23 de mayo de 2014

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La complejidad de los contratos de arrendamiento de locales de negocio de Centros Comerciales

Los contratos de arrendamiento de locales de negocio en centros comerciales se caracterizan por gozar de una enorme complejidad que difiere de la relativa simplicidad que adornan los contratos de arrendamiento de locales que tradicionalmente se celebran en el tráfico mercantil. En efecto, cuando dicho contrato se encuadra en el marco de un centro comercial, debemos tener en cuenta determinadas especialidades que resultan decisivas a la hora de configurar los derechos y obligaciones de cada una de las partes contratantes. 

Estos tipos de contratos contienen normas estrictas que regulan el funcionamiento del centro comercial y que conllevan la adopción de medidas coercitivas contra el arrendatario que las infrinja. Esto exige una uniformidad en el contenido de los contratos y constituye una característica especial en los arrendamientos de locales en estos centros, lo que necesariamente limita el ámbito de la negociación, sin que pueda calificarse de contratos de adhesión – habida cuenta de la necesaria presencia de asesoramiento legal en el período de negociación preexistente. 

Debido a la especial condición de las partes contratantes – empresarios que cuentan con un conocimiento pleno de este sector, de las normas estrictas de funcionamiento de estos centros comerciales y con el debido asesoramiento legal -, una de las principales características de este tipo de contratos es la situación de igualdad de las partes contratantes. En consecuencia, no cabe entrar a valorar si alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito entre profesionales puede ser considerada abusiva al amparo de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, puesto que dicha regulación no resulta aplicable en este caso. 

Sin embargo, la anterior afirmación no es obstáculo para asentar la idea de que si existiese motivo para ello, las partes contratantes puedan alegar la nulidad de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato suscrito conforme a las reglas generales de nulidad de los contratos reguladas en el Código Civil – cfr. Sentencia Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Barcelona de 10 de mayo de 2002 en relación a la posible nulidad por abusiva de una cláusula penal que sancionaba el desistimiento unilateral sin causa del arrendatario, con el pago de las rentas pendientes hasta la terminación del plazo de duración obligatoria del contrato.

En este sentido, la SAP de Barcelona de 31 de enero de 2012, en relación a este tipo de contratos, afirma que: “Y tampoco es aplicable en el presente caso la normativa sobre protección de consumidores y usuarios, por cuanto, según el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, únicamente son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, y en este caso el alquiler del local tenía como destino el ejercicio de una actividad comercial, por lo que no es posible apreciar la pretendida nulidad de la cláusula en aplicación de las normas sobre consumidores y usuarios que consideran cláusula abusiva toda aquella estipulación no negociada individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, cause, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, o que consideran cláusula abusiva la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla sus obligaciones.”

En cuanto a la naturaleza jurídica de estos contratos la doctrina y la jurisprudencia los enmarcan dentro de la normativa propia de arrendamientos urbanos – cfr. art. 3 LAU de 1994 -, y los califican como contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda. No obstante, ha habido algún sector doctrinal que ha pretendido enmarcarlos dentro de la regulación propia del Código Civil por entender que se trataban de contratos complejos – de naturaleza mixta. En este sentido, la SAP Barcelona de 23 de junio de 2011 define los arrendamientos complejos como “aquel que está constituido por un conjunto de negocios jurídicos bilaterales combinados, pactos lícitamente contraídos según el artículo 1255 del Código Civil , y que por su naturaleza principal y características, no constituyen un arrendamiento simple o corriente, sino que aparecen investidos de una complejidad, que determina que no puedan ser incluidos todos sus aspectos en el cauce del régimen jurídico simple y sencillo del contrato de arrendamiento de local”.

A esta conclusión, parece llegar la mencionada SAP de Barcelona cuando entiende que las diferentes previsiones contractuales pactadas - apertura y cierre según horario del centro comercial, renta mínima garantizada, normas comunes de actuación…-, serian complementarias de la obligación principal de arrendamiento asumida por cada uno de los contratantes: “… Que en el caso el arrendatario tenía plena independencia en la explotación del local arrendado, no existiendo una explotación conjunta del local arrendado ni del centro comercial en que se ubica, siendo el arrendatario quien explotaba con absoluta independencia el local arrendado estableciendo el personal que por su exclusiva cuenta deba atenderlo durante todo el horario dentro de las normas y eficaz atención al público que de manera general se establezcan para todo el Centro Comercial. En opinión de esta Sala la autonomía empresarial del arrendatario era obvia, y el hecho de que, por su especial ubicación, debiera atenerse a determinados horarios de apertura y cierre, o a otras limitaciones derivadas del reglamento de régimen interior del centro comercial, no desvirtúan la naturaleza locativa del contrato suscrito entre las partes”.

Con independencia de la estipulación de determinadas cláusulas especiales y propias de este tipo de arrendamientos, la naturaleza mixta de estos contratos hace necesario incorporar, dentro del proceso de negociación de las condiciones contractuales, determinados pactos que revisten una sintomatología peculiar. A mi juicio, las cláusulas más relevantes que marcan la diferencia frente a un clausulado ordinario y que merecen destacarse son tres: el pacto de confidencialidad, la determinación de la renta y el Reglamento de Régimen Interior.

1.- Cláusula de confidencialidad.- Este pacto se estipula con la finalidad de preservar el secreto de la información y datos, que puede ser del siguiente tenor: 

“Confidencialidad. Tanto el arrendador como el arrendatario se comprometen a no divulgar la información y documentación confidencial referente a la otra parte de la que hayan tenido conocimiento por razón de la ejecución del presente contrato, salvo las indispensables para su cumplimiento, y a mantenerla en secreto, incluso después de la finalización del mismo. Ambas partes acuerdan tomar las medidas necesarias respecto a su personal e incluso terceros que puedan tener acceso a dichas información y documentación, a fin de garantizar la confidencialidad objeto de esta cláusula.”

2.- Cláusula de determinación de la renta.- La renta se determina anualmente, pagadera por meses anticipados. La determinación de la renta suele encontrarse dividida en dos conceptos diferentes: una cantidad fija que se denomina Renta Mínima Garantizada y una renta variable que se calcula en función de un porcentaje de los ingresos o beneficios del arrendatario por su actividad comercial, por la cantidad que supere la Renta Mínima Garantizada: 

“Renta.- Devengo. La renta se devengará a partir de la fecha de la firma del contrato / en que, de acuerdo con lo previsto en la Estipulación Octava de este contrato, la ARRENDATARIA viniera obligada a abrir al público el LOCAL/ de cumplimiento del plazo de los […] meses siguientes a la firma de este contrato o en el momento de apertura del LOCAL, si esta fecha fuese anterior. Cuando la fecha de devengo sea la de apertura del LOCAL: No obstante lo anterior, si la ARRENDATARIA, decidiese abrir al público el LOCAL antes de dicha fecha, la renta comenzará a devengarse desde la fecha de apertura del LOCAL. 
Determinación de la Renta. La renta del presente arrendamiento asciende a una cantidad variable dependiendo de la cifra o volumen de ventas del negocio desarrollado en el LOCAL, garantizándose por la ARRENDATARIA, en todo caso, una Renta Mínima, todo ello conforme se establece en los dos apartados siguientes: Renta variable. Constituye la renta del presente arrendamiento la cantidad que resulte de aplicar un porcentaje del […] por ciento ([...] %) a la cifra o volumen de ventas verificada en el LOCAL en cada periodo anual civil, determinada de acuerdo con lo que se pacta en la Estipulación Decimonovena. Renta Mínima Garantizada. Sin perjuicio de lo anteriormente estipulado y como Renta Mínima Garantizada a satisfacer por la ARRENDATARIA, se establece la cantidad mensual de […] EUROS ( […] euros), es decir, la cantidad anual de […] EUROS ([…] Euros).”

3.- Cláusula del cumplimiento del Reglamento de Régimen Interior.- El cumplimiento de estas normas de uso vienen a significar un compromiso de respecto a fin de preservar la armonía y convivencia del Centro Comercial, facilitando el buen funcionamiento del mismo y, haciendo que el negocio funcione como un todo armónico con el resto del mismo para mejorar el servicio al público.

“Normas y Reglamentos de uso.- Que la Galería Comercial y el Centro Comercial se rigen por un sistema de Propiedad Horizontal. Asimismo, se han establecido una serie de normas adicionales, los Reglamentos de Uso y Funcionamiento de Régimen Interior vigentes en cada momento, que regulan la coexistencia de las diversas actividades comerciales de los distintos locales y el buen funcionamiento de la Galería Comercial, mediante normas de generalizado cumplimiento. La finalidad de dichas normas es la consecución del mejor aprovechamiento para todos ellos de su respectiva actividad comercial, con el menor coste común posible de los servicios, para hacer atrayente y facilitar la presencia de la clientela en la Galería Comercial, reconociendo los arrendatarios la competencia del propietario de la Galería Comercial para regular y limitar las actividades comerciales a desarrollar en los locales que la integran.”
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