18 de febrero de 2014

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Denegación de la Prórroga Forzosa en un contrato de arrendamiento de Fincas Urbanas por necesidad de uso del arrendador de la vivienda

El día 5 de junio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que aborda una importante modificación del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 y que es de aplicación a los contratos que se celebren a partir del día 6 de junio de 2013. 

Aunque la tendencia en los últimos diez años ha sido un aumento del porcentaje de viviendas en alquiler situándose en el 13.5 % y un descenso del porcentaje de viviendas en propiedad hasta el 78,9%, a mi juicio uno de los mayores males que ha padecido este país en los últimos años ha sido la denominada cultura de la compra de vivienda. El mercado inmobiliario español siempre se ha caracterizado por una notoria preponderancia del mercado de viviendas en propiedad en detrimento del mercado de viviendas de alquiler. Para intentar cambiar esta situación, la Ley 4/2013 se plantea como objetivo principal flexibilizar el mercado de viviendas en alquiler, buscando el necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición. 

La prórroga forzosa es un mecanismo legal de protección del arrendatario, que supone una limitación legal al principio de autonomía de las partes que puede desintensivar el interés de los propietarios por arrendar su vivienda. Por ello, esta reforma para cumplir con el objetivo de reactivar y dinamizar el mercado de viviendas de alquiler establece una reducción de la duración de la prórroga forzosa y tácita y establece la posibilidad del arrendador de recuperar el inmueble en caso de necesitarlo con el único requisito de que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y sin necesidad de que dicha posibilidad estuviese previsto en el contrato.

Efectivamente, la larga duración de la prórroga forzosa en el contrato de arrendamiento de viviendas puede suponer que durante su transcurso aparezcan circunstancias sobrevenidas que hagan surgir la necesidad del arrendador de recuperar su vivienda. El artículo 9.3 de la LAU de 1994, antes de la reforma operada por la Ley 4/2013, permite la denegación de la prórroga forzosa cuando al tiempo de celebración del contrato:

“… se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.” 

Por tanto, de forma un tanto desacertada, el legislador obliga a fijar en el contrato de arrendamiento de forma clara y expresa estas circunstancias de necesidad, sin cuyo requisito no se podrá obtener la recuperación de la vivienda.

La LAU de 1964 contempla esta opción de la denegación de la prórroga de forma casuística en el art. 62 y 63, pero sin incluir la exigencia de que constara en el contrato que en el caso de que acaeciera una causa de necesidad esta podría llevarse a cabo y resolver el arrendamiento, ya que lo dejaba a la prueba concreta de esa causa de necesidad que se alegaba por el arrendador. 

Veamos el tenor literal del primer precepto: 

“1. No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales. (…)”

Y el tenor literal del segundo precepto:

“1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación. 2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes: 1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él. 2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe. 3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca. 4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare. 3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.”

Esta necesidad de la ocupación viene definida por la doctrina jurisprudencial como “lo equidistante entre lo obligado stricto sensu y lo que es una mera conveniencia” y debe ser entendida como necesaria, no forzosa, obligada o impuesta por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito (por todas STS de 18 de marzo de 2010).

Entre otras, las STS de 30 de enero y 8 de junio de 1963 y 7 de octubre de 1965 establecen que la LAU en los cuatro casos del art. 63.2 se limitó a establecer unas presunciones iuris tantum por las que se invierte la carga de la prueba a que el arrendador está obligado, conforme al primer apartado del citado precepto legal, pero esas presunciones no agotan el catálogo de supuestos de estado de necesidad, cuya apreciación queda al arbitrio de los Tribunales, atendiendo en cada caso a las circunstancias demostrativas de que no se trata de un mero deseo o conveniencia, y concretamente ha estimado la doctrina legal como justificada la necesidad cuando se acredite un deseo de hacer vida independiente en hogar propio y cuando habiendo contraído matrimonio habite en una casa arrendada con carácter transitorio.

Como señalamos más arriba el artículo 9.3 de la LAU exige que la causa de necesidad se establezca expresamente en el contrato. El citado precepto es del tenor literal siguiente:

“No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor."

La mayoría de la doctrina se inclina por entender que la interpretación más acorde con la literalidad y finalidad de la norma es la exigencia de causalizar la necesidad en el contrato y, por ello, para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato hasta el máximo de cinco años es imprescindible que, al acabar la duración del arrendamiento libremente pactada, concurra una causa en base a la cual el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, siempre que esa causa de necesidad se hubiera hecho constar de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no solo la previsible y genérica necesidad, admitiéndose únicamente la necesidad propia del arrendador, y es preciso, además, que la necesidad futura se conozca en el momento del otorgamiento del contrato.

La Ley 4/2013 modifica el artículo 9.3 de la LAU de 1994 y da nueva redacción al precepto y siguiendo los postulados doctrinales, a mi juicio con mucho acierto, deja de exigir que la causa de necesidad de la vivienda esté prevista inicialmente en el contrato. 

“No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”
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