10 de febrero de 2014

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Dos años de cárcel por difundir correos electrónicos de su ex-marido

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La Audiencia Provincial de Madrid considera acreditado que la mujer condenada en primera instancia por revelación de secretos logro entrar en el ordenador de su ex-marido -la pareja se encontraba en trámites de divorcio- y entrego posteriormente a su letrada los correos electrónicos que su antiguo esposo enviaba a su abogado. 

Los magistrados de la Audiencia Provincial señalan que esos mensajes y la información que contenían- toda confidencial- se utilizó en el procedimiento matrimonial. En definitiva que la condenada se benefició de esta información confidencial para desarrollar su estrategia procesal de cara a obtener un acuerdo de divorcio. Es más, los jueces sostienen que esos correos electrónicos sustraídos han sido parte de su defensa en el proceso de divorcio. Por todo ello mantienen las condena a dos años y medio de cárcel contra esta mujer, una sentencia que le impuso el juzgado de Lo Penal número 24 de Madrid.

Fuente: Cadena ser
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La resolución anticipada e unilateral del Contrato de Arrendamiento de fincas urbanas

En nuestro sistema jurídico civil existe un principio general en materia contractual de observancia obligatoria que se denomina “pacta sunt servanda”. Esta locución latina puede ser traducida como “lo pactado es de obligado cumplimiento”, y expresa que todo contrato debe ser fielmente cumplido por las partes de acuerdo con lo pactado. 

Manifestación de este principio general resulta ser el artículo 1.091 del Código Civil cuando establece que: “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos” y los artículos 1.254: “el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio” y 1.258: “los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”. A mayor abundamiento, el artículo 1.256 del Código Civil establece que: “la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratante”.

Sin embargo, existen situaciones en las que el legislador debe permitir dar por extinguido el contrato. La extinción del contrato por decisión unilateral de una de las partes requiere, cuando de resolución se trata, la concurrencia de una situación que pueda calificarse de incumplimiento (cfr. art. 1.124 del Código Civil) y sólo cuando se verifique esa situación con los requisitos establecidos por la doctrina jurisprudencial cabrá la resolución del contrato. 

Por todo lo expuesto, no resulta difícil comprender que el Código Civil contemple de forma muy restrictiva la posibilidad de que una de las partes dé por extinguido el contrato sin necesidad de que concurra un incumplimiento y sin que se den los presupuestos para alguna otra de las formas de ineficacia previstas en nuestro ordenamiento. Sin embargo, a lo largo del Código Civil pueden constatarse ciertos casos en los que se atribuye a una o a ambas partes del contrato la facultad legal de dar por extinguida la relación contractual, sin necesidad de que exista incumplimiento alguno.

El legislador reconoce la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato en determinados supuestos contemplados en los arts. 1.594, 1700.4 y 1.732 del Código Civil, en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias y en la normativa arrendaticia en el artículo 56 de la LAU de 1964 y en el art. 11 de la LAU de 1994. Al análisis de estos últimos supuestos de vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento a instancia del arrendatario dedicamos este artículo. 

Para una mejor comprensión de esta exposición sobre el vencimiento anticipado en materia de arrendamiento urbanos resultada obligado hacer un pequeño repaso sobre el actual marco legal comenzado por su regulación en la LAU de 1964 y en la LAU de 1994, antes y posteriormente a la reforma operada por la Ley 4/2013 que da nueva redacción al artículo 11.

Los contratos de arrendamiento suscritos al amparo de la vigente LAU de 1994 deben respetar un plazo mínimo de duración. La duración de este plazo se ha visto modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas estableciendo que el plazo de duración mínima para los contratos de vivienda será de tres años, en lugar de los cinco que regía anteriormente. Al finalizar este plazo, el contrato será prorrogado tácitamente, salvo indicación en contrario de las partes con treinta días de antelación, por un año, en vez de los tres años de la normativa anterior.

Sin embargo, en el Real Decreto Ley 2/1985, más conocido como Decreto Boyer, no se establece limitación alguna a la duración de los contratos de arrendamiento, mientras que en los sometidos a la LAU de 1964 cabe la posibilidad de pactarse un vencimiento, prorrogándose forzosamente una vez se cumplía el plazo de duración pactado. 

Por tanto, en virtud de la obligada observancia del principio del “pacta sunt servanda” que inspira nuestro Derecho Civil Contractual, si se ha convenido un plazo de duración determinado o indeterminado, el contrato debe ser cumplido por ambas partes hasta su vencimiento. De esta forma lo entendió el legislador cuando trasladó esta obligatoriedad de cumplir lo pactado al artículo 56 de la Ley de arrendamientos de 1964. Este precepto contiene la previsión normativa de determinar las consecuencias indemnizatorias en caso de que el arrendatario de un inmueble desistiera unilateralmente del contrato.

En este sentido, dispone este artículo que:

“Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación por lo menos e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir”.

La redacción de este precepto es idéntica a la contenida en el artículo 76 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946 y en la misma el legislador otorga un derecho del arrendatario de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento de vivienda y de uso distinto al de vivienda, y establece los presupuestos objetivos necesarios para que su ejercicio despliegue los efectos jurídicos previstos en la norma. 

No obstante, a mi juicio, conviene precisar que aunque la doctrina mayoritaria y el propio legislador utilicen el término desistimiento, desde un punto de vista estrictamente de técnica jurídica, hubiese sido más apropiado usar la expresión resolución anticipada o unilateral del contrato de arrendamiento; pues no cabe olvidar que el vocablo desistimiento tiene ciertamente una connotación más procesal (cfr. STS de 20 de abril de 2007). 

Sin perjuicio de la legitimidad de aquellas cláusulas pactadas expresamente en el contrato mediante las cuales se estipule un derecho del arrendatario de resolver anticipadamente el contrato antes de su vencimiento, este derecho de desistimiento consagrado en el referido precepto viene sometido a una doble condicitio iuris: notificar el arrendatario su propósito de dar por concluido el contrato mediante escrito dirigido al arrendador con 30 días de antelación como mínimo e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que según el contrato quedase por cumplir. 

La interpretación doctrinal de este precepto no ha resultado ser nada pacífica, sobre todo en materia de fijación y moderación de la cuantía indemnizatoria. A pesar de ello, la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene reconocida la validez de la moderación por parte de los órganos judiciales en la cuantificación de la indemnización debiendo ser valoradas las expectativas legítimas del arrendador y del arrendatario. Así la STS de 18 de marzo de 2010 establece que: 
“(…) Sobre esta cuestión, para evitar una notoria desproporción y un enriquecimiento injusto por parte del arrendador, la jurisprudencia de esta Sala ha considerado necesario una prudente moderación (SSTS de 3 de febrero de 2006, 5 de julio de 2006 y 12 de junio de 2008), y ha venido a establecer los elementos a tener en cuenta para esta posible moderación, que pasan por valorar las expectativas legítimas del arrendador, que no deben quedar frustradas, y del arrendatario, que no debe ser gravado con una consecuencia económica desproporcionada a causa de la resolución anticipada del contrato. 
En definitiva, la sentencia recurrida, en consonancia con la corriente doctrinal antes expuesta, se aparta de una aplicación rigorista del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, tras valorar las circunstancias que concurren en el caso que analiza (fundamentalmente, la larga duración que ha tenido el contrato, cuyo inicio data del año 1953, y la inexistencia de circunstancias que permitan prever una especial dificultad para encontrar un nuevo arrendatario que abone una renta similar e incluso superior a la que estaba obligada la parte demandada, pese a lo que ninguna actividad ha desplegado la ahora recurrente para concertar un nuevo contrato que evite parte de los perjuicios que puede sufrir), modera la indemnización legalmente establecida (…)”. 
En cualquier caso, la vigente Ley 24/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la reforma operada por la Ley 4/2013 y con vigencia hasta el día 6 de junio de 2013, contempla esta facultad de desistimiento en el artículo 11, en estos términos:

“En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

A tenor de la redacción de este precepto, el principio de obligado cumplimiento de lo pactado tiene un tratamiento desigual en los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos al amparo de esta ley. En primer lugar, porque los Tribunales deben exigir este cumplimiento obligatorio en los contratos en los que se haya estipulado un plazo inferior o igual al establecido legalmente, no siendo posible ni exigible en los contratos de arrendamiento cuya duración pactada sea superior a cinco años. 

Efectivamente, en los contratos de duración superior a cinco años, será obligado el cumplimiento del plazo mínimo legal – esto es, cinco años. Sin embargo, podrá el arrendatario desistir del contrato una vez cumplido dicho término, avisando al arrendador con una antelación mínima de dos meses. 

A diferencia del artículo 56 de la LAU de 1964, la indemnización por vencimiento anticipado del contrato no deviene obligatoria sino que la existencia o no del pago de la misma a cargo del arrendatario el legislador la condiciona a la voluntad de las partes, fijando únicamente los criterios máximos para cuantificar la misma: “…una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. 

En cuanto a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, la LAU de 1994 guarda silencio sobre el particular. De esta forma, la LAU de 1994 no establece esta facultad de desistimiento en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ni en los arrendamientos de vivienda concertados por tiempo inferior a cinco años, sometiendo a aquéllos al principio de autonomía de las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 4.3 de la ley. Es decir, que no cabe dudar de la admisibilidad de las cláusulas de vencimiento anticipado y unilateral en este tipo de contratos como señalan, entre otras, las STS de 27 de septiembre y de 10 de diciembre de 2013 que coinciden en sostener que:
“(…) Se trata de una cláusula admisible y lícita conforme al art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del Código Civil, y que incluso puede pactarse, en términos prácticamente coincidentes, para los arrendamientos de vivienda (art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (…).”
Sin embargo, existe abundante jurisprudencia en el sentido de que la cuantía de la indemnización debe ser ajustada en base a criterios objetivos y ponderables, atendiendo a la interpretación y circunstancias del contrato y, por tanto, sujeta a cierta moderación judicial, so pena de incurrir el arrendador en un supuesto de enriquecimiento injusto. En este sentido se pronuncia la STS de 9 de abril de 2012:
“(…) entiende este juzgador que teniendo en cuenta que en el referido contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes (como las mismas reconocen en sus respectivos escritos de demanda y contestación) no se recoge ninguna cláusula indemnizatoria por resolución anticipada, unilateral e injustificada por parte de la arrendataria, habrá que acudir a lo dispuesto en el Código Civil, entendiendo que la indemnización solicitada por la parte actora constituiría un enriquecimiento injusto teniendo en cuenta -como anteriormente se ha expuesto- que la entidad demandada … no ha gozado de la posesión de los locales arrendados en ningún momento; así, la indemnización adecuada será la equivalente a ocho mensualidades de renta, que fue el período transcurrido hasta que por parte de la arrendataria se le notificó a la arrendadora su intención de dar por resuelto el contrato (…)“
Efectivamente, como venimos diciendo la LAU de 1994 no contenía ninguna regulación que permitiera al arrendatario desistir anticipadamente en los contratos de arrendamiento de duración inferior a 5 años. Ante esta laguna legal, muchos profesionales del sector se postularon por plantear la cuestión de si cabía la posibilidad de que el arrendatario de vivienda pudiera desistir anticipadamente del contrato antes del término pactado soportando el pago de una indemnización. 

En estos casos, parecía razonable pensar que era de aplicación estricta el principio expuesto de cumplimiento forzoso de lo pactado en el contrato. Si el arrendatario desistiera unilateralmente del contrato renunciando a la posesión del inmueble y dejando de pagar las rentas, incurriría en un incumplimiento contractual que facultaría al arrendador para exigir el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato, con la indemnización de daños y perjuicios que corresponda. 

La doctrina jurisprudencial que interpretó el desistimiento anticipado del arrendatario en contratos de arrendamiento de vivienda de duración inferior a cinco años siempre ha sido muy contradictoria, sobre todo en lo atinente a la determinación o no de la indemnización y a la fijación de los criterios para poder cuantificar la misma. En este sentido, en algunos casos la doctrina ha declarado la existencia de un derecho del arrendador a recibir una indemnización por daños y perjuicios, ante la ausencia de un pacto expreso al respecto en la estipulación de una cláusula de vencimiento anticipado. En otros casos, habiéndose pactado expresamente la “cláusula penal” en el contrato, ha fijado como cuantía de la indemnización la equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, por aplicación analógica del artículo 11 de la LAU de 1994. 

Veamos algunas sentencias al respecto: 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de marzo de 2000, tras reconocer que el derecho a desistir del arrendatario, da derecho al arrendador a exigir el cumplimiento, si éste no acepta la resolución, acabando reconociendo que los daños indemnizables sólo serán los perjuicios reales causados:

“(…) Más en concreto, la vigente LAU permite al arrendatario desistir del contrato cuando se trate de arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y se del correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses (art. 11); fuera de estas condiciones, el desistimiento por parte del arrendatario no merece una regulación específica en la nueva ley. 
Siendo el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, de modo que impone al arrendatario actos de ejecución reiterada durante cierto tiempo, en este caso el pago de la renta a primeros de cada mes durante toda la vida del contrato, devengándose las mensualidades a medida que éste se desarrolla y no al inicio del contrato y de una sola vez, y no reconociendo la vigente LAU al inquilino la facultad de desistimiento, salvo en el caso reseñado, en caso de que el inquilino abandone la vivienda antes de la finalización del plazo, tanto si se encuentra el contrato en el período de duración inicial como en cualquiera de las prórrogas anuales, incurre en un incumplimiento contractual, que se incardina en el ámbito genérico de los incumplimientos contractuales, por lo que se rige por los arts. 27 de la L.A.U. y 1256, 1258, 1124 y 1101 del Cc., por lo que el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos (art. 27.1 LAU y 1124 Cc), en el bien entendido que dicho resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza lógicamente sólo a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios, daños y perjuicios cuya prueba corresponde a aquél, a tenor de los dispuesto en el art 1214 Cc., pudiéndose aplicar incluso los criterios moderadores del art. 1103 C.c. 
En definitiva, el abandono unilateral de la finca, dejando de abonar la renta pactada, por parte del arrendatario supone un incumplimiento contractual que obliga al mismo a responder de las rentas devengadas durante todo el plazo pactado, si, vigente la relación arrendaticia al no haber aceptado el arrendador la resolución del contrato (consta en las actuaciones la oposición "ab initio" manifiesta y constante del arrendador al desistimiento del arrendatario, no aceptando la devolución de las llaves), éste opta, en aplicación de lo dispuesto en el art. 27.1 LAU, por exigir el cumplimiento de la obligación del pago de rentas (…).”
La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de noviembre de 2005, considera que en caso de desistimiento unilateral sólo cabe exigir la indemnización por los perjuicios efectivamente causados: 

(…) Ciertamente el artículo 11 de la LAU el desistimiento unilateral para contratos cuya duración pactada sea "superior" a 5 años, con preaviso de, al menos, 2 meses; las partes "podrán" pactar una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor, por cada año del contrato que reste por cumplir y los períodos inferiores al año se fijarán proporcionalmente. No existe la misma previsión para contratos de duración igual o inferior a 5 años, lo que, en principio, supone que no cabe el desistimiento unilateral, debiendo el arrendatario cumplir el contrato (sin perjuicio de que pueda pactarse tanto la posibilidad de desistimiento unilateral como la indemnización misma, para tal caso, ex art. 1255 Cc), si bien, caso de desistimiento unilateral solo puede exigirse la indemnización de los perjuicios realmente derivados del incumplimiento del plazo con fundamento en el art. 27.1 LAU 94 en relación con el art. 1124 Cc (analógicamente la jurisprudencia referida a la aplicación del art. 56 TRLAU 64 a contratos posteriores a mayo de 1985, así la STS. 15.6.1993, es decir indemnización por el tiempo en que el objeto del contrato permaneció sin ser - sin poder ser - nuevamente arrendado, pues en otro caso, podría existir un enriquecimiento injusto); pero claro, tales daños y perjuicios deben ser acreditados por quien reclama su indemnización. 
Por ello, y así se ha dicho por esta Sala, una forma de aceptar el desistimiento (en definitiva la resolución) unilateral consiste en recuperar la posesión de la finca que, no obstante, el abandono del arrendatario, debería seguir a su disposición para que el contrato siga desarrollándose según lo convenido (aunque no esté obligado a la ocupación efectiva); a la vez, manifestado el desistimiento unilateral y producido el abandono, puede existir una aceptación por el arrendador, que puede manifestarse de forma expresa, tácita (resulta de hechos incompatibles con la voluntad contraria: son los hechos concluyentes) o presunta (cuando la ley prevé ciertos hechos o circunstancias como antecedentes necesarios o suficientes para que se reconozca la existencia de una obligación contractual (…).”

En este mismo sentido de ponderación de los daños y perjuicios efectivamente causados se pronuncian las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de marzo de 2000, 13 de enero de 2001 y 11 de abril de 2012, de la Audiencia Provincial de Murcia de 29 de noviembre de 2005, de la Audiencia Provincial de Castellón de 11 de julio de 2005, de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 1 de febrero de 2002, de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 3 de octubre de 2001, de la Audiencia Provincial de Cantabria de 13 de febrero de 2001, de la Audiencia Provincial de Badajoz de 25 de enero de 2001. 

Por el contrario, la sentencia de la Audiencia Provincial  de Madrid de 4 de febrero de 2005 obliga al arrendatario a abonar los tres meses de contrato que quedaban por cumplir, y la Audiencia Provincial de Palencia de 23 de noviembre de 1998 condena a la indemnización pactada hasta la finalización del arrendamiento. En un supuesto de cláusula de indemnización pactada por desistimiento, las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 3 de febrero de 1999 y de la Audiencia Provincial de Barcelona de 29 de febrero de 2000, otorga validez en un contrato de 5 años a la cláusula pactada de indemnización de un mes por año del contrato que quede por cumplir: 

“(…) La condena postulada en la demanda y consistente en la cifra de 336.777 más intereses y costas del procedimiento, como consecuencia del abandono del demandado de la vivienda antes del tiempo pactado en el contrato de arrendamiento es a todas luces ajustada a derecho, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del repetido contrato cuya validez no ha sido cuestionada y, a cuyo tenor se estipula una indemnización en caso de desistimiento del mismo por parte del arrendatario de una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, siendo el periodo de tiempo inferior a un año indemnizable proporcionalmente, y en plena concordancia con el art. 11 de la vigente ley arrendaticia, de tal suerte que habiendo resultado acreditado que el arrendatario marchó el día 30 de septiembre de 1996, dejando pendiente de pago ese mes de renta, por importe de 93.115 ptas., y siendo el contrato de fecha 24 de abril de 1996, con una duración de cinco años, supone que habrá de satisfacer 93.115 ptas., por los tres años correspondientes a 1997, 1998 y 1999, que hace un total de 279.345 ptas., más tres meses de 1996 y cuatro meses del año 2000, esto es 93.115 ptas. que, multiplicados por siete meses, hace un total de 54.317 ptas. que, sumadas a las 279.345 ptas., resulta un total de 333.662 ptas. a las que se han añadido 3.115 ptas., correspondientes al mes de septiembre de 1996, y una vez descontada la fianza depositada de 90.000 ptas.
Y es que no cabe confundir la acción de reclamación de rentas en virtud de un contrato de arrendamiento de finca urbana existente entre las partes, con una hipotética indemnización que pudiera derivarse de haber dejado el arrendatario el local antes del tiempo pactado, pues el pago de la renta es la contraprestación que al uso del objeto arrendado previene la ley (art. 1555 C. C.) y obliga al arrendatario hallándose vigente el contrato, pero el fundamento de la percepción de las rentas desaparece cuando el contrato ha quedado resuelto. Y en efecto tal resolución debe entenderse producida en este caso, por resultar cuestión pacífica que se ha producido la resolución con anterioridad al tiempo pactado por desistimiento del propio inquilino que de conformidad a lo voluntariamente convenido por las partes al tiempo de suscribir el contrato traía consigo la indemnización que se reclama, sin que pueda ser óbice la alegada inexistencia de perjuicio sufrida por el arrendador, atendida la circunstancia de que la vivienda haya sido alquilada de nuevo y por igual renta a los 18 días de ser abandonado por el 7 demandado, máxime cuando el plazo de duración resultó en este último contrato inferior al suscrito por los aquí intervinientes, lo que redundó en perjuicio para el arrendado (…)”.

Por tanto, a tenor de la ausencia de una cierta uniformidad en los criterios de la doctrina jurisprudencial lo más sensato es pactar expresamente en el contrato de arrendamiento de vivienda las consecuencias jurídicas de esta situación a través de una cláusula de indemnización por daños y perjuicios en caso de desistimiento del arrendatario. Esta cláusula de indemnización en arrendamiento de vivienda no debería fijar unos criterios de valoración demasiado estrictos, para evitar que un Tribunal pudiese considerar la nulidad de esta cláusula, al no quedar garantizados los derechos del arrendatario de vivienda, protegido por el art. 6 de la LAU de 1994, siendo verdaderamente factible la cláusula indemnizatoria de un mes por año de contrato que quede por cumplir, en caso de desistimiento anticipado del arrendatario (cfr. SAP de Baleares de 13 de febrero de 2013).

Ahora bien, esta es la situación vigente hasta el día 6 de junio de 2013. Como hemos señalado más arriba la aprobación de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado  del alquiler de viviendas, ha supuesto la modificación de la vigente Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994, dando el apartado seis del artículo primero nueva redacción al artículo 11 que queda en estos términos:

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

La reforma operada por la referida Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, reduciendo de cinco a tres años la prórroga forzosa del contrato a la que tiene derecho el arrendatario o inquilino y de tres a uno la prórroga tácita (agotados los tres primeros años de prórroga forzosa sin que las partes manifiesten su voluntad de resolver el contrato este se entenderá prorrogado por un año). Asimismo, establece la posibilidad del arrendador de recuperar el inmueble en caso de necesitarlo con el único requisito de que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y sin necesidad de que dicha posibilidad estuviese previsto en el contrato.

En el artículo 11 se sigue contemplando la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato, v. gr. devolviendo las llaves y la posesión del inmueble (cfrs. SAP de Albacete de 25 de mayo de 2007, de Valencia de 28 de octubre de 2011 y Las Palmas, 31 de octubre de 2013). Por tanto, este precepto otorga la facultad al arrendatario de resolver unilateralmente el contrato transcurridos los seis primeros meses de duración, exigiendo el legislador únicamente un preaviso al arrendador con un mes de antelación.  Como vemos, las principales novedades son la reducción del plazo de preaviso de 2 meses  a 30 días y la posibilidad de desistir en cualquier momento una vez transcurridos 6 meses, con independencia de que se haya pactado un plazo de duración del contrato superior o inferior al de la prórroga legal obligatoria.

Por otra parte, la indemnización por el ejercicio de derecho vuelve a quedar supeditada a la voluntad de las partes, correlativo del espíritu que predica la exposición de motivos de la Ley 4/2013, dando prioridad al principio de autonomía de las partes previsto en el artículo 1255 del CC, reforzando la libertad de pactos mediante la ampliación de las materias que son susceptibles de ser acordadas por el arrendador y el arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda. 

De esta forma, cabe la posibilidad de las partes de incorporar al contrato una cláusula de vencimiento anticipado asumiendo el criterio legal máximo fijado en la ley para la cuantificación de la indemnización que deba soportar el arrendatario en caso de vencimiento anticipado del contrato, cuya redacción, según el modelo contrato utilizado por la OCU, puede ser del tenor literal siguiente: 


“(…) Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por el arrendatario dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado. Pasado el periodo mínimo, el arrendatario podrá desistir en todo momento del contrato siempre que realice un preaviso con treinta días de antelación. Realizado el preaviso con la antelación pactada, queda convenido el pago por el arrendatario que desiste de una indemnización, en concepto de perjuicios para el propietario, equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En el caso de que no se hubiese realizado dicho preaviso en el tiempo convenido, la indemnización a pagar al arrendador se verá incrementada en la cantidad equivalente a un mes de renta (…)”.

En conclusión: 

Para los juristas y profesionales del derecho el estudio y análisis de la normativa arrendaticia se está convirtiendo en una actividad dotada de cierta complejidad. Con la última reforma operada por la Ley 4/2013, se adiciona un nuevo marco legal de obligada observancia para tener el debido conocimiento de la regulación existente en materia de resolución anticipada del contrato de arrendamiento. 

De esta forma, resulta estrictamente necesario para corroborar la viabilidad legal o no de la facultad de desistimiento del arrendatario conoce la fecha del contrato de arrendamiento en cuestión, pues en función de la misma resultará operante la LAU de 1964, el Real Decreto Ley 2/19855, la LAU de 1994 para contratos celebrados antes del día 6 de junio de 2013 o la Ley 4/2013 para contratos celebrados con posterioridad a esa fecha. 
  • Resolución anticipada en los Contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995.- Estos contratos de arrendamiento, sean de vivienda o de uso distinto, continúan rigiéndose por el artículo 56 de la LAU de 1964. En dicho precepto se prevé el vencimiento anticipado del contrato en base a estos requisitos: 
    • El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, preavisando al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación. 
    • Abonar una indemnización al arrendador o subarrendador cuya cuantía es la equivalente a indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. 
  • Resolución anticipada en los Contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013.- Para estos contratos continúa aplicándose el artículo 11 de la LAU de 1994, en la redacción dada con anterioridad a la reforma de la Ley 4/2013. En este sentido los requisitos para que el arrendatario pueda resolver de forma anticipada el contrato de arrendamiento son los siguientes:
    • Sólo se admite el desistimiento en contrato con una duración superior a cinco años y una vez haya transcurrido ese plazo. 
    • El preaviso al arrendador es de dos meses, debiéndose acreditar la recepción de esta comunicación mediante la utilización de la vía notarial o el burofax. 
    • Resulta lícito pactar una indemnización a cargo del arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste por cumplir y para períodos inferiores la parte proporcional. Si se ha estipulado una cláusula de vencimiento anticipado sin ningún tipo de cláusula penal, la jurisprudencia tiene declarado que el arrendador puede tener derecho a una indemnización por daños y perjuicios. 
    • En los contratos de arrendamiento inferiores a cinco años, la ley no contempla la posibilidad de rescindir unilateralmente el contrato por parte del arrendatario y le hace someter su conducta a la obligación del cumplimento de los contratos. De esta forma, se produce un incumplimiento contractual pues el arrendatario tiene la obligación de cumplir con las obligaciones pactadas y surgiría un derecho del arrendador a ser indemnizado de conformidad con los artículos 1101, 1124, 1256 y 1556 y otros concordantes del Código Civil. Para los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda rige la libertad de pactos de conformidad con el artículo 4.3 de la LAU de 1994. 
  • Resolución anticipada en los Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013.- La redacción actual del artículo 11, dada por la Ley 4/2013, posibilita el vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento de viviendas, sujeta a estos requisitos: 
    • El arrendatario podrá desistir del contrato con independencia de la duración mínima legal que establece el artículo 9 de la LAU, una vez transcurridos seis meses desde la formalización del contrato. 
    • El preaviso al arrendador es de treinta días. 
    • El legislador remite al principio de autonomías de las partes para determinar o no el derecho de una indemnización a favor del arrendador y una obligación a cargo del arrendatario. Sin embargo, el precepto sí fija la cuantía máxima de esta indemnización que se calculará en función de computar una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. 
    • De esta forma, las partes no pueden pactar una indemnización cuya cuantía supere este máximo legal, pues esta cláusula sería declarada nula por vulnerar las garantías que tiene el arrendatario en virtud del artículo 6 de la LAU de 1994: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.” 
    • En cuanto a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda rige la voluntad de las partes a tenor de lo previsto en el artículo 4.3 de la LAU de 1994: “(…) los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.” 
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