6 de mayo de 2015

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La responsabilidad del titular registral de una finca en los gastos comunes



La reciente STS de 22 de abril de 2015 resuelve definitivamente un supuesto controvertido sobre la responsabilidad en el pago derivada de deudas por gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, diferenciando entre el titular registral y el propietario de la finca.

Obviamente, en primer término conviene recalcar la diferencia entre el propietario real y el titular registral, cuando ambos no son coindentes. Desde luego, es sobradamente conocido que la inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva del derecho de propiedad. En este sentido, la STS de 19 de noviembre de 1992 ratifica esta diferencia cuando sostiene que: 

“afirmar que solo son titulares dominicales quienes acceden al Registro de la Propiedad es insostenible, pues la propiedad se adquiere por cualquiera de los medios reconocidos por el art. 609 del Código Civil, sin necesidad de inscripción registral”, al no ser coincidentes. En efecto, los obligados a hacer frente al pago de las cuotas comunitarias y demás extraordinarias que se acuerden son los propietarios, pero no los titulares registrales, cuando hay discordancia – vid. art. 9.1 LPH.

Sin perjuicio, que la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) expresamente faculta a la Comunidad de Propietarios a dirigir su reclamación contra el titular registral de la finca, sin perjuicio de su derecho a repetir, añadiendo el último párrafo del número 4 del artículo 21, la posibilidad de demandar conjuntamente al nuevo y al anterior propietario así como el propietario real y al titular registral, sin perjuicio de la responsabilidad de cada uno de los propietarios.

Como señala la citada sentencia, existe unanimidad en la jurisprudencia y en las resoluciones de la DGRN, con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo, en que cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.

En este sentido, la referida sentencia sienta como doctrina que: 

"cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre"
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13 de abril de 2015

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La Acción de deslinde y reivindicatoria: concepto y diferencias en la jurisprudencia del Tribunal Supremo


De forma extraordinariamente somera, en la tradición jurídica las perturbaciones que afectan al ejercicio de las facultades dominicales, suelen ser combatidas por nuestro ordenamiento jurídico mediante una serie de mecanismos en aras de la debida protección y tutela de los derechos de sus legítimos propietarios. Las acciones tendentes a la defensa de estos derechos son, entre otras, la acción reivindicatoria y la acción de deslinde. 

La acción reivindicatoria aparece regulada en el párrafo segundo del artículo 348 del Código Civil, al disponer: "el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla". Esta acción permite al propietario reclamar la entrega de la cosa que le pertenece y que se halla en la posesión o, lo que es lo mismo, en poder de alguien que carece de título para poseerla. El ejercicio de la acción reivindicatoria ante los Tribunales exige la concurrencia de tres requisitos: 1º.- Ser titular legítimo del dominio sobre el inmueble. 2º.- La falta del derecho a poseer del demandado que la está poseyendo. 3º.- La total identidad del bien reivindicado, su situación, cabida y linderos. 

La acción de deslinde está reconocida en el art. 384 del Código Civil, al disponer: "todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad con citación de los dueños colindantes" y cualquier comentario lo remitimos al post que hace tiempo tuvimos ocasión de publicar. 

La diferencia entre la acción de deslinde y la acción reivindicatoria consiste en que ésta última persigue la recuperación de la posesión de la finca de quien indebidamente la posee, mientras que la acción de deslinde se dirige a la individualización de la finca, a delimitarla físicamente, buscando sus contornos y fronteras, sin pretender obtener la restitución de ninguna parte de la misma. A mayor abundamiento cabe la posibilidad de la acumulación de estas dos acciones en un mismo procedimiento, en el supuesto de que además de pretender reivindicar una finca, no se encuentre bien delimitada y sean confusos sus linderos. 

Ahora bien, ahondando un poco más en los aspectos diferenciales de estas dos clases de acciones, la reciente STS de 9 de marzo de 2015, siendo Ponente D. Xavier O'Callaghan Muñoz, explicita y conceptualiza la naturaleza de estas dos acciones dominicales y los presupuestos objetivos para su legítimo ejercicio.

En el Fundamento Jurídico 2.1 el tribunal analiza con rigor la acción de deslinde y amojonamiento de esta forma: 

“(…) Desde el punto de vista del derecho civil, el deslinde y amojonamiento se puede estudiar como una de las facultades del dominio -la de exclusión- o desde el punto de vista de la extensión en sentido horizontal del derecho de propiedad o -cuando se pretende judicialmente por el ejercicio de una acción- como un aspecto de la protección del derecho de propiedad. La facultad de deslinde está reconocida en el artículo 384, que consiste en la operación de marcar los límites entre dos o varias fincas: la acción de deslinde requiere que haya confusión de límites de forma que no se tenga conocimiento exacto de los mismos, y no es viable si las fincas están perfectamente identificadas y delimitadas. El Código civil proporciona al juez unos criterios para decidir los conflictos de límites, en grado de subsidiariedad: en primer lugar, según los títulos; en su defecto, por la posesión (art. 385), o cualquier medio de prueba, y en último lugar, por distribución proporcional (artículos 386 y 387 ).

Asimismo, es preciso añadir que la acción de deslinde está separada de la reivindicatoria. Aquélla requiere la titularidad dominical indubitada respectiva por parte del demandante y demandado sobre predios colindantes y confusión de sus linderos. Esta pretende la declaración de propiedad y recuperación de la posesión, respecto a cosa perfectamente identificada.

En el presente caso, ni hay titularidad dominical indubitada, sino que ello se pretende en este proceso (hasta ahora denegada), ni hay confusión de linderos, porque han sido correctamente señalados en un deslinde administrativo, hace más de una década, que llegó a la jurisdicción sin éxito en la oposición (por razón de un desistimiento). Así, la sentencia de 14 mayo 2010 es clara: 

"El artículo 384 CC viene a sentar el derecho de todo propietario a obtener el deslinde de su finca mediante la correspondiente acción que habilita para solicitar la delimitación exacta de su propiedad inmobiliaria por medio de la determinación de la línea perimetral de cada uno de los predios limítrofes. Es una acción que presenta caracteres propios, aun cuando pueda ir o no unida a una reivindicatoria, y presupone confusión de límites o linderos de las fincas, no procediendo cuando los linderos están claramente identificados; y que, obviamente, interesa a los propietarios de fincas que están en linde incierta o discutida y no a los demás." 

Seguidamente, en el F.J. 2.2 dispone que el segundo de los motivos de este recurso (impugnación de la desestimación de la acción reivindicatoria basada en el deslinde administrativo y mantenimiento de que la fe pública registral no ampara los datos de hecho) se funda en los artículos 348 y 350 del Código civil sobre la acción reivindicatoria y en la jurisprudencia, que mantiene que no ampara la fe pública registral los datos de hechos registrales.

En cuanto a la acción reivindicatoria, se ha desestimado en la instancia no sólo, como se dice en este motivo, por razón del deslinde administrativo, sino porque no concurren los presupuestos básicos de la misma. En primer lugar, no ha probado la parte demandante sus títulos de propiedad sobre la franja de terreno reclamada, que la sentencia de instancia declara -como se ha transcrito- que pertenece al Ayuntamiento y así consta por lo menos desde 1960 y posteriormente ha sido transmitida a terceros. En segundo lugar, el Ayuntamiento demandado, aunque no ha ejercido reconvención, tiene la propiedad acreditada registralmente, de esta franja de terreno que forma parte de su finca, de mucha mayor superficie. En tercer lugar, el reivindicante no ha acreditado la identificación de esta franja, "total y sin dudas", "no ofrezca duda alguna", como exigen las sentencias de 14 marzo 2005 , 14 noviembre de 2006 , 5 noviembre 2009 ; ni tampoco la identidad, como prueba de que el terreno que reclama es el mismo que posee el demandado, como dicen las sentencias de 25 mayo 2000 y 21 noviembre 2005 , con cita de numerosas anteriores. Basta repasar el texto que ha sido transcrito de la sentencia de la Audiencia Provincial para comprender, ante los cambios que se han sucedido, que no cabe identificación ni identidad de la porción reclamada, ante la poca o nula seguridad que ofrece la descripción de la finca propia.
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9 de marzo de 2015

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La cancelación de los datos de un fichero de Morosos y los límites a su calificación jurídica como intromisión ilegítima en el derecho al honor

Un fichero de morosos es un fichero automatizado de tratamiento de datos de carácter personal relativos al incumplimiento de obligaciones dinerarias. Es reiterada la jurisprudencia que califica como una intromisión ilegítima en el derecho al honor la inclusión en este tipo de ficheros de una persona, de forma errónea, sin que concurra causa de veracidad y el derecho a cobrar una indemnización por el daño sufrido – vs. STS de 24 de abril de 2009 y la reciente de 18 de febrero de 2015 que focaliza su razonamiento sobre los criterios aplicables para fijar la indemnización por la intromisión ilegítima en el derecho al honor causada por la inclusión indebida de los datos personales en un registro de morosos. Cfr. art. 41.1 del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre.

Ahora bien, la STS de 11 de febrero de 2015 da otra vuelta de tuerca sobre esta cuestión cuando analizar si el hecho de que transcurriera 48 horas entre el momento en que se pagó la deuda y el momento en que los datos del deudor fueron cancelados del registro de morosos, constituye una intromisión ilegítima en el derecho al honor.

En efecto, el art. 4.3 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal, establece que: “Los datos de carácter personal serán exactos y puestos al día de forma que respondan como veracidad a la situación actual del afectado”. El art. 29.4 de la citada Ley permite el registro y cesión de los datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica de los interesados y que no se refieran, cuando sean adversos, a más de seis años, “siempre que respondan con veracidad a la situación actual de aquéllos”. Y el art. 16 establece en sus dos primeros apartados que: “1. El responsable del tratamiento tendrá la obligación de hacer efectivo el derecho de rectificación o cancelación del interesado en el plazo de diez días. 2. Serán rectificados o cancelados, en su caso, los datos de carácter personal cuyo tratamiento no se ajuste a lo dispuesto en la presente Ley y, en particular, cuando tales datos resulten inexactos o incompletos”.

El art. 41.1 del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, que desarrolla la Ley Orgánica 15/1999, establece que: “Sólo podrán ser objeto de tratamiento los datos que respondan con veracidad a la situación de la deuda en cada momento concreto. El pago o cumplimiento de la deuda determinará la cancelación inmediata de todo dato relativo a la misma”. 

Concluye la sala que la tardanza de 48 horas en cancelar los datos no puede considerarse excesiva e injustificada, a la vista de los plazos que la normativa sobre protección de datos de carácter personal prevé para actuaciones similares, y por tanto no constituye una vulneración de los derechos del deudor, con el razonamiento siguiente:

(…) La regulación contenida en las normas transcritas muestra que, como consecuencia del principio de calidad de los datos que inspira la regulación de la protección de datos de carácter personal, y más específicamente, los ficheros de información sobre solvencia patrimonial y crédito que incluyen datos relativos al cumplimiento o incumplimiento de obligaciones dinerarias, en los llamados "registros de morosos" solo pueden incluirse y tratarse datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica de los interesados y que respondan con veracidad a la situación actual de aquéllos. Por ello, deben ser rectificados o cancelados los datos que no respondan a las exigencias derivadas del principio de calidad de los datos, en concreto los que sean inveraces o inexactos, incluso cuando inicialmente pudieran haber respetado estas exigencias, como ocurre cuando el deudor paga la deuda que determinó la inclusión de sus datos en el registro de morosos. En tanto que la inclusión de sus datos en un registro de esta naturaleza afecta a sus derechos fundamentales, en concreto a su derecho al honor y al derecho de autodeterminación informativa recogida en el art. 18.4 de la Constitución, esta cancelación debe ser inmediata.

Pero esta exigencia de inmediatez es configurada en la normativa de protección de datos como el respeto de plazos breves, de apenas algunos días. La pretensión del recurrente de configurar el derecho a la cancelación de sus datos del deudor que paga su deuda de modo instantáneo, de modo que de no ser así el responsable de la inclusión de sus datos en el fichero de morosos incurre en una vulneración de sus derechos fundamentales, se configura como una pretensión incompatible con la extensión en el tiempo que conlleva toda actividad humana de una mínima complejidad (como puede ser la de cancelar la inclusión de datos del deudor en un fichero de morosos una vez que este ha abonado su deuda), que difícilmente puede ser instantánea (…).
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17 de febrero de 2015

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Doctrina jurisprudencial sobre el retracto legal


El retracto legal es aquel derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago y en sus mismas condiciones. El Código Civil contempla la figura del retracto legal en los artículos 1521 y ss. – sede de compraventa -, estableciendo algunas normas generales y ofreciendo algunas pautas normativas del retracto de comuneros y de colindantes.

Nuestra legislación civil estatal contempla otros supuestos de adquisición preferente como los retractos arrendaticios, contemplados en las respectivas leyes de arrendamientos y que tuvimos ocasión de tratar en este artículo, el retracto de coherederos regulado en el artículo 1067 del CC o al histórico retracto enfitéutico de los artículos 1638 y 1639 del mismo cuerpo legal.

La reciente STS de 14 de enero de 2015 realiza una valoración del fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio del retracto legal, particularmente en su proyección o referencia a la legislación de arrendamientos urbanos; antiguo artículo 48 de la Ley 1964, en relación con el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario de local de negocios, hoy artículo 25 de la Ley 29 de 1994, bajo la denominación técnica de "Derecho de adquisición preferente", fijando como doctrina jurisprudencial que: 

“(…) el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocios se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, según lo previsto en los artículos 1518 y 1521 del Código Civil .”

El razonamiento que utiliza es el siguiente:

“(…) Derecho arrendaticio de adquisición preferente y fenómeno adquisitivo.

Naturaleza y alcance de reconocimiento judicial. Doctrina jurisprudencial aplicable.

TERCERO.- 1. La estimación del motivo del recurso extraordinario por infracción procesal determina, conforme a la regla 7ª de la Disposición Final 16ª LEC , que se deba dictar nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación.

Esto supone, conforme a lo alegado en los motivos formulados por la parte recurrente, principalmente con relación al primero de ellos, que fuera de perspectivas parciales entremos en el análisis completo que define el curso del fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de derecho de adquisición preferente, llevado a cabo por el arrendatario en el presente caso.

2. La constitución heterónoma o forzosa de las relaciones jurídico-reales: criterios generales.

La vigencia de la autonomía privada como principio en el campo de las relaciones jurídico-reales comporta, como regla general, que estas relaciones y, con ellas, el efecto adquisitivo, se constituyen en virtud de la voluntad negocial acompañada del esquema básico que impone nuestro sistema adquisitivo (artículo 609 del Código Civil con relación al título y el modo).

Sin embargo, esta regla general no es de carácter absoluto y presenta claras excepciones que permiten considerar que en determinados casos se produce una constitución heterónoma de la relación jurídico-real y, por tanto, una transmisión de carácter forzoso que escapa de la voluntad negocial como eje rector o impulsor de la relación jurídica establecida.

En estos supuestos, que resultan muy variados, el curso del efecto adquisitivo presenta también notables diferencias en atención a la configuración normativa que los define. Así, en algunos casos, supuesto de la servidumbre natural de aguas contemplada en el artículo 552 del Código Civil, la relación jurídico-real es creada directa y plenamente por la disposición normativa. En otros casos, la mayoría, el esquema o curso adquisitivo varía pues la misma se limita a configurar las circunstancias o presupuestos para la constitución de la relación jurídico-real, concediendo al beneficiario el derecho a exigir dicha constitución de la relación jurídico-real y paralelamente imponer al afectado el deber de instrumentarla o llevarla a cabo; cuestión que, en unas ocasiones, comporta la tramitación de un procedimiento administrativo o judicial al respecto (servidumbre de acueducto, artículo 557 del Código y servidumbre de paso , artículo 554, respectivamente), y en otras, el derecho a exigir su constitución ya mediante el cumplimiento voluntario del deber impuesto, o su pertinente cumplimiento por la reclamación judicial que proceda, caso de las denominadas hipotecas legales. En todos estos supuestos, a diferencia de lo visto en la servidumbre natural de aguas, la relación jurídico- real no se crea de un modo directo, sino a través de los pertinentes procedimientos administrativos o judiciales y, en su caso, con el cumplimiento obligacional del deber impuesto a estos efectos; de forma que a través de este cumplimiento instrumental se sigue el esquema básico de nuestro sistema adquisitivo y se produce el efecto jurídico-real proyectado.

Aunque este curso de constitución indirecta o complementaria resulta también aplicable, por lo general, a los casos de transmisión forzosa del dominio, no obstante, y he aquí la fundamentación relevante, dicho curso del fenómeno adquisitivo también puede resultar modalizado o particularizado, a su vez, en atención a la configuración que del mismo realice la disposición normativa.

Como vemos a continuación, esta modalización del régimen adquisitivo es lo que ocurre en la transmisión forzosa que se produce por el ejercicio del derecho de adquisición preferente, llevado a cabo por el titular del derecho arrendaticio.

3. El fenómeno adquisitivo derivado del ejercicio de derecho de adquisición preferente.

Modulación y alcance. El fenómeno adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente que la ley otorga al arrendatario queda configurado, de forma sustantiva, por los presupuestos que el Código Civil contempla al respecto en la correlación de los artículos 1518 y 1521. De la interpretación sistemática de los mismos se desprende que, si bien el efecto adquisitivo no se produce de un modo directo y pleno por obra de la norma, no obstante, su producción queda modalizada, a diferencia de los supuestos anteriores, por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1521 ("derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago") y por el cumplimiento por el arrendatario del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación al vendedor del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1518 del Código Civil .

Se comprende, de este modo, la de la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio, pues el esquema básico transmisivo que impone nuestro sistema y, con él, el efecto adquisitivo, queda embebido en la propia consumación y función traslativa que se infiere del originario contrato de compraventa realizado por el arrendador, en cuya estructura y eficacia, también la traslativa, se subroga el arrendatario que ejercita su derecho y consuma la relación negocial con la correspondiente consignación o pago realizada a favor del arrendador y propietario del inmueble.

Esta modalización del curso adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente, que le asiste al arrendatario, resulta, como se ha señalado, plenamente concorde con nuestro sistema adquisitivo.

Obsérvese, por una parte, que la innecesariedad de un posterior acto o negocio de transmisión del dominio concuerda con la innecesariedad del traspaso posesorio, habida cuenta de la posesión del inmueble que ya disfruta el arrendatario y que le sirve a los efectos del cambio operado en el concepto de dicha posesión; ahora como titular del derecho de dominio. Del mismo modo, por otra parte, y en contra de lo considerado por la sentencia recurrida, que la elevación a escritura pública del contrato de compraventa a favor del arrendatario, aparte de la señalada innecesariedad para el efecto transmisivo, tampoco constituye un presupuesto para la eficacia jurídico-real que se derive del contrato de compraventa; que se produce sin necesidad de la misma (STS 16 de septiembre de 2014, núm. 303/2014).

En suma, lo anteriormente expuesto también concuerda con el especial régimen de eficacia frente a terceros que acompaña el ejercicio de este derecho de adquisición preferente, que no necesita de su previa inscripción para afectar al posible tercer adquirente (artículo 37.3 LH). A lo que hay que añadir la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala (STS de 11 de julio de 2012, núm. 450/2012) por la que no debe entender que la aplicación de esta figura deba ser objeto de una interpretación restrictiva más allá de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su realización.

4. Naturaleza y alcance del reconocimiento judicial.

Conforme a lo anterior, debe señalarse que el reconocimiento judicial, que acompaña a esta figura en aquellos casos en donde su ejercicio resulta discutido, tampoco escapa a la configuración sustantiva que delimita el curso adquisitivo que se deriva del ejercicio de este derecho, de forma que incide, necesariamente, en la naturaleza y alcance del reconocimiento judicial que se produzca al respecto.

En efecto, determinado de este modo el efecto jurídico adquisitivo se comprende que el alcance del reconocimiento judicial que recaiga al respecto se limite a declarar la transmisión dominical que, conforme a la interpretación sistemática de los artículos 1518 y 1521 del Código Civil analizada, ya se ha producido materialmente con la consumación del contrato de compraventa y la correspondiente consignación realizada por el arrendatario, sin que, por tanto, presente un alcance constitutivo, ya respecto de la sentencia firme, o bien desde la firmeza de la sentencia, con relación a situación jurídico-real previamente creada; todo ello con fundamento a la modalización del curso adquisitivo analizado.

Extremo que, en el presente caso, nos lleva a que la transmisión del bien se produjo el 4 de marzo de 2004, momento en el que el arrendatario efectuó la consignación según la documentación aportada al procedimiento; tal y como declara la sentencia de Primera Instancia. (…)”
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