9 de junio de 2014

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Los Derechos Reales in faciendo y las Obligaciones propter rem

El estudio de los derechos reales constituye la disciplina conocida como Derecho de Bienes, que aparece como una parte diferenciada del Derecho Civil. El Derecho de Bienes se integra en el llamado Derecho Civil Patrimonial, dónde se regula la titularidad y goce de los bienes, correspondiendo al Derecho de Obligaciones el tráfico jurídico económico, la transmisión de los bienes y las prestaciones de servicios. En este sentido, en una primera aproximación cabe definir el derecho patrimonial como el conjunto de principios y normas que regulan los derechos y obligaciones de contenido total o parcialmente económico que pueden integrar el patrimonio de las personas humanas. 

El profesor Roca Sastre define los derechos reales como: “un derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa imponiendo a todos un deber de respeto y abstención” y que se caracterizan por ser inmediatos, absolutos. Mediante la primera se alude al poder directo e inmediato sobre la cosa que tiene el titular de un derecho real, de suerte que puede ejercerlo sin necesidad de mediación o intervención de otra persona. Mediante la segunda nos referimos a la eficacia erga omnes del derecho real, ya que su titular puede exigir a toda la colectividad respetar el mismo, y abstenerse de actuaciones contrarias o perjudiciales a su titularidad.

Sin embargo, no debemos olvidar, que una característica básica de los derechos reales es su inmediatividad, que implica que el titular de un derecho real lo ejercita sin necesidad de intervención ajena. Por ello no hay un sujeto pasivo determinado sino que lo es la colectividad, que tiene un deber genérico de respeto y abstención. Pero esta regla general tiene excepciones: hay situaciones en que aparte del deber general de respeto se impone a un sujeto pasivo determinado la obligación de llevar a cabo una concreta prestación en beneficio o al servicio del titular del derecho real constituido. Dicha prestación es complementaria y accesoria, pero prestación en sentido técnico y propio. En nuestro Código Civil encontramos los siguientes ejemplos:

El artículo 533 prevé servidumbres positivas que imponen al dueño del predio sirviente la obligación de hacer alguna cosa (lo que en Roma se conoció como servidumbres oneris ferendi). Los artículos 1604 y siguientes recogen como esencia del derecho real de censo la obligación del censatario de pagar un canon o pensión al titular del derecho de censo o censualista - su origen, en este caso es germánico se encuentra en las llamadas reallasten, que son cargas reales aparejadas al disfrute de un fundo.

La doctrina se divide sobre la conveniencia de crear una categoría jurídica específica para integrar estos derechos reales. Algunos autores así lo consideran, bautizando estos supuestos como Derechos reales in faciendo. Otros autores entienden que en estos supuestos existe un derecho real como cualquier otro, pero al que se yuxtapone una Obligación Propter Rem – cfr. arts. 395, 575, 599 CC y 9 LPH.

Las obligaciones Propter Rem hacen referencia a que el obligado a una determinada prestación no se encuentra determinado sino que viene establecido por quién sea el titular en cada momento del derecho real y pueden ser definidas como aquellas obligaciones en las cuales el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario o poseedor de una cosa. Según la doctrina y jurisprudencia son caracteres de estas obligaciones propter rem: - cfr. SAP de Madrid, Sección 19ª de 2 de diciembre de 1998.

1.- La accesoriedad de una determinada titularidad jurídico real.

2.- La especial designación del sujeto pasivo, a través de la titularidad de un derecho real. 

3.- La renuncia y abandono liberatorio.

4.- La transmisión de la obligación por transmisión del derecho real, sin que sea preciso una especial voluntad encaminada a producir la transmisión pasiva de la obligación, sino que basta la voluntad de transmitir el derecho real para que a tal transmisión acompañe la de las obligaciones.

La fuente de estas obligaciones puede ser legal o convencional. En referencia a las obligaciones propter rem legales encontramos en el art. 9, letra e) de la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Propiedad Horizontal el paradigma de las mismas. En este precepto se establece la responsabilidad y afección del inmueble por los gastos generados correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, que ostentan la condición de preferentes a efectos del art. 1923 CC.

Seguidamente en nuestro Código Civil aparecen asimismo determinados supuestos de obligaciones legales propter rem. El art. 1907 señala que: “El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias”. 

El art. 1908 que: “Igualmente responderán los propietarios de los daños causados. 1º. Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado. 2º. Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades. 3º. Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito cuando no sea ocasionada por fuerza mayor. 4º. Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen”).

El art. 389 que: “Si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída… Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo” y el art. 390 que: “cuando algún árbol corpulento amenazase caerse de modo que pueda causar perjuicios a una finca ajena a los transeúntes por una vía pública o particular, el dueño del árbol estará obligado a arrancarlo y retirarlo; y si no lo verificare, se hará a su costa por mandato de la Autoridad”, imponen una obligación de responsabilidad por el hecho de ostentar una determinada titularidad jurídico-real, cuya responsabilidad se transmite por la transmisión misma del derecho real, y del que sólo cabe liberarse (art. 395 CC) renunciando a la parte que le perteneciere, que como sabemos en el caso de los elementos comunes (art. 396 CC), no lo pueden ser de forma separada o independiente de un piso o local perteneciente a una Comunidad, sino que son anejo inseparable del mismo.

LA STS de 9 de Junio de 2010 entiende que una dación en pago, seguida de una adjudicación en pública subasta es sencillamente un embargo sobre una finca en proceso de ejecución, por una obligación que el Supremo califica de propter rem ex artículo 9 LPH, que el propietario de la finca embargada conocía.

La STSJ de Madrid (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1ª), de 14 diciembre, de 2007, refiriéndose a la entidad urbanística de conservación, les otorga carácter propter rem, respecto de las obligaciones de los propietarios, manifestando que:

“Los principios que rigen su estructura y funcionamiento, al tratarse de Agrupaciones de Propietarios, más precisamente, 'asociaciones propter rem', tendentes a asegurar el mantenimiento y la conservación de la urbanización, son los de 'publicidad' del procedimiento y toma de acuerdos y 'sistema democrático' en la adopción de decisiones. .. los propietarios que se encuentren incluidos en el ámbito territorial de la Entidad de Conservación contemplada no pueden sustraerse a la pertenencia a dichas entidades, puesto que, en razón de la finalidad perseguida, esta viene predeterminada por la propiedad de terrenos en el ámbito territorial de la urbanización".
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