9 de septiembre de 2014

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Doctrina Jurisprudencial sobre la interpretación de la Disposición Transitoria 2ª B) apartado 4º, párrafo 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994

La figura jurídica de la subrogación arrendaticia tiene como fundamento legal la pervivencia del contrato de arrendamiento y viene a significar que una persona, que en principio no es el titular del citado contrato, pase a tener la condición de arrendatario, asumiendo todos los derechos y obligaciones derivados del contrato, permaneciendo inalteradas las condiciones pactadas. La ley establece dos supuestos por los cuales es válida la subrogación del alquiler: en caso de defunción del titular y en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial del inquilino.

La vigente Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se ocupa de regular esta materia en las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda, concretamente, entre otras cosas, estableciendo el régimen normativo de la subrogación de los contratos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, con una técnica legislativa muy desafortunada. 

En concreto, la farragosa Disposición Transitoria Primera regula todo lo relativo a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, mientras que la Segunda se encarga de la regulación de los celebrados con anterioridad a dicha fecha. 

En una apretada síntesis se puede colegir que en caso de muerte del arrendatario la LAU establece una enumeración de personas con derecho a subrogarse, con sus mismos derechos y deberes. La enumeración por orden de preferencia es la siguiente: a) El cónyuge a la fecha de fallecimiento. b) la persona que hubiera venido conviviendo de forma permanente durante los dos años anteriores en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual. c) los descendientes del arrendatario bajo patria potestad o tutela al momento de fallecimiento, o, que hubiesen convivido con él durante los 2 años anteriores al fallecimiento. d) los ascendientes (convivencia 2 años). e) Hermanos (igual período de convivencia de 2 años). f) Personas distintas a las anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65% siempre que sean parientes hasta el tercer grado colateral del arrendatario (más el período de convivencia de 2 años).

En relación a este último supuesto la Disposición Transitoria 2ª B) apartado 4º de la LAU señala que: 

“A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento. 

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior. 

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.”

En relación a este último supuesto ha existido jurisprudencia menor contradictoria sobre la interpretación que debía darse a este último párrafo de la Disposición Transitoria 2ª b), apartado 4º de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , en relación con el artículo 16 y la Disposición Adicional novena del citado Texto legal. 

Algunas Audiencias Provinciales consideran que basta para que se produzca válidamente la subrogación con que concurra la incapacidad en el momento de la defunción del arrendatario, aunque no haya sido entonces formalmente declarada o reconocida, siempre y cuando la declaración se emita dentro de los dos años – cfr. la SAP de Barcelona de 23 de septiembre de 2008, que únicamente exige que el subrogado se encuentre "afectado" por la minusvalía, sin que pueda exigirse que esta haya sido declarada por la Administración Pública competente en el momento de la subrogación, cuando lo normal es precisamente que se promueva la declaración para obtener la adecuada asistencia social cuando el hijo del arrendatario queda desasistido por el fallecimiento de su padre o madre, o de ambos sucesivamente, al no haber necesitado probablemente hasta ese momento promover la declaración de minusvalía por encontrase asistido hasta entonces por sus progenitores. 

Otras sentencias de las Audiencias Provinciales entienden que la condición de minusválido y el grado correspondiente, deben estar legalmente declarados en el momento en el cual surge el derecho de subrogación, momento coincidente con el del fallecimiento del arrendatario inicial, atendiendo fundamentalmente al carácter restrictivo de la subrogación y a razones de seguridad jurídica.

La STS de 11 de julio de 2014, siendo ponente el Ilmo. Sr. José Antonio Seijas Quintana, fija como doctrina jurisprudencial y resuelve esta cuestión relativa a si es necesario que al tiempo del fallecimiento haya sido reconocido el grado de incapacidad del hijo por resolución administrativa o basta con que concurra la incapacidad en ese momento, teniendo en cuenta que de conformidad con la Disposición Adicional Novena de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos "a los efectos prevenidos en esta Ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes".

Doctrina Jurisprudencial:

“(…) en la interpretación de la Disposición Transitoria 2ª B) de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, apartado 4º, párrafo 3º, en relación con la Disposición Adicional novena de la misma Ley , en materia de subrogación mortis causa, es suficiente para reconocer la subrogación que se produzca la situación de convivencia y el hijo se encuentre afectado por la minusvalía, sin necesidad de que esta hubiera sido declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario por el órgano competente.”
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