no goza de esta condición y, por tanto, esta posibilidad debe ser rechazada. Sin embargo, existe una SAP de Madrid de 25 de septiembre de 1993 que sí parece admitir esta posibilidad. Sin embargo, a mi juicio, el art. 15 de la LPH sólo admite la votación del usufructuario si el propietario no dice otra cosa en contra y únicamente para los asuntos ordinarios, con lo que existen grandes limitaciones al efecto, aparte de que no goza de la condición de titular. Veamos el tenor literal de la ley:

“Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.”

Por otra parte, quedaría afectada la legitimación del presidente ante una eventual anulabilidad del acuerdo de su nombramiento. En este sentido, la STS de 31 de diciembre de 1996 señala que:

“…Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, los presidentes los nombra la Junta de Propietarios … y éste representará en juicio y fuera de él a la Comunidad en los asuntos que la afecten, al propio tiempo actuará como administrador. El presidente actúa como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios. Su nombramiento no requiere unanimidad (artículo 16.2), puesto que ningún precepto de la ley la exige. El acuerdo de la Junta es naturalmente impugnable pero fundándose en causa determinante de la nulidad de la designación, que no parece que concurra por la simple falta de asistencia de uno solo de los comuneros, puesto que con su presencia idéntico habría sido el resultado. Los acuerdos de la Junta, son provisionalmente ejecutivos (artículo 16.4), salvo que el Juez hubiere acordado la suspensión.

Esto sentado, el Presidente designado pudo otorgar poderes a pleitos y con ellos iniciar el proceso en defensa de la cosa común sin que quepa negarle personalidad ni al procurador, ni a su mandante, quien además por ostentar la condición de comunero tiene facultades para litigar en beneficio de la Comunidad. De todo ello se desprende que la declaración de nulidad de la Junta de Propietarios que tomó la decisión de elegir nuevo presidente es irrelevante a los efectos de la "legitimación ad procesum" de la parte actora, como irrelevante sería también respecto a la subsistencia de los actos de administración realizados por el presidente antes de la declaración de nulidad de la Junta, que por otra parte es decisión consentida y firme, por no recurrirla la actora…”

Por otra parte, conviene recalcar determinadas cuestiones, antes de finalizar este artículo. Como hemos señalado el artículo 13.3 de la LPH faculta al Presidente para defender en juicio y fuera de él los intereses de la Comunidad. Es decir, que es doctrina jurisprudencial consolidada que el Presidente cuenta con la legitimación activa exigida en la ley procesal para la interposición de acciones judiciales, salvo oposición expresa de la propia comunidad o estemos ante alguno de los supuestos expresamente excluidos por la Ley.

Leo con estupor, el artículo del Abogado José Luis Navarro Rosado, titulado “Cuidado con la legitimación activa del presidente de comunidad de propietarios”, publicado en Legal Today, dónde señala que esta doctrina jurisprudencial consolidada se va desvirtuando por los Jueces de Primera Instancia. Cito literalmente:

“… Pues bien, toda esta doctrina jurisprudencial se ha ido al traste tras la nueva interpretación que nuestros tribunales de instancia vienen paulatinamente introduciendo en aplicación de las Sentencias de nuestro Tribunal Supremo de fechas 10 de Octubre de 2011 y 27 de Marzo de 2012, en las que se viene ahora a entender que el presidente carece de legitimación en nombre de la comunidad si previamente no se acredita la previa aprobación por la Junta de propietarios del inicio de estas acciones judiciales…”

Ahora bien, en relación a esta doctrina sobre la legitimación del Presidente de una Comunidad de Propietarios y su ámbito de extensión, cabe señalar que le corresponde la facultad para la defensa de los intereses afectantes a los elementos comunes y privativos del inmueble, siempre que los propietarios lo autoricen, resultando especialmente ilustrativa la STS de 23 de abril de 2013 que en su Fundamento Jurídico Segundo razona lo siguiente sobre ambas cuestiones:

“Dice la sentencia de 18 de julio de 2007, y reproducen las posteriores de 30 de abril de 2008 y 16 de marzo de 2011, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 -. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios.

Declarando, incluso, entre otras, las Sentencias de 20 y 31 de diciembre de 1996, que "el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995 y 16 de octubre de 1996, una oposición expresa y formal". Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario - Sentencia 2 de diciembre de 1989 -, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los "vicios y defectos de construcción", strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular ( SSTS 10 de mayo 1995; 18 de julio 2007 ). Con ello en modo alguno se vulnera el artículo 24 CE, por cuanto la legitimación se identifica con la propiedad del inmueble cuya reparación se interesa, siendo la indefensión más aparente que real pues en ningún caso se han planteado cuestiones relativas al propio contrato, como cláusulas exonerativas o arbitrales que, de haberse invocado, se hubieran tenido en cuenta previa justificación mediante la aportación de los contratos…”

El próximo artículo lo dedicaremos a dar un breve repaso a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que altera sustancialmente el texto articulado de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, derogando los artículos 8, 11 y 12 (cfr. Disposición Derogatoria Única 1.ª) y modificando los artículos 2, 3, 9, 10 y 17 y la disposición adicional de la referida norma (cfr. Disposición Final Primera). Y para acabar esta temática abordaremos antes de final de mes la figura de la Propiedad Horizontal Tumbada.
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