24 de febrero de 2014

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Una breve introducción sobre el régimen transitorio de la LAU de 1994 para la extinción de los contratos de alquiler de locales de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985

Sin duda, el Derecho Arrendaticio Español se ha convertido en una disciplina jurídica compleja y necesitada del asesoramiento y consejo de profesionales especializados. Buena prueba de esta afirmación, la podemos encontrar en el farragoso y tedioso régimen normativo transitorio de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establecido a través de sus seis disposiciones transitorias. Cuando vea la luz el próximo año 2015 se cumplirán veinte años de la entrada en vigor de la referida norma arrendaticia. Esta fecha va a suponer la finalización de todos aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio que fueron otorgados bajo el régimen legal de la prórroga forzosa, antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica – es decir, antes del día 9 de Mayo de 1985.

En efecto, la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece el régimen normativo transitorio de los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la referida norma arrendaticia afirmando que continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y por las modificaciones contenidas en la propia disposición.

A prima facie y con fundamento en la referida disposición, los contratos de arrendamientos de locales de negocio celebrados antes de la entrada en vigor del Decreto Boyer que se encuentren en situación de prórroga legal quedarán extinguidos siempre que el arrendatario fuera una persona física por causa de su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la Ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. Por otra parte, si resulta ser un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por una persona jurídica la fecha límite prestablecida se puede aumentar a cinco años más, hasta el 1 de enero de 2020, siempre que en los diez años anteriores a la entrada en vigor del referido Decreto no se hubiera producido el traspaso del local de negocio.

Al desarrollo de estas cuestiones vamos a dedicar este artículo, asumiendo que un análisis de este régimen transitorio conlleva necesariamente soportar el problema de la diferente duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados en función de si son suscritos por personas físicas o por personas jurídicas.

Contratos de arrendamientos de locales de negocio celebrados por personas físicas.- La norma general es la aplicación por imperativo legal de la prórroga forzosa. En principio, el contrato se extinguirá por jubilación o fallecimiento del arrendatario. Sin embargo, se permiten las dos subrogaciones previstas en el art. 60 de la Ley de 1964 cuando, a la entrada en vigor de la LAU de 1994, no se hubieran producido ninguna de ellas. Si se hubiera producido una subrogación, se permite entonces únicamente la primera subrogación prevista. Por tanto, si ya se hubieran producido las dos subrogaciones, se aplicará la regla general de extinción de estos contratos antes citada, salvo si el arrendatario, antes de su jubilación o fallecimiento, ha traspasado el local a un tercero.

La primera subrogación se permite a favor del cónyuge del arrendatario, hasta su jubilación o fallecimiento; podría subrogarse un descendiente en defecto de dicho cónyuge, en cuyo caso no cabría segunda subrogación y se extinguiría a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la nueva Ley. La segunda subrogación se concede a favor de los descendientes del arrendatario, una vez fallecido o subrogado el cónyuge y siempre que no hayan transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la nueva Ley, extinguiéndose el contrato igualmente al finalizar dicho plazo. En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasen el local el contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el contrato se extinguirá en esta última fecha.

Contratos de arrendamientos de locales de negocio celebrados por personas jurídicas.- Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica, superiores a 2.500 metros cuadrados y se desarrollen actividades económicas (las comprendidas en la División 6 del Impuesto sobre Actividades Económicas) se extinguirán el 1 de enero de 2015. En los locales de menos de 2.500 metros cuadrados el plazo se reduce a cinco años, por lo que concluyó el 1 de enero de 1999. En caso de que no se realicen dichas actividades económicas se prevé un régimen de extinción en función de la solvencia económica del arrendatario y de las cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, que va de los cinco a los veinte años. Cuando el traspaso del local de negocio se hubiese producido en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, la fecha de finalización de dicho contrato de arrendamiento se prolongaría cinco años más, es decir finalizaría el día 1 de enero de 2020.

Para finalizar señalar que una vez producida la extinción de estos contratos de arrendamiento el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. Asimismo, el arrendatario tendrá preferencia para arrendar nuevamente el local si dentro del año siguiente a la extinción de su contrato, el arrendador pretende arrendar el local a un nuevo arrendatario. En este caso, el antiguo arrendatario tendrá derecho de preferencia para arrendarlo, en igualdad de condiciones que el nuevo interesado. Para ello el arrendador debe notificar previamente al actual arrendatario las condiciones aplicables al nuevo contrato.

Breve referencia a los Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985.- En este supuesto se trata de analizar aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio realizados después de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica que se caracterizaban por la libertad de pactos y que en su virtud ambas partes estipularon acogerse al régimen de prórroga forzosa de la LAU de 1964. La exposición de Motivos de la LAU de 1994 consideraba que este tipo de contratos basados en la libertad de pactos no conllevaban especial problemática por este mismo motivo. Por ello, la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 vino a mantener el régimen legal aplicable a dichos arrendamientos.

Ahora bien la doctrina jurisprudencial reciente plasmada en la STS de 17 de noviembre de 2011 ha venido a modificar la interpretación y aplicación de dicha norma estableciéndose la extinción de dicho contrato en las mismas condiciones que los contratos creados con la legislación de 1964. Esta Sentencia establece una novedosa relación entre las Disposiciones Transitorias Primera y Tercera de la LAU de 1994 en relación con los contratos de arrendamiento suscritos por personas jurídicas con posterioridad al 9 de mayo de 1985. El Tribunal Supremo se basa para ello en el carácter temporal de los contratos de arrendamiento (art. 1.543 del Código Civil), estableciendo que el principio de autonomía de la voluntad de las partes previsto en el art. 1.255 del citado cuerpo legal, y el art. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no pueden conllevar la alteración de la naturaleza y esencia temporal de los contratos locativos.
“(…) El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento. En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994. Estas razones impiden la estimación del recurso de casación, pues el criterio expuesto coincide plenamente con el reflejado en la sentencia que se recurre, y del que resulta que en aplicación del apartado cuarto de la DT Tercera LAU 1994, tras la entrada en vigor de la LAU 1994, el contrato que vinculaba a los litigantes se prorrogó hasta el año 2000, fecha a partir de la cual el arrendamiento entró en periodo de tácita reconducción anual, conforme a lo establecido en el artículo 1566 CC, por lo que la arrendadora podía, como así hizo, comunicar al arrendatario, a partir de esa fecha, su deseo de poner fin al contrato de arrendamiento al término de la anualidad (…)”.
Fuente consultada: El artículo de Javier Gómez Ocaña, titulado . Datado el día 6 de junio de 2012. Publicado en el Diario La Ley.
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Los Ministerios de Fomento y Justicia trabajan en la normativa que regulará el registro de inquilinos morosos

Los ministerios de Fomento y de Justicia están trabajando en la normativa que regulará el nuevo registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (o registro de inquilinos morosos, como es comúnmente conocido), creado por la Ley 4/2013, de flexibilización y fomento del alquiler de viviendas, de junio del año pasado, así como en el sistema informático que se utilizará para la gestión de esta base de datos.

Así lo reconoce el Gobierno en una respuesta escrita al portavoz adjunto de UPyD en el Congreso, Carlos Martínez Gorriarán, quien hace unos meses pidió al Ejecutivo una valoración sobre los efectos de los cambios normativos aprobados en esta materia.

En el texto, que recoge Europa Press, el Ejecutivo recuerda que durante la tramitación de la normativa se acordó la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler donde recoger los datos de todos los ciudadanos que hayan sido condenados en firme -judicialmente en un desahucio o por la vía del laudo arbitral- por no haber cumplido sus obligaciones de pago para que puedan ser conocidos por los arrendadores.

La organización y funcionamiento de este registro "quedaban pendientes de ser aprobados por real decreto, sin que se estableciera plazo para ello", señala el Gobierno, añadiendo que Fomento y Justicia trabajan "activamente" en este momento en la "elaboración de la normativa del Registro así como en el desarrollo de su sistema informático". No obstante, no indica ninguna fecha aproximada para su entrada en funcionamiento.

Además, el Gobierno indica las medidas incluidas en la Ley 4/2013, de fomento del alquiler de viviendas se demostrarán eficaces "si se ha reducido el plazo entre la resolución definitiva en la que se acuerda el lanzamiento de los arrendatarios y la efectividad del mismo", un dato del que no dispone el Ministerio de Justicia ya que es "competencia del Consejo General del Poder Judicial ".

Fuente: Europapress
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