12 de marzo de 2014

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La tasación inmobiliaria en el mercado crediticio hipotecario y el intento legislativo por garantizar la independencia de las Sociedades de Tasación



Advertencia: Este artículo es relativamente extenso y se encuentra dividido en cinco apartados para facilitar su lectura. Asimismo cabe la posibilidad de visualizarlo más cómodamente en formato PDF y Word. Los enlaces al final del artículo.

1.- La intrínseca relación entre el crédito hipotecario y la tasación inmobiliaria


La valoración inmobiliaria ha ido adquiriendo una creciente importancia en nuestra sociedad y ocupa un papel destacado en nuestra economía. Prueba de ello es la precaria situación económica originada en parte como consecuencia de una deficiente valoración de los bienes inmuebles en los últimos años, y que ha significado, además de la debacle del sector inmobiliario, un cambio en la estructura de la propiedad. 



La valoración suele ser definida por diversos autores como “la ciencia aplicada que tiene como objetivo la determinación del valor de un bien, teniendo en cuenta, los atributos o variables explicativas que lo caracterizan, el entorno económico, social y temporal en que se encuentra, utilizando un método contrastado de cálculo que permita al experto incorporar tanto las variables cuantitativas o componentes objetivos como las variables cualitativas o componentes subjetivos del valor entre los que se encuentra el conocimiento y la experiencia del valorador”. En función de esta definición la valoración inmobiliaria consiste básicamente en determinar el valor de mercado de un bien inmueble expresado en unidades monetarias, en un momento determinado y con una finalidad concreta.

La tasación inmobiliaria se encuentra íntimamente vinculada con el mercado crediticio hipotecario y su propósito inmediato es la estimación real del valor de seguridad del bien inmueble sometido a garantía y no servir de referencia comparativa de la oferta existente en el mercado inmobiliario. Esta estrecha vinculación queda puesta de manifiesto en el papel que asume dicha tasación dentro del proceso crediticio, ya que el valor deducido de la finca hipotecada puede limitar la concesión del préstamo hipotecario y alterar sustancialmente sus condiciones. 

Esta particular interacción simbiótica entre la tasación inmobiliaria y el crédito hipotecario se pone de manifiesto en la propia normativa de la Unión Europea. La Recomendación de la Comisión, de 1 de marzo de 2001, relativa a la información precontractual que debe suministrarse a los consumidores por los prestamistas de créditos vivienda - Diario Oficial n° L 069 de 10/03/2001 p. 0025 - 0029 -, relativa a la información precontractual que debe suministrarse a los consumidores por los prestamistas de créditos vivienda, incluye una mención expresa a esta necesidad o no de tasar el bien hipotecado – cfr. Anexo I – punto 9.

En el Libro Verde sobre “El crédito hipotecario en la Unión Europea” [COM (2005) 327 final] la Comisión se plantea la necesidad de intervenir en el mercado hipotecario para propiciar la elección de un crédito hipotecario transfronterizo y propone que se establezcan unas normas mínimas con respecto a la información que debe proporcionarse sobre este tipo de préstamos. En el Capítulo III, apartado 37 remarca la intrínseca vinculación entre la tasación y el crédito hipotecario cuando señala que: “La tasación inmobiliaria resulta fundamental para la operación de crédito hipotecario y la forma en que se utiliza puede afectar directamente a la naturaleza, a la financiación y a las normas prudenciales aplicables al crédito. Los prestamistas, los consumidores y los inversores deben tener plena confianza en las cualificaciones del tasador, en el proceso de tasación y en el valor resultante”.

La rigurosa normativa española reguladora de este sector impone la obligación de realización de la tasación inmobiliaria cuando sugiere que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada. In concretum esta imposición ex lege viene reflejada en el artículo 8.1 Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero: 

“Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este real decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado.” – cfr. arts. 5.2 y 8 de la Ley 2/1981, reguladora del mercado hipotecario.

Asimismo la obtención de la tasación para emitir la oferta vinculante a la que alude el art. 23.1 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios se configura como un requisito previo para la entrega de aquélla: “Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a lo dispuesto en el artículo 18, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante.”

En sede de Derecho Procesal Civil, en el procedimiento de ejecución hipotecaria previsto en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil – cfr. arts. 571 y ss. Y 681 y ss. -, el valor arrojado en la tasación realizada servirá de tipo para la subasta del bien hipotecado. El apartado once del artículo 7 de la reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ha modificado el artículo 682 de la ley rituaria, dando nueva redacción al apartado 2.1º: 

“Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.” En el bien entendido que la tesis clásica sobre la naturaleza de esta tasación y su diferenciación con el valor real viene recogida en la resolución de la DGRN de 4 diciembre 1929 según la cual: 

"El precio debe entenderse, no como valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble, sino como cantidad que ha de servir en su día de base a las posturas de los licitadores, habida cuenta de la obligación que los mismos contraen de aceptar las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes al crédito del actor y subrogarse en las responsabilidades correspondientes " – de forma análoga cfr. STS de 24 de marzo de 1993.

En efecto, conviene no mitificar en exceso el valor arrojado en la tasación inmobiliaria practicada a efectos hipotecarios y apreciar el distinto matiz que tiene en relación al valor real del bien tasado. La tasación hipotecaria cumple escrupulosa y rigurosamente las normas ECO, que básicamente consisten en hacer uso del método de comparación de mercado y que su proximidad al precio real de venta depende en exclusiva de que coexistan las condiciones necesarias para que se produzca esa situación idealizada de confluencia recíproca de la oferta y la demanda - el equilibrio en el mercado – , asumiendo que si aceptamos la existencia de este equilibrio el diferencial entre el valor de tasación y el valor real de venta oscilará entorno a un 15 por ciento. 

Por tanto, en función de la estricta normativa reguladora del mercado hipotecario, la tasación inmobiliaria es un requisito indispensable para la concesión de un préstamo hipotecario que permite conocer si el precio del inmueble se ajusta a los valores del mercado y viene exigida directamente por la ley. La tasación se solicitará para verificar que el valor de mercado de la vivienda cubra adecuadamente el importe del préstamo solicitado en función del porcentaje máximo de financiación establecido por la entidad bancaria. 

De cualquier forma, si el consumidor asume el pago y la concesión del préstamo resulta denegada el banco deberá entregar al solicitante una copia del original del informe de tasación practicado. Dicho informe ha de servir al usuario para acudir a otra entidad crediticia y tramitar la solicitud del préstamo sin generarle un nuevo gasto – el plazo de caducidad de este informe es de seis meses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 62.4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

2.- La normativa básica reguladora de las Sociedades de Tasación Homologadas 

El artículo 5 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, incorpora un nuevo artículo 3 bis I) a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, que recientemente ha sido modificado por el artículo 4, apartado 4 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, dándole la siguiente redacción: 

“Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación. El incumplimiento de esta obligación se entenderá en todo caso como infracción grave o muy grave de la entidad de crédito en los términos de los artículos 5.d) o 4.e), respectivamente, de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, respectivamente.” 

De una atenta lectura del precepto, se deduce que el legislador no quiere dejar ningún resquicio a la duda e impone una obligación exigible ex lege a las entidades financieras de aceptar la tasación inmobiliaria del bien inmueble objeto de la garantía hipotecaria presentada por el cliente - bajo la condición que la practique un tasador homologado -, aunque cuenten con una sociedad de tasación homologada. No obstante, en la práctica la subordinación de las entidades financieras a la consecución de sus propios intereses consigue solapar este mandato legal, imponiendo sus propios servicios de tasación a costa de desanimar el interés del cliente por la concesión de la hipoteca mediante el endurecimiento las condiciones del préstamo hipotecario. 

Las sociedades de tasación fueron creadas en octubre de 1982, conforme al Real Decreto 685/1982, basándose en la Ley sobre el Mercado Hipotecario 2/1981, de 25 de marzo. Esta Ley establecía que los bienes hipotecados debían haber sido tasados por los servicios de tasación correspondientes, para que un crédito hipotecario pudiera ser movilizado mediante emisión de títulos hipotecarios. Las normas generales del régimen jurídico para la homologación de las sociedades y servicios de tasación se establece en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, con el objetivo de lograr una adecuada calidad en las valoraciones, mejorar la protección del inversor y desarrollar de forma coherente el régimen sancionador aplicable a estas entidades. 

La homologación de las sociedades tasadoras resulta ser preceptiva para que las valoraciones de bienes inmuebles puedan surtir efecto en los siguientes casos: servir de garantía hipotecaria de préstamos que formen parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios; servir de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras; formar parte del patrimonio de las instituciones de inversión inmobiliaria; formar parte del patrimonio de los fondos de pensiones, mejorar los requerimientos de provisiones y de solvencia por los riesgos hipotecarios en cartera de las ECAS y cualquier otra en que así lo exija la normativa. Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación deberán cumplir los requisitos establecidos en el artículo 3 del anterior Real Decreto y que son los siguientes: 
  • Revestir la forma de sociedad anónima de fundación simultánea domiciliada en el territorio nacional. 
  • Contar con un capital mínimo de 50.000.000 de pesetas íntegramente desembolsado. Dicho capital ha de estar representado en acciones nominativas. 
  • Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. 
  • Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al menos, tres han de ser profesionales vinculados. 
  • Disponer de una organización con los medios técnicos y personales, y los mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades establecidas en este Real Decreto. 
Además deben de tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil, que por culpa o negligencia pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza de seguro suscrita con una entidad aseguradora habilitada legalmente para operar en España en el seguro de responsabilidad civil, por un importe no inferior a 600.000 euros más el 0,5 por mil del valor de los bienes tasados en el ejercicio inmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra máxima de 2.400.000 euros. 

La póliza deberá suscribirse de forma exclusiva para la actividad de tasación y alcanzará a toda la actividad de tasación de la sociedad, incluso cuando los daños o perjuicios económicos procedan de errores o negligencias cometidos por los profesionales que realicen las tasaciones. La póliza podrá contemplar las exclusiones excepcionales propias de las prácticas habituales aseguradoras en ese ramo.

También deben contar con un consejo de administración en el que todos sus miembros, así como los del consejo de administración de su entidad dominante cuando exista, sean personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional, que posean conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus funciones y que estén en disposición de ejercer un buen gobierno de la entidad. 

Los requisitos de honorabilidad y conocimiento y experiencia deberán concurrir también en los directores generales o asimilados, así como en las personas que asuman funciones de control interno u ocupen puestos claves para el desarrollo diario de la actividad de la entidad y de su dominante, conforme establezca el Banco de España. A estos efectos, la valoración de la idoneidad de los miembros del consejo de administración, así como de los directores generales o asimilados y de las personas que asuman funciones de control interno u ocupen puestos claves para el desarrollo diario de la actividad de la entidad, se ajustará a los criterios y procedimientos de control de la honorabilidad, experiencia y buen gobierno establecidos en el artículo 2 del Real Decreto 1245/1995, de 14 de julio , sobre creación de bancos, actividad transfronteriza y otras cuestiones relativas al régimen jurídico de las entidades de crédito. 

Para finalizar este apartado, indicar que según datos del Banco de España, el número de sociedades de tasación ha ido disminuyendo progresivamente. En el año 2003 existían 67 sociedades, en 2005 se redujo a 59 y en el año 2008 paso a ser de 56. Esta disminución trae su causa de la dificultad de cumplir con las exigencias legales para su homologación y por el advenimiento de la actual crisis económica. El último informe del Banco de España referido al año 2012 contabiliza 57 Sociedades de Tasación activas, que en ese año realizaron un total de 739.000 tasaciones, cifra un 5 % inferior a la registrada en 2011, mientras que el valor total tasado, que ascendió a 333 mm de euros, retrocedió a una tasa interanual del 14 %. Sin embargo, la superficie total de los bienes inmuebles valorados en el ejercicio, 486.000 hectáreas, aumentó un 9 %.

3.- La asignación de las funciones de fiscalización, control e inspección de las Sociedades de Tasación Homologadas al Banco de España 

El Banco de España tiene asignadas las funciones de supervisión de las Sociedades de Tasación, debiendo vigilar el cumplimiento de los requisitos para obtener y conservar la preceptiva homologación, otorgar la autorización administrativa de funcionamiento, así como el control de las restantes obligaciones que les son exigibles, siendo responsable del mantenimiento de los sistemas de registro y de información adecuados para el ejercicio de sus competencias. Efectivamente, el artículo 43 bis de la Ley 26/1988, de disciplina e intervención de las entidades de crédito, asigna al Banco de España el control e inspección de la aplicación de la Ley 2/1981, sobre regulación del mercado hipotecario, sin perjuicio de las competencias de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. 

Las letras a) y b) del artículo 15.1 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de las sociedades y servicios de tasación, atribuyen específicamente al Banco de España la vigilancia del cumplimiento por estas sociedades o servicios de los requisitos para obtener y conservar la homologación, y de las restantes obligaciones que resultan exigibles para que las valoraciones de bienes inmuebles que realicen puedan surtir efecto en el mercado hipotecario o en aquellos casos requeridos por las normas que rigen a las entidades de crédito. 

El artículo 15.3 de este mismo Real Decreto habilita al Banco de España para solicitar de forma individual o general de estas sociedades o servicios la información adecuada para el ejercicio de sus competencias, entre las que cabe destacar las supervisoras antes citadas, y las de formación de estadísticas relacionadas con sus funciones – cfr. Circular 2/2009, de 18 de diciembre, del Banco de España, a sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se modifica la Circular 3/1998, de 27 de enero, a las sociedades y servicios de tasación homologados, sobre información a rendir al Banco de España. 

No nos vamos a detener demasiado en comentar este apartado porque es notorio que presuntamente el Banco de España hizo dejación de sus funciones de control del sistema financiero y permitió por conducta omisiva que en el mercado hipotecario siguiesen practicándose, de forma más o menos habitual, tasaciones supra-valoradas, mientras, al mismo tiempo, alertaba del riesgo que entrañaba prestar dinero por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda, de que los precios de los pisos estaban sobrevalorados y de que podían caer a la baja.

4.- El empeño del legislador por intentar garantizar la independencia de las Sociedades de Tasación Homologadas y el criterio constante del Banco de España por reducir la presencia de las entidades financieras en estas sociedades 

La tasación de bienes inmuebles con fines hipotecarios está sujeta al cumplimiento de sucesivas normas relativas al cálculo para determinar el valor del mismo, así como la elaboración de los informes y certificados en los que se formalice y que hacen preferentemente del uso del método de comparación de mercado – Normas ECO. En estas normas se exige que los informes de tasación los elaboren las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España, que presuntamente procede a analizar los aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor, dada la vinculación existente entre la solicitud de hipoteca y la tasación de la vivienda. 

En palabras del Banco de España las normas ECO tienen una doble finalidad. Por un lado pretenden que la tasación proporcione, para cada inmueble, un valor prudente del mismo a largo plazo, aunque se aparte - por encima o por debajo -, del precio de mercado del inmueble en el momento de la valoración. Las reglas de valoración tienen ese objetivo para favorecer la prudencia de las tasaciones de forma que las garantías de que disponen los préstamos hipotecarios sean sólidas y duraderas. 

Por otro, tratan de favorecer la comprensión, por parte de los clientes, de los criterios técnicos seguidos por los profesionales que han hecho la valoración y, sobre todo, de aquellas cuestiones que son más cercanas a los ciudadanos: los elementos (superficie de la vivienda; situación; estado de conservación; etc…) y las razones (precio del m2 en la zona; expectativas de aumento o disminución del precio; etc…) que se tienen en cuenta para fijar su valor. 

No obstante, en los actuales tiempos de crisis económica, saneamiento del sistema financiero y supervivencia del mercado hipotecario resulta difícil abstraerse de la necesidad de plasmar la idea que las sociedades de tasación homologadas deberían asumir determinadas responsabilidades por haber sido copartícipes de las causas que han motivado el estallido de la burbuja inmobiliaria, mediante la práctica habitual de realizar tasaciones infladas y sobrevaloradas derivada de su vinculación a las entidades financieras, que al fin y al cabo eran quienes las controlaban. 

En efecto, a pesar de los esfuerzos del legislador por garantizar la independencia de las sociedades de tasación, la especulación, la ausencia de un riguroso control y una coyuntura económica global acorde, coadyuvaron a la instauración, mantenimiento y consolidación de una especie de mercadeo de los valores de tasación, a mi juicio muy poco ético - cfr. el régimen sancionador previsto en el artículo 3 bis de la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario. 

Multiplicidad de ejemplos de esta mala praxis de las sociedades de tasación, orquestada por las entidades financieras, los podemos encontrar en diferentes medios de comunicación online. El Diario Público, en el mes de julio de 2011, publicaba la siguiente noticia "Las tasadoras inflan el valor de los pisos en favor de la banca". En dicho artículo periodístico se evidenciaba las implicaciones de las sociedades de tasación en la forma de valorar de manera diferente los inmuebles según su procedencia. Así, aquellos procedentes de promotores se valoraban al alza, de acuerdo al valor contable que quería el banco; y los que venían de manos de particulares eran tratados de manera más severa. 

En el mes de diciembre de 2011, El confidencial haciéndose eco de la falta de ética de las sociedades de tasación publicó un artículo titulado Los diez mandamientos del buen tasador: "No pertenecerás a ningún banco o caja" dónde confecciona una especie de código ético a través de la redacción de diez mandamientos que deberían regir el funcionamiento de este sector. 

Asimismo resulta ejemplar, paradigmática y, en cierto modo, desalentadora, la primera condena a una sociedad de tasación por inflar los precios de varios inmuebles con la colaboración de un empleado de Caixa Rural y de la aseguradora (Aserma) dictada en la STS de 18 de julio de 2013. Sin duda, se trata una sentencia histórica, aunque llama la atención que no haya supuesto causa suficiente para inhabilitar a los implicados en esta trama, quedándose en una sanción económica para cada una de las partes. 

Por otra parte, la veracidad probatoria de esta mala praxis cabe deducirla de la propia conducta de estas sociedades de entonar un singular y tácito mea culpa, mediante la publicación en la red de los Reglamentos Internos de Conducta exigidos por la ley y/o de otra especie de código éticos reguladores de su actividad tasadora, insistiendo en el cumplimiento de su deber de independencia en la prestación de los mismos, anunciándolos como un valor añadido de garantía y fiabilidad de su profesionalidad. 

El legislador, con muy buen criterio, redactó el reformado artículo 5.2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado hipotecario, en la redacción dada por el apartado seis del artículo 4 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social - cfr. artículo 5.1 y 2 del Real Decreto 716/2009, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero: 

“El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley. El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años.” 

La razón fundamental de este precepto radica en la lógica previsión del legislador de controlar la ratio de endeudamiento del deudor hipotecario – previamente al estallido del negocio inmobiliario las entidades financieras fijaban una cantidad máxima equivalente a 1/3 de los rendimientos netos familiares disponibles para poder hacer frente holgadamente al pago de las cuotas hipotecarias. 

En los albores del año 2009 un informe elaborado por la inspección del Banco de España sobre la cartera hipotecaria minorista de Caja Madrid consideraban muy dudosa la capacidad de reembolso de los préstamos otorgados en casi la mitad de las operaciones analizadas como consecuencia del deterioro de la situación económica del usuario de hipoteca y, por ende, del elevado esfuerzo que le suponía pagar la cuota. Estos técnicos advertían de que la cuota consumía a menudo más del 60% de los ingresos conjuntos de los titulares, que eran en su gran mayoría personas con sueldos bajos y con poco excedente para vivir. 

Además precisaron que llegaba a consumir el 100% de los ingresos en el 17% de los casos analizados – mutatis mutandis su perfil se asemejaban mucho a las conocidísimas hipotecas subprime norteamericanas - tipología crediticia originada en Estados Unidos, con unas condiciones especiales que las llevan a ser consideradas de alto riesgo. Esto se debe a que las mismas poseen mayores posibilidades de recupero negativo o de quedar impagas que los créditos o hipotecas comunes. 

En plena burbuja inmobiliaria la sobrevaloración hipotecaria venía a significar la doble concesión de un beneficio para el deudor hipotecario pues disponía de un exceso de financiación y de otro para las entidades financieras de cumplir artificialmente con el límite impuesto por el legislador de que el préstamo hipotecario no sobrepasase el 80 por ciento de la tasación y de traslación de la idea de un mercado inmobiliario en continua alza – en realidad se otorgaban hipotecas del 110 por ciento del valor real de la finca hipotecada y por un precio superior al de venta. 

La asignación de un valor de tasación excesivamente superior al valor normal de mercado – asumiendo el diferencial del 15 por ciento entre ambos valores -, contravenía el loable espíritu del legislador y asignaba un precio irreal al bien inmueble hipotecado - la medida estándar es que el precio medio de la vivienda está en equilibrio cuando es igual a 4 rentas anuales familiares disponibles. 

Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% de todos los préstamos de la economía española. Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente), fomentado el negocio inmobiliario. 

Estas tasaciones sobrevaloradas de los inmuebles hipotecados inundaron y contaminaron el mercado hipotecario español de activos inmobiliarios tóxicos o hipotecas basuras –denominadas por algún sector “hipotecas subprime españolas” -, que traen su causa del mal funcionamiento de la política de análisis de riesgo de las entidades financieras y que fueron causa de la especulación en los precios de venta de las viviendas y de la gestación de la burbuja inmobiliaria. 

El informe de la tasación es una exigencia de las entidades prestatarias para calcular el importe del préstamo que puede considerar garantizado con la hipoteca constituida sobre el inmueble tasado; teniendo en cuenta que la concesión o no de las operaciones solicitadas debe basarse, en el marco de la política crediticia fijada por cada entidad, no solo en la valoración de las garantías aportadas sino en la capacidad de pago de los solicitantes. 

Evidentemente, las entidades financieras son libres para contratar las operaciones que les plantean en función del estudio del riesgo del prestatario y de las condiciones propuestas, armonizando a estos efectos los criterios clásicos de la selección de inversiones (seguridad, solvencia, liquidez y rentabilidad) a partir de las cuales diseñan sus políticas crediticias. 

De acuerdo con las buenas prácticas y usos financieros las entidades bancarias están obligadas a implantar la prudencia en la gestión del riesgo a la hora de valorar solvencia del deudor. Esta buena práctica bancaria se encuentra positivada en distintas normas. La Circular 3/2008 del Banco de España, en el Capítulo Décimo contiene directrices en torno a las políticas de control de riesgos que las entidades de crédito han de tener implantadas. Esas políticas de riesgos han de basarse en criterios sólidos y bien definidos. La prudencia en la gestión del riesgo es exigible como parte de la disciplina bancaria, y la carencia de unos procedimientos sólidos de gestión de riesgos es calificable como infracción administrativa, que puede llegar a ser muy grave cuando esas carencias supongan un riesgo para la solvencia de la entidad – cfr. el Código de Buenas Prácticas que figura como Anexo del RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. 

Por otra parte, está admitido que resulta una práctica reprobable la concesión de créditos con base exclusiva en la garantía, es decir, desde la noción de que serán repagados principalmente mediante la realización de esta. La garantía debe tener un carácter accesorio, reforzar la capacidad de pago del deudor y, sobre todo, ha de ser conceptualmente distinguible de ésta. Dicho de otro modo, cuando los recursos financieros con los que se atenderá el préstamo vayan a proceder, principalmente, de la realización de los bienes trabados, dichos bienes, por más que puedan constituir una garantía en sentido jurídico, no son garantías desde la óptica de la prudente gestión bancaria, puesto que nada aportan de adicional o accesorio a la capacidad de repago que debe tener el propio prestatario. 

El carácter complementario, nunca sustitutivo de la capacidad de pago, ha sido recientemente subrayado por la Circular 3/2010, del Banco de España, modificativa de la Circular 4/2004, y a cuyo Anejo IX dio nueva redacción, estableciéndose en el apartado 1 c) que los créditos deberán “estar sustentados en unos criterios de concesión vinculados con la capacidad de pago del prestatario para cumplir, en tiempo y forma, con el total de las obligaciones financieras asumidas a partir de los ingresos procedentes de su negocio, o fuente de renta, habitual, sin depender de avalistas, fiadores o activos entregados como garantía, que deberán ser siempre considerados como una segunda –y excepcional- vía de recobro para cuando haya fallado la primera”. 

Por tanto, deben concederse créditos solo a quien pueda cumplir con su devolución en los términos pactados - han sido, por último, muy reciente y sintéticamente subrayadas en la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, cuyo art. 29.1 dice literalmente que “las entidades de crédito, antes de que se celebre el contrato de crédito o préstamo, deberán evaluar la solvencia del potencial prestatario, sobre la base de una información suficiente. A tal efecto, dicha información podrá incluir la facilitada por el solicitante, así como la resultante de la consulta de ficheros automatizados de datos, de acuerdo con la legislación vigente, especialmente en materia de protección de datos de carácter personal. Para la evaluación de la solvencia del potencial prestatario se tendrán en cuenta las normas específicas sobre gestión de riesgos y control interno que les son aplicables a las entidades de crédito según su legislación específica […]” 

Un método eficaz para evitar este fenómeno anormal de la tasación sobrevalorada es vincular la cantidad prestada con el precio escriturado o de venta, como sucede en el Derecho Anglosajón, pues su asociación con la fiscalidad no supone un acicate para incrementar aquéllos. De esta forma, el incentivo por tasar por encima del valor de venta deja de tener sentido, pues no se consigue nada haciendo crecer artificialmente el precio de tasación. 

En el mundo anglosajón se utilizan las llamadas valoraciones Rics, que toma el nombre de la Royal Institution of Chartered Surveyors. Esta entidad agrupa a profesionales de las distintas áreas del ámbito inmobiliario: expertos en inversión, gestión, desarrollo y planificación de construcción, arrendamientos, explotación de propiedades inmobiliarias, y además en valoración. Esta organización tiene carácter privado y se auto-regula a través de una serie de reglas de conducta y estándares profesionales que deben cumplir todos sus miembros. Rics está implantada en todo el mundo y cuenta con reconocimiento internacional, sobre todo entre los anglosajones. Muchas multinacionales y empresas cotizadas requieren que las valoraciones que figuran en sus memorias sean Rics. 

Las valoraciones las realizan los integrantes de esta organización siguiendo los estándares profesionales de valoración, conocidos como El Libro Rojo, que incluye procedimientos y recomendaciones, pero no establece reglas respecto a cómo valorar, ni desarrolla métodos o técnicas de valoración. Estas últimas cuestiones se toman de las IVS (normas internacionales de valoración). Al contrario que en las valoraciones ECO, lo habitual en las Rics es realizar los informes exclusivamente para uso interno del solicitante, y lo excepcional es tener en cuenta su repercusión sobre terceros. 

En las tasaciones ECO, el contenido y alcance de los informes está definido por la ECO805/2003, mientras que en las tasaciones Rics, se acuerdan estos extremos con el cliente en el contrato que se firma previamente en función del uso que este vaya a hacer de la valoración. En el Libro Rojo se hace hincapié en las reglas de conducta, la independencia o la confidencialidad, pero no se hacen obligatorias todas las comprobaciones a las que obliga la ECO porque se considera que son trabajos muy especializados, que por su trascendencia requieren otros informes técnicos realizados por profesionales específicos, como abogados, urbanistas o arquitectos. 

Pues bien, para conseguir que las valoraciones inmobiliarias con efectos en el mercado hipotecario cumplan con los estándares exigibles en cualquier proceso valorativo (calidad, veracidad, transparencia, rigurosidad, prudencia…) y con los principios que emanan de las normas ECO resulta altamente indispensable que el legislador consiga garantizar la independencia de estas sociedades de tasación. Efectivamente, la separación entre las entidades financieras y las sociedades de tasación arroja el resultado de aumentar la credibilidad del mercado hipotecario, donde ha existido, en los últimos años, por parte desde los inversores internacionales, una gran desconfianza sobre el valor real de los activos inmobiliarios adjudicados por deudas a las entidades financieras. 

Garantizar esta desvinculación de las sociedades de tasación de las entidades bancarias es especialmente importante en la emisión de títulos hipotecarios, una de las vías más utilizadas por la banca española para obtener financiación de los mercados. El hecho de que la tasación de las viviendas y otros inmuebles que actúan como garantía de estos títulos sea realizada por una entidad independiente del banco que los emite y que ha concedido la hipoteca ofrece más seguridad a los inversores. 

No obstante, hasta el advenimiento de la crisis del mercado inmobiliario y pese al criterio del Banco de España empeñado en reducir la presencia de las entidades financieras en las sociedades de tasación, el sector financiero controlaba una de cada cuatro empresas de tasación registradas en el Banco de España. De hecho, de las 57 entidades homologadas por aquél una docena han estado participadas por entidades financieras – preferentemente por Cajas de Ahorro. A pesar de lo cual, es conveniente advertir que según las estadísticas del Banco de España del año 2011 las tasadoras vinculadas a entidades financieras realizaron el 21% de todas las valoraciones, cuando un año antes controlaban el 44%. 

La Ley 2/1981 sobre Regulación del Mercado Hipotecario establece, en su artículo 3, los supuestos obligatorios por los que las Sociedades de Tasación deben disponer de mecanismos adecuados para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de intereses. Por otra parte, el Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, de Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación regula los deberes de independencia, incompatibilidad y secreto profesional que deben reunir los profesionales que ejerzan la actividad de la tasación para Sociedades Homologadas. 

Reitero que cuando predicamos esta ausencia de independencia de algunas de las sociedades de tasación homologadas no se debe fundamentalmente a la omisión por parte del legislador del debido espíritu normativo por garantizarla. Esfuerzo legislativo que incluso actualmente – a toro pasado -, se manifiesta con un excesivo celo, en mi opinión en un intento desaforado por acallar las voces críticas suscitadas por no acometer determinadas reformas en el mercado hipotecario que podrían ir en contra del poder financiero – v.gr. la dación en pago forzosa. 

Este incesante y agotador empeño del legislador por garantizar la independencia de estas sociedades queda patente en el preámbulo de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, que con la revisión efectuada de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, se pretendió incidir en tres ámbitos de actuación respecto de las entidades de tasación, bajo el principio básico de mantener y reforzar la independencia de las mismas – cfr. arts. 3.1 y 3 bis LMH. 

Estas medidas afectaron al régimen sancionador y al de las participaciones significativas, pero el objetivo más ambicioso fue el de evitar conflictos de interés respecto de las entidades de crédito que conceden los préstamos hipotecarios, a través de dos mecanismos: la aprobación de un reglamento interno de conducta por la tasadora y la constitución de una Comisión Técnica por parte de la entidad de crédito para verificar el cumplimiento de los requisitos de independencia. 

El reglamento interno de conducta se habría de establecer por las sociedades de tasación que prestaran sus servicios a entidades de crédito de su mismo grupo, o cuyos ingresos totales derivaran, al menos en un 25 por ciento, de su relación de negocio con una entidad de crédito o con el conjunto de entidades de crédito de un mismo grupo, siempre que alguna de esas entidades de crédito hubiera emitido y tuviera en circulación títulos hipotecarios. La verificación externa del reglamento interno de conducta se atribuyó al supervisor de las sociedades de tasación, esto es, al Banco de España. 

Para cerrar el círculo se estableció que las entidades de crédito que tuvieran en circulación títulos hipotecarios y hubieren encargado tasaciones a una sociedad de tasación de su mismo grupo, habrían de constituir una Comisión Técnica, encargada de verificar el cumplimiento de los requisitos de independencia contenidos en el reglamento. Este deber se acompañó del de elaborar un informe anual sobre el grado de cumplimiento de las citadas exigencias, que se debería remitir al Consejo de Administración de la entidad crediticia y al Banco de España. 

La Circular 7/2010, de 30 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito, sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario, modificó la Circular 4/2004, mencionando que en la nota de la memoria de las cuentas individuales en la que debe incluirse la manifestación expresa del Consejo de Administración sobre la existencia de políticas y procedimientos expresos en relación con sus actividades en el mercado se incluirá, cuando proceda, una mención a la existencia, composición y elementos esenciales del funcionamiento de la Comisión Técnica, con inclusión de un breve resumen del contenido del informe anual. 

En la actualidad se encuentra en fase de elaboración el Proyecto de Circular a las entidades de crédito y sociedades y servicios de tasación homologados por la que se modifican la Circular 7/2010, de 30 de noviembre, a las entidades de crédito, sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario; la Circular 3/1998, de 27 de enero, a las sociedades y servicios de tasación homologados, sobre información a rendir al banco de España; y la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, a las entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros. 

Este proyecto viene motivado por la necesidad de incluir en el mismo, importantes modificaciones, en gran parte causadas por la exigencia de adaptación de su contenido al de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que modificó determinados preceptos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. 

El objetivo primordial de este Proyecto de Circular consiste en el establecimiento de mecanismos y reglas adicionales de fomento de la independencia de la actividad de tasación y completar la implantación de determinadas recomendaciones de la Junta Europea de Riesgo Sistémico en relación con los préstamos en moneda extranjera, así como fijar el modo y frecuencia de las valoraciones, a efectos contables, de los diferentes bienes inmuebles constituidos en garantía real de operaciones de crédito. 

Como hemos señalado anteriormente, estas medidas tuvieron un éxito limitado. Por ello, en el preámbulo de la Ley 1/2013 el legislador reitera, cansinamente, que persigue, una vez más, reforzar la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito. Algunas de las medidas de la Ley 1/2013 son las siguientes: 
  • Reducción de un 25 por ciento a un 10 por ciento del límite de ingresos de las sociedades de tasación procedentes de una misma entidad de crédito o grupo, cuando aquélla o éste tengan en circulación títulos hipotecarios. Rebasado dicho umbral se incrementan los deberes tendentes a favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés mediante la aprobación de un Reglamento Interno de Conducta. 
  • Las entidades de crédito sólo deberán constituir la Comisión Técnica cuando hayan emitido y tengan en circulación títulos hipotecarios y cuenten con servicios propios de tasación. Sometimiento de las sociedades de tasación a una auditoría de cuentas anual. 
  • Se faculta al Consejo de Consumidores y Usuarios para solicitar al Banco de España la incoación de un procedimiento sancionador contra las sociedades de tasación. 
  • Se intensifica la obligación de las entidades de crédito de aceptar tasaciones homologadas y no caducadas aportadas por el solicitante de una operación hipotecaria, con el apercibimiento expreso de sanción disciplinaria. 
Pero la medida más relevante de la Ley 1/2013 es la que prohíbe la adquisición o mantenimiento por parte de las entidades de crédito, y por todas aquellas personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por la misma, de una participación significativa en una sociedad de tasación (que es la que alcance, al menos, el 10 por ciento del capital o derechos de voto de la entidad). Los afectados dispondrán de un año, a contar desde mayo de 2013, para llevar a cabo las correspondientes adaptaciones accionariales.

5.- Conclusión 

En conclusión, el sistema español de valoración hipotecaria es un sector regulado en el que tanto las sociedades de tasación, los tasadores y los requisitos que deben tener las valoraciones están definidos oficialmente. Las sociedades de tasación no pueden realizar trabajos distintos a la propia valoración y se les exige un código de conducta y de incompatibilidades que restringe posibles conflictos de interés. 

La normativa de valoración hipotecaria según la OM ECO 805/03 establece los requisitos mínimos que deben reunir las valoraciones hipotecarias en cuanto a documentación, comprobaciones, información de mercado mínima, métodos de valoración, etc... La actuación de las sociedades de tasación es fiscalizada por organismos públicos como el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores o la Dirección General de Seguros. Todo ello hace del sistema español de valoraciones hipotecarias uno de los más rigurosos del mundo. 

Esta rigurosidad normativa que instaura un sistema de valoración hipotecaria regulado y supervisado, junto con la política desarrollada por el Banco de España - órgano fiscalizador del mercado hipotecario -, y los inconmensurables intentos del legislador por aunar esfuerzos en la encomiable tarea de intentar asegurar la independencia de las sociedades de tasación, rompiendo cualquier tipo de vínculo con las entidades financieras, por las razones ya apuntadas, no ha sido suficiente para impedir la sobrevaloración de bienes inmuebles objeto de garantía de préstamos hipotecarios y el actual quebranto económico-financiero de muchas familias ante el advenimiento de un ciclo económico adverso. 

La crisis económica e inmobiliaria y sus efectos colaterales han puesto de manifiesto que las entidades financieras han permitido una ratio de endeudamiento elevada auspiciada por una irresponsable práctica financiera que se pone de manifiesto en una errática política de gestión de riesgos de la solvencia de los deudores hipotecarios, cuya razón de ser ha sido la generación de intereses económicos contrapuestos derivados de la construcción artificiosa de un mercado especulativo.


Fuentes consultadas: 


- Valoración Inmobiliaria. Métodos y Aplicaciones. Autores: Jerónimo Aznar Bellver, Ronny González Mora, Francisco Guijarro Martínez y Arturo A. López Perales. Editorial: Universitat Politécnica de València.2012. 

- Conceptos básicos y prácticos sobre valoraciones para arquitectos de la Administración. Autor: Felipe de Lama Santos. Director académico. Sociedad Española de Valoradores. 2011. 

- Las Sociedades de Tasación: Un Auxiliar Financiero Infravalorado. Autor: José María López Jiménez – Abogado. Revista del Derecho del Mercado Financiero. Noviembre de 2013. 

- La Tasación de Bienes con Fines Hipotecarios. Federación Hipotecaria Europea. Resumen elaborado por la Asociación Hipotecaria Española. Febrero de 2013. 

- La Independencia y Etica de las Sociedades de Tasación en Entredicho. Victor Vilena. Revarchitecture. Septiembre de 2013. 

- What is the right price of Spanish residential real estate? Autores: José García Montalvo y Josep María Raya Vilchez. SEFO - Spanish Economic and Financial Outlook . 

- La Satisfacción del Crédito por Transferencia de la Propiedad del Bien Hipotecado a la Entidad Acreedora: Elementos para el Debate. Fernando Minguez Hernández y Marta de la Morena Mariné. Abogado y Economista. Quatrecasas, Gonçalvez Pereira. 

- Diversa bibliografía y la lectura de muchísima información encontrada sobre este tema en la red.



A título meramente informativo y de consulta se expone la normativa vigente en esta materia. 

1.- Legislación básica del mercado hipotecario español 

1.1. Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. (BOE de 15.3.1981). Su texto actualizado, tras su última modificación por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. Su texto puede encontrarse en el PDF de la Normativa Financiera del Banco de España. 

1.2. Real Decreto 716/2009, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario y otros aspectos del sistema hipotecario y financiero (BOE de 2.5.2009) El artículo 8.3 del RD ha sido modificado por el RD 1817/2009. El texto actualizado del RD puede encontrarse en el siguiente PDF de la Normativa Financiera del BE. 

1.3. Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE de 29.10.2011). 

1.4. Circular 5/2012, de 27 de junio, sobre transparencia en los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos (BOE de 6.7.2012). 

1.5. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. 

1.6 Circular 7/2010 de 30 de Noviembre a las Entidades de Crédito de desarrollo de ciertos aspectos de mercado hipotecario. 

2.- Regulación de las sociedades de tasación 

2.1. Real Decreto 775/1997, sobre régimen jurídico de homologación de servicios y sociedades de tasación (BOE de 13.06.1997). Su artículo 3.2 fue modificado por el RD 1332/2005 y su art. 3.1.f y la disposición final tercera por el RD 716/2009. El texto actualizado puede encontrarse en el siguiente PDF de la Normativa Financiera del BE. 

2.2. Real Decreto 256/2013, de 13 de abril, por el que se incorporan a la normativa de las entidades de crédito los criterios de la Autoridad Bancaria Europea de 22 de noviembre de 2012, sobre la evaluación de la adecuación de los miembros del órgano de administración y de los titulares de funciones clave- Este RD modifica las reglas de honorabilidad aplicables en las sociedades de tasación (Disposición final primera). 

2.3. Circular 3/1998, de 27 de enero. Sociedades y servicios de tasación homologados. Información a rendir al Banco de España (BOE de 13 de febrero). Su texto vigente (modificado por el de las Circulares del Banco de España 5/2003 y 2/2009), puede consultarse a continuación. 

2.4. Circular 1/2009, de 18 de diciembre, a las entidades de crédito y otras supervisadas (BOE de 31.12.2009), en la que figuran las obligaciones a las sociedades de tasación en relación con sus accionistas y altos cargos. 

3.- Normas de valoración 

3.1. Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 904.2003). 

3.1.2. Su texto original, y el de las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre. 

3.1.3. EHA/564/2008, de 28 de febrero. 

3.1.4. ECC/371/2013, de 4 de marzo, que la modifican, pueden encontrarse a continuación. 

3.2. El Texto actualizado por la normativa financiera del BE puede consultarse en el siguiente PDF. 

4.- Obligaciones de valoración que afectan a las entidades de crédito 

4.1. La Norma 26 de la Circular del Banco de España 4/2004, de 22 de diciembre, a las entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros. 

4.2. Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8.03.2013). 

4.3. Norma 43.4 de la Circular del Banco de España 3/2008 a las entidades de crédito, sobre determinación y control de los recursos propios mínimos. 

4.4. Reglamento Unión Europea 575/2013, sobre requisitos prudenciales de las entidades de crédito: a) artículos 124, 125 y 126 relevantes para riesgos hipotecarios, b) artículo 208 sobre valoración de inmuebles y c) artículo 229 sobre principios de valoración de otras garantías reales. 

4.5 Anexo 9 de la Circular 4/2004 del Banco de España, cuyos apartados 17.b) 32 y ss. establecen las obligaciones de provisión de créditos con garantía real y activos adjudicados y Anexo 10 Registros Contables especiales de la Actividad Hipotecaria. 

4.6 Norma sexagésima de la Circular 4/2004, cuyo apartado S.5 establece el contenido del registro contable con que las entidades bancarias deben contar respecto a los inmuebles que constituyan garantías hipotecarias. 


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