27 de febrero de 2014

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La conceptualización del Derecho de Retorno Arrendaticio

El derecho de retorno arrendaticio se encuentra debidamente consolidado y garantizado constitucionalmente como una consecuencia necesaria del progreso social, del estado del bienestar y del derecho a la vivienda que postula el artículo 47 de la Constitución Española y su finalidad concreta es la consecución de la expectativa legítima que aspira a tener cualquier persona de permanecer en la vivienda que ocupa.


En el derecho civil histórico la doctrina mayoritaria mantenía un cierto debate sobre la acertada conceptualización del derecho de retorno, fruto de determinadas manifestaciones del mismo en diferentes textos de la normativa arrendaticia de la época (cfr. Decreto de 5 de septiembre de 1952, Ley del Suelo de 1956 y el TRLAU de 1964). Con la aprobación del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, por el que se aprobó el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos la doctrina impuso una acepción restringida del concepto de este derecho vinculándolo únicamente al supuesto previsto en el artículo 62.1.2.º de la citada ley de excepción a la prórroga forzosa cuando el arrendador proyectara el derribo de la finca para edificar otra.

En la actualidad, la doctrina jurisprudencial y el propio legislador utilizan la expresión derecho de retorno arrendaticio para designar la facultad legal otorgada a los arrendatarios de fincas sujetas a un proceso de rehabilitación integral o demolición para su posterior reconstrucción procedente de actuaciones aisladas no expropiatorias, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación. En estas circunstancias la ley otorga un derecho respecto a la nueva edificación a los arrendatarios que hayan tenido que ser desalojados por ese motivo pudiendo optar por recibir el pago de una indemnización o volver a ocupar el inmueble una vez realizada su rehabilitación o nueva construcción.

El derecho de retorno regulado en el TRLAU de 1964 consistía en el derecho que se reconocía al arrendatario o inquilino que se viese expulsado de la finca que ocupaba, como consecuencia de la aplicación de la segunda de las causas de excepción a la prórroga forzosa previstas en el art. 62 del derogado TRLAU, a que se le pusiese a su disposición en el nuevo edificio una vivienda de características semejantes a la que venía habitando. La redacción de este precepto era la siguiente:
“1. No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: (…) 2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuenta cuando menos con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de locales de negocios si en el inmueble a derribar los hubiere”.
Este derecho tenía su desarrollo en los artículos 78 y siguientes del TRLAU de 1964 en el que se regulaba el procedimiento para llevarlo a efecto y las consecuencias del incumplimiento de sus obligaciones por las partes. Dicha ordenación debía a su vez completarse con el Decreto 393/1959, de 17 de marzo, que modificando el Reglamento Hipotecario regulaba la anotación preventiva del derecho de retorno en el Registro de la Propiedad. 

El derecho de retorno arrendaticio se encuentra actualmente contemplado en la legislación civil arrendaticia que desarrolla la previsión contenida en la legislación urbanística. La finalidad de la legislación del suelo es la protección de los ocupantes legales de una finca incardinados dentro de un proceso de ejecución urbanística, a través de la técnica del derecho de retorno en los supuestos de ejecución de actuaciones aisladas no expropiatorias. 

La vigente Disposición Adicional Octava de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que el referido derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta. 3.ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo dispuesto en esta disposición y, en su defecto, por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964.

En la legislación urbanística se reconoce el derecho de retorno a través de la Disposición Adicional 5ª de la Ley 8/1990 de 25 de julio de reforma del régimen urbanístico y valoración del suelo, cuyo contenido recoge literalmente la referida Disposición Adicional Cuarta, Regla 3ª de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana 1/1992. 
“(…) En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera que sea éste. En estos casos, el propietario deberá garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno.” 
En este punto, resulta obligado mencionar la STC 61/1997 de 20 de marzo que declaró la inconstitucionalidad de gran parte de la Ley Suelo de 1992 y particularmente de la regla 2ª de la Disposición Adicional Cuarta por invadir competencias propias de las Comunidades Autónomas. Sin embargo, la sentencia, reconoce la plena vigencia de la regla 3ª de dicha disposición cuando el Fundamento Jurídico 41.c) párrafo 5 de la Sentencia dice que: 
“(…) El apartado 3 se refiere al derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación cualquiera que sea éste, debiendo el propietario garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno. Respecto de este punto ostenta el Estado un evidente título competencial ex art. 149.1.8º C.E., ya que establece una norma materialmente civil, atinente al tráfico jurídico privado (…).”
La Ley 6/98, de 13 de abril, sobre régimen del Suelo y Valoraciones, por medio de su Disposición Derogatoria Única procedió a la derogación del RDL 1/1992, de 26 de junio por el que se aprobó el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, con excepción de la Disposición Adicional Cuarta, Reglas 1ª y 3ª. La posterior Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo mantenía la vigencia de estas disposiciones cuando no las incluía entre las expresamente derogadas en su Disposición Derogatoria Única. 

No obstante, esta norma fue derogada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la vigente ley de suelo. Sin embargo, parece ser que esta norma seguía manteniendo en vigor la Disposición Adicional Cuarta Regla 3ª de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana 1/1992, cuando en la Disposición Adicional Undécima constaba la transcripción directa de aquélla disposición. 

Ahora bien, la Disposición Adicional Undécima del Real Decreto Legislativo 2/2008 ha sido expresamente derogada por el apartado 2º de la Disposición Derogatoria Única de la reciente Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Por lo que, en la actualidad el derecho de retorno a que se refiere la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 se encuentra reconocido, reproducido y transcrito en similares términos en el artículo 14.2 de la Ley de 26 de junio de 2013:
“Cuando se actúe de manera aislada y no corresponda aplicar la expropiación, los arrendatarios que, a consecuencia de las obras de rehabilitación o demolición no puedan hacer uso de las viviendas arrendadas, tendrán el derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato. Para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deberá proporcionar una nueva vivienda, cuya superficie no sea inferior al cincuenta por ciento de la anterior y siempre que tenga, al menos, noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.”
En cualquier caso, el derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta. 3.ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992 como el artículo 14.2 de la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana se encuentran referidos sólo a los arrendatarios que cumplan la doble condición de encontrarse en actuaciones aisladas, por tanto no incluidas en una unidad de ejecución, y de tratarse de actuaciones no expropiatorias. En este sentido, los arrendatarios que se vean afectados por un tipo de actuación de esta índole se les reconoce el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, especificando que tal derecho será ejercitable frente al dueño de la nueva edificación cualquiera que sea éste y añadiendo que en todo caso al propietario deberá de garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno. 

La redacción de la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 viene a ser coincidente con el contenido del referido artículo 14.2 de la de vigente ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana: 
“ (…) Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.”
La introducción de esta disposición fue consecuencia directa de la enmienda número 284, presentada en el Senado por el grupo parlamentario socialista alegando como causa justificativa la de articular el derecho de retorno prevenido en la Ley del Suelo de 1992 para facilitar las operaciones de conservación rehabilitación integral que vengan exigidas por el planteamiento urbanístico. 

La doctrina ha venido formulado determinadas críticas a esta disposición. En primer lugar, no parece excesivamente correcta la técnica utilizada por el legislador de no introducir directamente este derecho de retorno en el propio articulado de la ley y hacerlo a través de una disposición adicional. En segundo lugar, es técnicamente incorrecta la remisión al derogado TRLAU de 1964 y no a la totalidad de la Ley vigente. En último lugar, la doctrina mayoritaria advierte que la citada remisión es al derecho de retorno regulado en los artículos 78 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que habrá de ser interpretado con las debidas matizaciones y adaptaciones y no a la excepción al mismo consignada en el artículo 81.5 de dicho texto legal para edificios con más de cien años de antigüedad, ya que en esta se configura no un derecho de retorno propiamente dicho, sino una excepción al mismo, pues en este caso únicamente se otorga un simple derecho de preferencia a favor del arrendatario. 

Aunque la doctrina más reciente y la jurisprudencia se han mostrado partidarias de reconocer la plena vigencia del derecho reconocido por la regla 3.ª de la Disposición Adicional 4ª de la Ley del suelo de 1992, fundamentalmente por la ausencia de una derogación expresa de la citada la disposición, este panorama cambia con la aprobación de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana cuyo apartado 2º de su Disposición Derogatoria Única deroga expresamente la Disposición Adicional Undécima del Real Decreto Legislativo 2/2008, vaciando de contenido la referencia hecha en la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 a aquélla disposición. Con toda seguridad, hubiese sido más acertado que el legislador hubiera procedido a la modificación de la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 en el sentido de sustituir la referencia realizada a la regla 3.ª de la Disposición Adicional 4ª de la Ley del suelo de 1992 por la del artículo 14.2 de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. 

De la redacción de la Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 parece sencillo deducir que para que sea ejercitable el derecho de retorno del arrendatario se debe producir previamente una demolición total o rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura del edificio sometido a arrendamiento siempre que proceda de una actuación urbanística aislada no expropiatoria y exigida por el planeamiento urbanístico. Por ello, parece obligado remitirnos a la legislación urbanística para descubrir el significado de la expresión “actuación urbanística aislada”. 

En una primera aproximación, desde la óptica del Derecho Urbanístico, pueden definirse las actuaciones urbanísticas aisladas o asistemáticas como aquéllas actuaciones procedentes de un planeamiento urbanístico que se desarrollan en suelo urbanizado. Estas actuaciones urbanísticas consisten en la progresiva sustitución de las edificaciones existentes por otras nuevas, en la edificación en solares vacantes o en la obtención de terrenos por la Administración para la implantación de concretos usos dotacionales públicos. O más sintéticamente, aquellas que se realicen mediante otro sistema distinto del de expropiación actuando fuera de una unidad de ejecución. 

La finalidad de estas actuaciones aisladas o asistemáticas es la edificación sobre una parcela, previa su conversión, en su caso, en solar. La utilización de técnicas de actuación asistemática exige, en primer lugar, que la parcela no esté incluida en una unidad de actuación o ejecución que exija la equidistribución de derechos y obligaciones entre varios propietarios, porque entonces estamos ante actuaciones integrales o sistemáticas. En las asistemáticas nos encontramos ante actuaciones aisladas, que no implican a otros propietarios, que están al margen. Y, en segundo lugar, que se trate de suelo urbanizado, con su correspondiente calificación. Ahora bien, sí que es posible que, siendo urbanizado, se necesite realizar actos exigibles para la conversión de parcela en solar, porque todas las legislaciones autonómicas lo consideran un requisito previo para el ejercicio de los derechos edificatorios. 

El desarrollo de una actuación aislada se produce cuando el titular solicita del Ayuntamiento correspondiente una licencia de obras, que es el elemento desencadenante de la actuación. En la propia licencia se establecerán, en su caso, las condiciones de obligación de cesión de terrenos, de conversión en solar, y las garantías en caso de ejecución simultánea de la urbanización y la edificación. Por tanto, parece claro que en el caso de que se trate de actuaciones urbanísticas aisladas, la referida legislación arrendaticia únicamente reconoce a los arrendatarios el derecho de retorno, debiendo asumir el propietario la carga de garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno a las viviendas. 

Sin embargo, el estudio de las actuaciones urbanísticas aisladas es ciertamente complejo y resulta conveniente diferenciarlo de otros supuestos de demolición de un edificio propios de actuaciones sistemáticas derivadas del Derecho Urbanístico que no caben incluir dentro de esta formulación utilizada por la D.A. Octava de la LAU de 1994. 

1.- Demolición de inmuebles objeto de expropiación forzosa.- Para este supuesto era aplicable el régimen contenido en la regla 1ª de la Disposición Adicional 11ª del Real Decreto Legislativo 2/2008. 

2.- Demolición por declaración en ruina física.- Se trata de aquellos supuestos de inmuebles declarados en ruina, cuando el derribo no es exigido por el planeamiento, sino en un expediente de ruina autorizado por la autoridad municipal. Esta declaración de ruina exige un procedimiento administrativo revisable instado por el propietario, que por lo general deriva de la falta de conservación del inmueble. El derribo producido por esta declaración es enteramente distinto al originado por una actuación asistemática efectuada para ejecutar una previsión del planeamiento urbanístico. En tal caso la demolición no deriva de la ruina, sino de la licencia de reedificación o rehabilitación otorgada por la Administración en el marco del planeamiento urbanístico. A diferencia de las actuaciones urbanísticas aisladas, la declaración de ruina extingue los arrendamientos sin derecho a indemnización, no dando lugar al derecho de retorno, ya que no se trata de una actuación urbanística exigida por el planeamiento. 

En este sentido el artículo 28 de la LAU de 1994 es concluyente cuando establece que el contrato de arrendamiento se extingue por la declaración de ruina acordada por la autoridad competente. La jurisprudencia en este sentido tiende a rechazar cualquier posible equiparación. Así la STS de 25 de enero de 1999, con referencia a la regulación contenida en la Ley 8/1990, refundida en la DA 4ª del TRLS de 1992, reconoce que dicha disposición se refiere a actuaciones urbanísticas en sentido estricto que se correspondan con actos en ejecución del planeamiento. En consecuencia las actuaciones que no tienen origen o justificación en el planeamiento sino en una situación de ruina resultan totalmente ajenas a la disposición adicional octava y se rigen por el régimen común de la LAU de 1994. 

3.- Rehabilitación del inmueble sin declaración de ruina.- En este caso, el inmueble se encuentra conforme con el planeamiento, pero tiene una defectuosa conservación o se halla estado ruinoso, sin haberse decretado la ruina, en este caso el contrato de arrendamiento queda suspendido y se produce el denominado derecho de retorno impropio, regulado en el art. 26 de la LAU1994 y que no es sino un suspensión de la relación contractual. 

El art. 26 prevé en estos casos la opción del arrendador de suspender o resolver el contrato si es necesaria la ejecución de obras de conservación. Dichas obras pueden derivar en el deber genérico civil de conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad, para servir al uso convenido, previsto en el art. 21 de la LAU, o bien de obras acodadas por una autoridad competente que hagan temporalmente inhabitable la vivienda arrendada, en cuyo supuesto se suspenden las obligaciones contractuales de las partes hasta que el arrendatario vuelva al domicilio. 

La doctrina suele rechazar aún en los casos de rehabilitación integral que nos encontremos ante un verdadero derecho de retorno. Sin embargo, no debe desconocerse que las consecuencias realmente son las mismas, circunstancia que debe de ser tenida muy en cuenta a la hora de evitar un tratamiento discriminatorio que no esté justificado en razones jurídico materiales. 

4.- Demolición de inmuebles por su inscripción en el registro municipal de solares.- El inmueble debe ser objeto de actuaciones de conservación rehabilitación o debe de ser edificado en plazo pero el propietario no cumple entrando en el régimen de venta forzosa e inscripción en el Registro Municipal de solares. En estos supuestos, en los que por haberse desatendido los requerimientos de la Administración se procede a la declaración de ruina y la aplicación del régimen de expropiación o venta forzosa, resultaría discutible si, de acuerdo con la Disposición Adicional 4ª del TRLS de 1992 y de la DA 8ª de la LAU de 1994, cabría llegar a entender que estamos ante un supuesto de actuación impuesta por el planeamiento y en consecuencia someterse a lo dispuesto en la regla 1ª de la disposición adicional 11ª . 

5.- Demolición de inmuebles fuera de ordenación, supuesto de edificios anteriores al planeamiento y disconformes con él.- A este supuesto atendía el derogado art. 137.5 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, el cual reconocía en tales casos el derecho de retorno e implícitamente el de realojo. Habiéndose suprimido dicho precepto y como quiera que la D.A. 8ª de la LAU vincula este derecho a la existencia de una actuación urbanística aislada y no expropiatoria, ha de estimarse que las edificaciones fuera de ordenación deben de quedar excluidos del ámbito de aplicación de aquél derecho. 

6.- Demolición voluntaria para mejorar la condición del edificio. - El inmueble es conforme con el planeamiento y aun así el propietario solicita licencia para demoler y reedificar la finca. En estos casos, y dado que la actuación no está impuesta por el planeamiento, el arrendador no puede obligar al arrendatario a abandonar su vivienda. Sin embargo, no debe desconocerse que dado el carácter puramente obligacional del arrendamiento, el amparo que obtiene el arrendatario no viene determinado por razón de la relación contractual sino por la situación posesoria que ostenta frente al mismo, circunstancia que debe de ser tenida en cuenta en supuestos de cese de la posesión del inmueble por más de un año y cualquier otro de cese la situación posesoria. Cabe por excepción, la resolución del contrato de arrendamiento, en los supuestos de los contratos sometidos a la LAU de 1964, en virtud del denominado derribo gubernativo que autoriza el delegado de Gobierno previo compromiso de construir un tercio más de las viviendas de las existentes o uno más si se trata de locales de negocio, no existiendo otra indemnización para el arrendatario que el derecho de retorno y el de realojo en el tiempo que medie hasta que se produzca aquél.

En conclusión, que el derecho de retorno arrendaticio sería exclusivo de actuaciones aisladas y no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico que conllevarán la obligación legal del arrendador de proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral del edificio sometido a arrendamiento y su régimen jurídico vigente es la Disposición Adicional Octava de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que desarrolla el artículo 14.2 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana y los artículos 78 a 94 y el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos. En este sentido, resulta ilustrativa la STSJ de La Rioja de 26 de noviembre de 1997: 
“La primera y principal de las pretensiones la fundamenta la demanda en las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en la Adicional Octava de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y en la Adicional Cuarta de la Ley del Suelo de 1992. El derecho de retorno pretendido por los actores no tiene apoyatura alguna en el derecho de retorno contemplado y regulado en la primeramente citada Ley, en cuanto éste, regulado en los artículos 81 a 88 de la misma , estaba previsto para el concreto supuesto de su artículo 62,2º esto es, el de denegación de la prórroga legal del inquilinato cuando el arrendador pretendiera el derribo de la finca para la posterior edificación de otra, en la que al inquilino se le reconocía el derecho a reinstalarse en igual cualidad arrendaticia supuesto legal que nada tiene que ver con las operaciones urbanísticas reparcelatorias y fincas edificables resultantes, en que se enmarca el Proyecto de Reparcelación aprobado por la Corporación municipal. De otra parte, el derecho de retorno previsto, en reciproca remisión, tanto por la Disposición Adicional octava de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos cuanto por la Adicional Cuarta, regla 3ª, de la Ley del suelo tampoco son de aplicación al caso, toda vez que aparece exclusivamente referido a las "actuaciones aisladas no expropiatorias", pero no a los demás supuestos (reglas 1ª y 2ª) contemplados en la última citada Disposición, entre los que resulta incardinable la actuación urbanística considerada en el acuerdo impugnado, por enmarcarse dentro de una unidad de ejecución a través del sistema de actuación por cooperación. No tratándose obviamente aquí de una actuación aislada por cuanto en ésta, a tenor de los artículos 29.1, b), 31.2, 185 y 186 del Texto Refundido de 1992 , la actividad urbanizadora y edificatoria recae sobre una parcela no incluida en una unidad de ejecución”. 
La obligación legal del arrendador de proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral del edificio sometido a arrendamiento como consecuencia de actuaciones aisladas y no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico se encuentra profundamente vinculado con el deber de conservación que imponen a los propietarios de fincas urbanas la legislación del suelo (cfr. artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.) No obstante, La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 y el artículo 14.2 de la Ley 8/2013 se limitan exclusivamente a especificar las características de la nueva vivienda asignada al arrendatario remitiéndose en todo lo demás a la antigua LAU de 1964.

En efecto, la referida Disposición Adicional Octava de la LAU de 1994 establece la condición que habrá de cumplir la nueva vivienda o local en cuanto a su superficie. Si la vivienda era de menos de 90 m2 habrá que adjudicar al arrendatario una vivienda de la misma superficie, y si fuera de más de 90 m2 habrá que adjudicarle una vivienda de al menos el 50% de la superficie que disponía, con el límite mínimo de los 90 m2. De esta forma, como se acaba de exponer, el propietario no queda obligado en todos los casos a proporcionar al inquilino una vivienda de medidas exactas a la que venía disfrutando con anterioridad. 

Por otro lado, la referida Disposición Adicional Octava únicamente se refiere a que el arrendador deberá entregar una vivienda de "características análogas" a la que tenía el arrendatario, en cuanto a altura y situación en el edificio, debiendo estar ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado. Por tanto, parece claro que ante la ambigüedad del legislador se convierte en necesario la existencia del correspondiente acuerdo de voluntades entre el arrendador y el arrendatario, teniendo en cuenta que estas exigencias legales se aplican con independencia de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento. 

Finalmente el derecho de retorno se puede hacer constar en el Registro de la Propiedad, conforme al art. 15 del Reglamento Hipotecario, por nota al margen de la inscripción de la finca que se reedifique. Teniendo en cuenta que sin esta inscripción no surtirá efectos contra terceros adquirentes. La nota se cancelará por caducidad transcurridos 5 años desde su fecha. El fundamento de la publicidad registral del derecho de retorno es evitar los posibles perjuicios que durante la reconstrucción de la finca se puedan ocasionar al antiguo arrendatario El fundamento de la publicidad registral del derecho de retorno es evitar los posibles perjuicios que durante la reconstrucción de la finca se puedan ocasionar al antiguo arrendatario En efecto, señala el citado precepto del Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947 que: 
“Los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca que se reedifique. Sin esta constancia no perjudicará a terceros adquirentes el expresado derecho. Para extender la nota bastará solicitud del interesado, acompañada del contrato de inquilinato o arriendo y el título contractual, judicial o administrativo del que resulte el derecho de retorno. Transcurridos cinco años desde su fecha, las expresadas notas se cancelarán por caducidad.”

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