6 de mayo de 2014

// // Dejar un Comentario

Algunas cuestiones sobre el contrato de mantenimiento de los ascensores instalados en una Comunidad de Propietarios - I

En esta ocasión, vamos a tener la oportunidad de analizar los diferentes aspectos legales del contrato de mantenimiento de ascensores, haciendo especial hincapié en la posible naturaleza abusiva del clausurado que incorpora. Dada su extensión, resulta adecuado dividir el artículo en varias partes que iremos publicando sucesivamente. En esta primera, vamos a conocer este mercado y dar algunos consejos prácticos para suscribir con todas las garantías este tipo de servicios obligatorios. 


En España, el sector de la conservación de ascensores se caracteriza por ser un mercado segmentado en función de las marcas y con serios obstáculos para el funcionamiento de una competencia libre y efectiva que condiciona la calidad y el precio del servicio del mantenimiento de aquéllos. El principal motivo de la demanda de ascensores deriva de su instalación en edificios de obra nueva. En este caso, la compra del ascensor se realiza por empresas promotoras y constructoras, quienes suelen contratar también el primer mantenimiento del ascensor casi siempre con la empresa instaladora del mismo. Una vez vendido el edificio a su propietario definitivo o constituido la comunidad de propietarios, los sucesivos contratos de mantenimiento se suscriben por éstos. En el caso de instalación de ascensores en edificios ya existentes, el servicio de mantenimiento del ascensor se contrata directamente por el propietario o la comunidad de propietarios y suele recaer ab initio con la empresa instaladora del mismo, fundamentalmente por la sólida vinculación entre las actividades de instalación y conservación. 

En este sentido, en primer lugar, el hecho de que en los edificios de obra nueva, especialmente en el caso de los destinados a viviendas, el primer contrato de mantenimiento sea suscrito por un agente diferente de quien terminará soportando el pago del servicio de mantenimiento contribuye a que las condiciones del primer contrato de mantenimiento sean poco beneficiosas para el propietario del ascensor. El constructor o promotor tiene incentivos a abaratar la instalación a costa de encarecer o alargar en el tiempo el mantenimiento, y dado que es altamente probable que la junta de propietarios, cuando se constituya, termine subrogándose en el contrato de mantenimiento ya firmado, a la empresa instaladora del ascensor también le conviene esa forma de contratación. A esta situación contribuyen no sólo las dudas que pueda tener la comunidad de propietarios respecto a la posibilidad de no subrogarse en el contrato de mantenimiento suscrito por el instalador, sino el infundado temor a perder la cobertura de la garantía del ascensor si contratan el servicio de mantenimiento con una empresa distinta a la instaladora, 

En segundo lugar, existen determinadas prácticas contractuales asentadas en el mercado de mantenimiento y generalizadas entre los operadores que perjudican seriamente la competencia. Entre ellas destacan, en particular, la larga duración de los contratos, las cláusulas de penalización por rescisión anticipada, los largos periodos de preaviso para evitar la renovación tácita de los contratos y la renovación tácita por idéntica duración a la del contrato inicial. Aunque en ciertos casos podrían existir razones que, desde el punto de vista individual, justificaran el uso de dichas cláusulas, su flexibilización contribuiría a mitigar el efecto negativo sobre la competencia que, colectivamente, producen en el mercado.

Las normas que regulan las actividades de fabricación, instalación y conservación de ascensores son las siguientes: Ley 21/1992, de 16 de julio, de Industria. Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de aparatos de elevación y manutención de los mismos (parcialmente derogado). Orden de 23 de septiembre de 1987, por la que se modifica la Instrucción Técnica Complementaria MIE-AEM 1 del Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención referente a ascensores electromecánicos (ITC) 24. Real Decreto 1314/1997, de 1 de agosto, por el que se dictan las disposiciones de aplicación de la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo 95/16/CE, sobre ascensores. Real Decreto 57/2005, de 21 de enero, por el que se establecen prescripciones para el incremento de la seguridad del parque de ascensores existente. Real Decreto 560/2010, de 7 de mayo, por el que se modifican diversas normas reglamentarias en materia de seguridad industrial para adecuarlas a la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, y la Ley y el Real Decreto 88/2013, de 8 de febrero, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria AEM 1 «Ascensores» del Reglamento de aparatos de elevación y manutención, aprobado por Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre – Cfr. Legislación sobre ascensores. Instrucción técnica complementaria AEM 1 «Ascensores» (Exigible a partir de 22 de Mayo de 2013).

Pues bien, de conformidad con la normativa aplicable el mantenimiento y conservación de los ascensores es un servicio obligatorio para la Comunidad de Propietarios y debe ser realizado por una empresa autorizada quién será la responsable del correcto servicio, En líneas generales, suscrito el contrato de mantenimiento es práctica habitual proceder, al menos, una vez al mes a la revisión del ascensor por parte de la citada empresa y, cada cuatro años, la revisión del ascensor por una Empresa Colaboradora de la Administración. Evidentemente, los propietarios del inmueble, en calidad de usuarios de los ascensores, deben respetar las normas establecidas en cuanto a su uso, máxima carga, no producir movimientos bruscos, pulsar botones indebidamente, no fumar, no utilizar el ascensor como montacargas. Los niños no deben usar al ascensor a no ser que vayan acompañados por una persona mayor. Además de las medidas de seguridad actuales, en los nuevos ascensores es necesario instalar sensores en las puertas automáticas, intercomunciador para aviso en caso de quedarse averiado y con alguna persona dentro de la cabina, control de carga, iluminación y alarma de emergencia.

La Generalitat de Catalunya, a través de la Agencia Catalana del Consumo (ACC), ha publicado el folleto "Claves para que los propietarios ahorren en el mantenimiento de su ascensor" que se ha elaborado a raíz de la colaboración entre la Autoridad Catalana de la Competencia (ACCO) y la Agencia Catalana del Consumo (ACC). Su principal objetivo es difundir las recomendaciones basadas en el estudio elaborado por la ACCO sobre el sector de la instalación y el mantenimiento de ascensores en Cataluña, supervisadas por la Agencia Catalana del Consumo y la Subdirección General de Seguridad Industrial de la Generalidad de Cataluña. Este escrito está dirigido a todos aquellos colectivos que puedan estar interesados en este ahorro, como son las comunidades de propietarios, los administradores de fincas del municipio o comarca.

A continuación transcribo las siguientes recomendaciones:
  1. No únicamente el fabricante del ascensor puede mantenerlo.- La empresa mantenedora no tiene por qué ser la misma que fabricó o instaló el ascensor. Existen empresas dedicadas exclusivamente al mantenimiento de ascensores, y que están capacitadas para mantener y reparar diversas marcas. Incluso los fabricantes de ascensores suelen mantener marcas que no son suyas. Pregunte, pida presupuestos y compare: ¡puede ahorrar mucho dinero cada año teniendo la misma calidad! 
  2. ¿Dónde puedo obtener información sobre empresas mantenedoras?.- Como con cualquier otro servicio, en Internet, guías telefónicas, etc. encontrará mucha información, anuncios y ofertas de estas empresas. Si dispone de un administrador de fincas, éste también puede proporcionarle información. Además, las empresas de mantenimiento de ascensores están inscritas en el Registro de Agentes de la Seguridad Industrial de Cataluña. 
  3. No asuma el contrato de mantenimiento firmado por el promotor de una obra nueva sin saber bien cuáles son sus opciones.- Puede que el promotor no haya negociado el contrato de mantenimiento del ascensor en las condiciones más beneficiosas para los propietarios, y que ustedes deban asumir estas condiciones durante mucho tiempo. Estudie esto y valore la posibilidad de negociar mejores condiciones con la empresa mantenedora o contratar el mantenimiento con una empresa diferente. ¡Antes de subrogar los contratos de servicios firmados por el promotor pida presupuestos! 
  4. La garantía del ascensor no se pierde por contratar el mantenimiento con otra empresa.- De acuerdo con la normativa de defensa del usuario y consumidor, la garantía que le da el instalador de su ascensor deberá mantenerse durante un mínimo de 2 años, incluso cuando el mantenimiento lo realice una empresa diferente al fabricante o a la empresa que ha hecho la instalación. 
  5. Revise los elementos principales de su contrato.- El precio es fundamental, pero también lo son la duración, las prórrogas, las penalizaciones por incumplimiento, etc. Tenga en cuenta que el contrato debe indicar el índice anual de revisión de precios, que debe ser fijo y determinado. Tenga también en cuenta qué sucede si su ascensor deja de funcionar o hay que cambiar alguna pieza. Como los seguros, los contratos de mantenimiento pueden ser a todo riesgo o cubrir sólo algunas contingencias. Tenga en cuenta que en los primeros años de vida de su ascensor, es menos probable que tenga que hacer grandes reparaciones y que están cubiertas por la garantía. Antes de firmar el contrato de mantenimiento lea detalladamente las condiciones. 
  6. Si ha de reparar el ascensor, tiene derecho a un presupuesto previo.- En caso de reparación del ascensor tiene derecho a un presupuesto previo en el que debe constar, como mínimo, el tiempo de validez, la fecha de inicio y finalización de los trabajos, el precio de las piezas y el tiempo invertido. Además, el importe de la factura no puede superar la cantidad presupuestada y tanto los conceptos como las cuantías del presupuesto y la factura, deben estar debidamente desglosados. 
  7. Vincúlese con su mantenedor sólo por el tiempo necesario.- Si le ofrecen un contrato de mantenimiento de muy largo plazo, tenga en cuenta que normalmente no podrá cambiar de mantenedor durante ese tiempo: asegúrese de obtener ventajas reales a cambio de comprometerse tanto tiempo. Son muy normales los contratos de duración de 1 o 2 años y, en muchas ocasiones, estos contratos ofrecen condiciones idénticas a los contratos de largo plazo. En general, los contratos superiores a 2 o 3 años no son recomendables, aunque otra opción es que se vincule durante un mayor tiempo pero con penalizaciones más bajas por abandonar anticipadamente el contrato para cambiarse a otra empresa de mantenimiento. 
  8. Vigile las prórrogas automáticas de su contrato.- Para evitar que un ascensor se quede sin mantenimiento, es normal que si el propietario no manifiesta al mantenedor su voluntad de cancelar el contrato, éste se prorrogue automáticamente cuando llega la fecha de su vencimiento. Es importante que sepa cuáles son las condiciones de estas prórrogas automáticas, especialmente en cuanto a precio y duración. Tenga en cuenta que a veces las prórrogas conllevan penalizaciones o incrementos en los precios o duran lo mismo que el contrato inicial. 
  9. Si quiere cambiar de mantenedor, empiece a buscar antes de que venza su contrato.- Algunos contratos tienen cláusulas de preaviso antes de su vencimiento, lo que significa que si el propietario no quiere que el contrato se prorrogue automáticamente, debe comunicarlo al mantenedor con cierta antelación antes de que termine el contrato. Así que tenga presente cuál es su fecha límite de preaviso y, si quiere cambiar de mantenedor o renegociar su contrato, hágalo antes de que llegue esa fecha. Tener un contrato de mantenimiento en vigor es un requisito imprescindible y, de hecho, todos los ascensores deben tener un mantenimiento como mínimo mensual de una empresa conservadora inscrita en el Registro de Agentes de la Seguridad Industrial de Cataluña y deben pasar una inspección periódica de una entidad de inspección y control. 
  10. Conserve siempre una copia de su contrato de mantenimiento.- Esta información le permitirá saber cuánto paga y para qué tipo de coberturas, cuando vence su contrato, con qué antelación debe avisar a su mantenedor de que no quiere renovar el contrato vigente que le finaliza. Así tendrá más fácil el poder cambiar de mantenedor si lo desea o mejorar los términos de su contrato. 
  11. Los comportamientos anticompetitivos son posibles en este sector.- Las características de este sector podrían favorecer comportamientos colusorios, en particular, que los instaladores de ascensores se pongan de acuerdo para repartirse el mercado y evitar la competencia posterior en los servicios de conservación y reparación. Asimismo, también es posible que las empresas acuerden fácilmente los mismos términos de los contratos de mantenimiento con respecto a su duración, precio, cláusulas de renovación y penalización, etc. Estos acuerdos entre empresas tienen como finalidad reducir o eliminar la competencia haciendo que los clientes tengan dificultades para cambiar de mantenedor y así poder aumentar los precios.
Continuar Leyendo