29 de abril de 2014

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Doctrina jurisprudencial sobre la resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda por ausencia de la licencia de primera ocupación

El Derecho Contractual es la rama del derecho que regula y estudia los contratos. Este mes de mayo lo dedicaremos íntegramente a tratar determinadas cuestiones sobre esta área del derecho. 


Comenzamos este primer post, analizando la STS de 1 de abril de 2014 que reitera la doctrina jurisprudencial en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda -particularmente en supuestos en que se ha pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial-, y, más específicamente, por retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación, fundamentalmente para dilucidar qué valoración jurídica merece esta demora a efectos resolutorios del contrato cuando no se hubiera pactado como esencial que la parte vendedora tuviera dicha licencia a disposición de la parte compradora en el plazo límite de entrega del inmueble.

En este sentido, merece destacar la STS del Pleno de 10 de septiembre de 2012, que declara que el retraso en la licencia de primera ocupación no es un incumplimiento esencial si ya está solicitada y el promotor prueba que se cumplen los requisitos para su concesión – reiterada por las STS de 8 de noviembre de 2012 y 11 de marzo de 2013.

“[…] La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.”

Pues bien, en sede del contrato de compraventa, el art. 1.455 del Código Civil declara que por este contrato uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. En el caso de compraventa de vivienda sobre plano si la construcción no llegase nunca a materializarse, el vendedor incumplirá su obligación de entrega y por tanto el comprador quedará exento de su obligación de pago. En estos supuestos la obligación principal del vendedor será hacer todo lo necesario para que la vivienda llegue a existir y poder así entregarla. 

Por otro lado, y dado que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá exigir a la que incumple el respeto a lo acordado, o en su caso, y si el incumplimiento fuese grave y reiterado, la resolución del contrato, con recuperación del precio adelantado si lo hubiese y una indemnización por los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento. 

El artículo 1124 CC faculta a instar la resolución por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones estipuladas en contrato, siempre que éstas sean recíprocas y con independencia del objeto del mismo. La STS de 7 de marzo de 2008 exige que:
"(…) el incumplimiento resolutorio tenga los caracteres de inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa que lo justifique ( SSTS 7 de noviembre de 1995 , 26 de octubre de 1999 , etc.) y ha considerado que el retraso, incluso cuando se ha constituido en mora de una de las partes, faculta a la otra para resolver si tal situación viene a frustrar el fin práctico perseguido por el negocio o si evidencia una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento ( SSTS 5 de julio de 1971, 9 de julio de 1986, 18 de mayo de 1988, 22 de marzo de 1991, 28 de septiembre de 2000, etc.), pero no cuando implica un mero retraso en la ejecución de una prestación que sigue siendo útil al acreedor; y ha dicho también que la gravedad del incumplimiento ha de medirse, en cada caso, con los parámetros de la buena fe, que integra siempre la normación de la relación contractual, conforme a lo establecido por el artículo 1258 CC (…)".
La obtención de la licencia de primera ocupación como causa de resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento contractual, - teniendo en cuenta la doctrina reiterada de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo relativa a que el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias no es causa suficiente para generar la resolución y, por ende, para impedir la acción de cumplimiento pues sólo hay verdadero incumplimiento cuando se refiere a la esencia de lo pactado y no a prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su entidad el fin económico del contrato -, ha merecido diversas respuestas de nuestros Tribunales que se ha visto en gran medida mitigada por la sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 10 septiembre 2012 que ha venido a matizar el criterio mayoritario existente sobre el carácter esencial del otorgamiento de la licencia de primera ocupación en contratos de compraventa de vivienda, como hemos visto anteriormente.

Antes que nada, convendría aclarar que es una licencia de ocupación. El objeto de la licencia de primera ocupación es comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, así como la conformidad de la edificación realizada con el proyecto que sirvió de base para otorgar la licencia de obra Además el Tribunal Supremo ha estimado que también se debe fiscalizar si el edificio puede habilitarse para el uso pretendido por estar en zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de seguridad y salubridad. En el bien entendido de que si existen desviaciones con respecto al proyecto autorizado por la licencia de obra, la licencia de primera ocupación deberá ser denegada aunque el edificio reúna las condiciones de seguridad y salubridad que permitan destinarlo al uso de vivienda – cfr. STS Sala Cont-Adm. De fecha 8 de noviembre de 2003. 

La concesión de licencias de ocupación requiere la acreditación de los siguientes requisitos:

a) Certificación final de la obra y, en su caso, de la urbanización, suscrita por la Dirección Facultativa de las mismas y visada por el colegio profesional correspondiente, donde además se justifique el ajuste de lo construido a la licencia en su día otorgada.

b) Proyecto final de obras, debidamente visado, en el que se refleje el estado final de las obras, si éstas hubieren sufrido alguna alteración, sin incurrir en los supuestos que precisan solicitud de modificación de licencia.

c) Copia de la notificación de la concesión de licencia y su modificación si la hubiere.

d) Justificante de haber solicitado el alta en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza urbana, si el Ayuntamiento lo considerase preciso.

e) Informes favorables o autorizaciones de las empresas concesionarias o responsables de los servicios urbanísticos, en lo que corresponda.

f) Cualquier otra que el Ayuntamiento exija en todo caso, así como autorizaciones de otras administraciones públicas competentes que le sean de aplicación.

La licencia de ocupación se solicitará al Ayuntamiento por los promotores o propietarios, siendo el plazo para su concesión o denegación generalmente de un mes, salvo interrupción del plazo debida a subsanación de errores. La obtención de la licencia de ocupación por el transcurso de los plazos no legitima las obras o usos que sean contrarios al planeamiento y se entenderá sin perjuicio del deber de formalizar posteriormente la licencia. Asimismo, la obtención de la licencia de ocupación no exonera a los solicitantes, constructores y técnicos de las responsabilidades de naturaleza civil o penal propias de su actividad, ni de la administrativa por causa de infracción urbanística que se derive de error o falsedad imputable a los mismos.

En este sentido, puede desprenderse que en muchas normas autonómicas la licencia de primera ocupación se constituye como un requisito para contratar los suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía. La compraventa y el arrendamiento de viviendas terminadas requieren el previo disfrute de la licencia de primera ocupación. Y en las declaraciones de altas o alteraciones catastrales de bienes inmuebles de naturaleza urbana consistentes en nuevas construcciones, ampliaciones, reforma o rehabilitación, debe adjuntarse la licencia de primera ocupación o el certificado final de obra.

La ocupación sin licencia permite a la Administración impedir la continuación en el uso y requerir la solicitud de licencia en un determinado plazo. A salvo de lo que prevea la legislación autonómica, la ocupación sin licencia constituye, además, una infracción urbanística sancionable con multa del 1 al 5% del valor de la obra, si la ocupación es legalizable, sanción de la que responden el ocupante y quien entrega las llaves cooperando en la infracción – cfr. STS Cont.-Adm. De 30 de julio de 1987. A lo anterior hay que añadir que el Real Decreto Ley 8/2011 ha modificado el art. 20 TR de la Ley del Suelo (RDLeg 2/2008), impidiendo que puedan ser objeto de inscripción registral aquellas viviendas que, además de contar con la licencia de obras y la certificación técnica de que la obra se ajusta al proyecto, no posean la licencia de primera ocupación. 

Por todo lo anterior, la jurisprudencia civil ha entendido que la entrega de un inmueble sin licencia de primera ocupación es causa de resolución ex art. 1124 CC, en relación con todos aquellos contratos en los que se transmita el dominio de la vivienda o local – cfr. STS de 19 de abril de 2007 y de 11 de marzo de 2013 y los arts. 1554.1º y 3º y 1556 CC - o el derecho de uso de los mismos, aunque la falta de obtención no se haya pactado expresamente como causa de resolución.

El supuesto de hecho de la meritada STS de 1 de abril de 2014 se centra en la suscripción de un contrato de compraventa de una vivienda en fase de construcción o sobre plano en el que se incluía una cláusula conteniendo una condición resolutoria expresa del siguiente tenor literal:
“La parte vendedora entregará a la parte compradora los inmuebles objeto del presente contrato antes del día 31 de enero de 2009, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en las estipulaciones tercera y cuarta del presente contrato. El acto de entrega se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa. De superarse la fecha prevista para la entrega y siempre que ello no sea debido a causas no imputables a la parte vendedora, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato. En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato, se fija como cláusula penal por incumplimiento e indemnización de daños y perjuicios la entrega a la parte compradora del 25% sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta”.
Una condición resolutoria expresa es un pacto entre las partes de un contrato bilateral en virtud del cual la parte cumplida puede pedir la resolución del mismo si la otra incumple sus obligaciones. Se diferencia de la condición resolutoria ordinaria en que ésta es una modalidad de las obligaciones que consiste en un hecho futuro e incierto, que cuando se cumple, extingue un derecho. En la condición resolutoria expresa el hecho futuro e incierto es el incumplimiento de alguna de las partes, mientras que en el caso de la ordinaria es cualquier otra condición diferente a esta. La condición resolutoria expresa es un modo indirecto de extinguir obligaciones porque acaecida la condición (incumplimiento), se disuelve el vínculo contractual entre las partes y se extinguen en consecuencia las obligaciones y los derechos correlativos.

Ante el desacuerdo de las partes contratantes sobre la resolución del contrato de compraventa en base al incumplimiento de esta cláusula, el tribunal aplica la doctrina siguiente que puede sintetizarse en:
“(…) que a falta de pacto expreso sobre su entrega en un determinado plazo que las partes hayan fijado como esencial, el breve retraso en la obtención y consiguiente entrega de la licencia de primera ocupación, cuando sea debido a trámites administrativos habituales, en tanto que no frustra las expectativas contractuales de la parte compradora, no constituye un incumplimiento grave y esencial de la parte vendedora que justifique la resolución del contrato por la parte compradora con base en el art. 1124 CC .”
A continuación transcribo literalmente el razonamiento que realiza el tribunal en el F.J. Tercero de la citada sentencia:

“(…) 1. Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, rec nº 369/2008, 21 de marzo de 2012, rec nº 931/2009, y 25 de octubre de 2013, rec. nº 1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ). 
En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, rec. nº 2100/2007, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 , 1096 y 1182 del Código civil , pero no necesariamente a la resolución. 
Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo razonable (SSTS 5 abril de 2006, 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008). 
De este modo, para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como causa de incumplimiento resolutorio se requiere que así se haya pactado (por ejemplo, SSTS de 28 de junio de 2012, rec. nº 1154/2009 , 28 de junio de 2012, rec. nº 75/2010, 17 de enero de 2014, rec. 2235/2011 , y 5 de febrero de 2014, rec. nº 2435/2011 ) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009, rec. nº 2694/2004 , y 12 de abril de 2011, rec. nº 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, rec. nº 2241/2003 ). 
De lo dicho hasta ahora se sigue que un determinado plazo de cumplimiento de las obligaciones pactadas -en el caso del contrato de compraventa, el plazo de entrega de la cosa vendida, que incumbe al vendedor como su obligación más característica- se tendrá como esencial, con efectos resolutorios en caso de incumplimiento, si las partes quisieron darle ese carácter. Esto supone que para saber si fue esa la intención de las partes es imprescindible interpretar el contrato. Y tiene dicho reiteradamente esta Sala que la interpretación del contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la voluntad común de estas expresada en el mismo (p. ej. STS de 9 de julio de 2012, rec. nº 2048/2008) es una labor o función propia de los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la interpretación realizada por estos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTS, entre las más recientes, de 20 de marzo de 2009, rec. nº 128/2004 ; 1 de octubre de 2010, rec. nº 2273/2006 ; 8 de noviembre de 2010, rec. nº 1673/2006; 11 de noviembre de 2010, rec. nº 1485/2006 ; 17 de diciembre de 2010, rec. nº 910/2006 ; 14 de febrero de 2011, rec. nº 529/2006, 11 de julio de 2011, rec. nº 584/2008 , 30 de septiembre de 2011, rec. nº 1290/2008 , 7 de marzo de 2012, rec. nº 502/2009 , 23 de marzo de 2012, rec. nº 545/2009 , y 26 de marzo de 2012, rec. nº 146/2009 ). 
2. En cuanto a los efectos resolutorios que pueden derivar de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, de la doctrina sentada por esta Sala en sentencia de 10 de septiembre de 2012, rec. nº 1899/2008 , de Pleno, y posteriores (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. nº 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. nº 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. nº 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. nº 1569/2009 ; 10 de junio de 2013, rec. nº 627/2010 , 10 de junio de 2013, rec. nº 1535/2010 ; 10 de junio de 2013, rec. nº 1652/2010 ; 10 de junio de 2013, rec. nº 21/2001 ; 9 de octubre de 2013, rec. nº 444/2010 ; 31 de octubre de 2013, rec. nº 1387/2011 ; 6 de noviembre de 2013, rec. nº 668/2010 ; 6 de noviembre de 2013, rec. nº 763/2010 ; 7 de noviembre de 2013, rec. nº 2221/2011 ; 7 de noviembre de 2013, rec. nº 2044/2011 ; 14 de noviembre de 2013, rec. nº 1770/2010 ; 17 de enero de 2014, rec. 2235/2011 , y 6 de febrero de 2014, rec. nº 1615/2011 ) se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial si se hubiera pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado. 
Por tanto, para fijar las consecuencias del incumplimiento del deber de entregar la licencia de primera ocupación se hace preciso determinar su carácter o no esencial, pues ha quedado dicho que únicamente la infracción de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo. Y, como también se ha dicho, en tal sentido resulta en primer lugar trascendente lo que las partes hayan pactado, pues si la entrega de la licencia se convino con carácter de esencial, es obvio que su incumplimiento sí daría lugar a la resolución, habida cuenta que el artículo 1469 del Código Civil obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato. Y si la entrega de la licencia de primera ocupación no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para amparar la resolución instada por el comprador por la falta de entrega de la misma deberá prescindirse de reglas generales y estarse a las concretas circunstancias del caso, pues serán estas las que vayan a permitir justificar o no la resolución pretendida, según esa falta de obtención se revele respectivamente como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del contrato. De ahí que la entrega de la licencia pueda valorarse como obligación accesoria, y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador en caso de incumplirse aquella, cuando la falta de concesión responda solo a la sobrecarga de la Administración concedente, no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento, o cuando la falta de licencia no resulte impedimento para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros, recayendo la carga de probar ese carácter accesorio a la vendedora. 
En suma, esta Sala, además de resaltar la plena imbricación de la licencia de primera ocupación en la estructura contractual, ya por la voluntad de las partes con estipulación expresa al respecto, o bien como un elemento natural de la propia obligación de entrega de la cosa, ha sentado como doctrina jurisprudencial que «cuando falta dicha estipulación al respecto, supuesto del presente caso, su trascendencia resolutoria también requiere que su falta o tardía obtención comporte un incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la cosa y, por extensión, conforme a lo anteriormente expuesto, una frustración del plano satisfactorio del acreedor o contraparte» ( STS de 29 de enero de 2014, rec. nº 1563/2011 , entre las más recientes), lo que ha llevado a rechazar la pretensión resolutoria de los compradores en supuestos de leve demora entre la solicitud de licencia y su obtención, si el lapso «no se debía a la falta de condicionantes técnicos imputables a la vendedora sino a la mera tardanza habitual de la Administración para su expedición» (STS de 5 de febrero de 2014, rec. nº 2435/2011 , y las que en ella se citan) .
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