17 de febrero de 2015

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Doctrina jurisprudencial sobre el retracto legal






El retracto legal es aquel derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago y en sus mismas condiciones. El Código Civil contempla la figura del retracto legal en los artículos 1521 y ss. – sede de compraventa -, estableciendo algunas normas generales y ofreciendo algunas pautas normativas del retracto de comuneros y de colindantes.

Nuestra legislación civil estatal contempla otros supuestos de adquisición preferente como los retractos arrendaticios, contemplados en las respectivas leyes de arrendamientos y que tuvimos ocasión de tratar en este artículo, el retracto de coherederos regulado en el artículo 1067 del CC o al histórico retracto enfitéutico de los artículos 1638 y 1639 del mismo cuerpo legal.

La reciente STS de 14 de enero de 2015 realiza una valoración del fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio del retracto legal, particularmente en su proyección o referencia a la legislación de arrendamientos urbanos; antiguo artículo 48 de la Ley 1964, en relación con el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario de local de negocios, hoy artículo 25 de la Ley 29 de 1994, bajo la denominación técnica de "Derecho de adquisición preferente", fijando como doctrina jurisprudencial que: 

“(…) el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocios se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, según lo previsto en los artículos 1518 y 1521 del Código Civil .”

El razonamiento que utiliza es el siguiente:

“(…) Derecho arrendaticio de adquisición preferente y fenómeno adquisitivo.

Naturaleza y alcance de reconocimiento judicial. Doctrina jurisprudencial aplicable.

TERCERO.- 1. La estimación del motivo del recurso extraordinario por infracción procesal determina, conforme a la regla 7ª de la Disposición Final 16ª LEC , que se deba dictar nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación.

Esto supone, conforme a lo alegado en los motivos formulados por la parte recurrente, principalmente con relación al primero de ellos, que fuera de perspectivas parciales entremos en el análisis completo que define el curso del fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de derecho de adquisición preferente, llevado a cabo por el arrendatario en el presente caso.

2. La constitución heterónoma o forzosa de las relaciones jurídico-reales: criterios generales.

La vigencia de la autonomía privada como principio en el campo de las relaciones jurídico-reales comporta, como regla general, que estas relaciones y, con ellas, el efecto adquisitivo, se constituyen en virtud de la voluntad negocial acompañada del esquema básico que impone nuestro sistema adquisitivo (artículo 609 del Código Civil con relación al título y el modo).

Sin embargo, esta regla general no es de carácter absoluto y presenta claras excepciones que permiten considerar que en determinados casos se produce una constitución heterónoma de la relación jurídico-real y, por tanto, una transmisión de carácter forzoso que escapa de la voluntad negocial como eje rector o impulsor de la relación jurídica establecida.

En estos supuestos, que resultan muy variados, el curso del efecto adquisitivo presenta también notables diferencias en atención a la configuración normativa que los define. Así, en algunos casos, supuesto de la servidumbre natural de aguas contemplada en el artículo 552 del Código Civil, la relación jurídico-real es creada directa y plenamente por la disposición normativa. En otros casos, la mayoría, el esquema o curso adquisitivo varía pues la misma se limita a configurar las circunstancias o presupuestos para la constitución de la relación jurídico-real, concediendo al beneficiario el derecho a exigir dicha constitución de la relación jurídico-real y paralelamente imponer al afectado el deber de instrumentarla o llevarla a cabo; cuestión que, en unas ocasiones, comporta la tramitación de un procedimiento administrativo o judicial al respecto (servidumbre de acueducto, artículo 557 del Código y servidumbre de paso , artículo 554, respectivamente), y en otras, el derecho a exigir su constitución ya mediante el cumplimiento voluntario del deber impuesto, o su pertinente cumplimiento por la reclamación judicial que proceda, caso de las denominadas hipotecas legales. En todos estos supuestos, a diferencia de lo visto en la servidumbre natural de aguas, la relación jurídico- real no se crea de un modo directo, sino a través de los pertinentes procedimientos administrativos o judiciales y, en su caso, con el cumplimiento obligacional del deber impuesto a estos efectos; de forma que a través de este cumplimiento instrumental se sigue el esquema básico de nuestro sistema adquisitivo y se produce el efecto jurídico-real proyectado.

Aunque este curso de constitución indirecta o complementaria resulta también aplicable, por lo general, a los casos de transmisión forzosa del dominio, no obstante, y he aquí la fundamentación relevante, dicho curso del fenómeno adquisitivo también puede resultar modalizado o particularizado, a su vez, en atención a la configuración que del mismo realice la disposición normativa.

Como vemos a continuación, esta modalización del régimen adquisitivo es lo que ocurre en la transmisión forzosa que se produce por el ejercicio del derecho de adquisición preferente, llevado a cabo por el titular del derecho arrendaticio.

3. El fenómeno adquisitivo derivado del ejercicio de derecho de adquisición preferente.

Modulación y alcance. El fenómeno adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente que la ley otorga al arrendatario queda configurado, de forma sustantiva, por los presupuestos que el Código Civil contempla al respecto en la correlación de los artículos 1518 y 1521. De la interpretación sistemática de los mismos se desprende que, si bien el efecto adquisitivo no se produce de un modo directo y pleno por obra de la norma, no obstante, su producción queda modalizada, a diferencia de los supuestos anteriores, por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1521 ("derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago") y por el cumplimiento por el arrendatario del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación al vendedor del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1518 del Código Civil .

Se comprende, de este modo, la de la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio, pues el esquema básico transmisivo que impone nuestro sistema y, con él, el efecto adquisitivo, queda embebido en la propia consumación y función traslativa que se infiere del originario contrato de compraventa realizado por el arrendador, en cuya estructura y eficacia, también la traslativa, se subroga el arrendatario que ejercita su derecho y consuma la relación negocial con la correspondiente consignación o pago realizada a favor del arrendador y propietario del inmueble.

Esta modalización del curso adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente, que le asiste al arrendatario, resulta, como se ha señalado, plenamente concorde con nuestro sistema adquisitivo.

Obsérvese, por una parte, que la innecesariedad de un posterior acto o negocio de transmisión del dominio concuerda con la innecesariedad del traspaso posesorio, habida cuenta de la posesión del inmueble que ya disfruta el arrendatario y que le sirve a los efectos del cambio operado en el concepto de dicha posesión; ahora como titular del derecho de dominio. Del mismo modo, por otra parte, y en contra de lo considerado por la sentencia recurrida, que la elevación a escritura pública del contrato de compraventa a favor del arrendatario, aparte de la señalada innecesariedad para el efecto transmisivo, tampoco constituye un presupuesto para la eficacia jurídico-real que se derive del contrato de compraventa; que se produce sin necesidad de la misma (STS 16 de septiembre de 2014, núm. 303/2014).

En suma, lo anteriormente expuesto también concuerda con el especial régimen de eficacia frente a terceros que acompaña el ejercicio de este derecho de adquisición preferente, que no necesita de su previa inscripción para afectar al posible tercer adquirente (artículo 37.3 LH). A lo que hay que añadir la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala (STS de 11 de julio de 2012, núm. 450/2012) por la que no debe entender que la aplicación de esta figura deba ser objeto de una interpretación restrictiva más allá de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su realización.

4. Naturaleza y alcance del reconocimiento judicial.

Conforme a lo anterior, debe señalarse que el reconocimiento judicial, que acompaña a esta figura en aquellos casos en donde su ejercicio resulta discutido, tampoco escapa a la configuración sustantiva que delimita el curso adquisitivo que se deriva del ejercicio de este derecho, de forma que incide, necesariamente, en la naturaleza y alcance del reconocimiento judicial que se produzca al respecto.

En efecto, determinado de este modo el efecto jurídico adquisitivo se comprende que el alcance del reconocimiento judicial que recaiga al respecto se limite a declarar la transmisión dominical que, conforme a la interpretación sistemática de los artículos 1518 y 1521 del Código Civil analizada, ya se ha producido materialmente con la consumación del contrato de compraventa y la correspondiente consignación realizada por el arrendatario, sin que, por tanto, presente un alcance constitutivo, ya respecto de la sentencia firme, o bien desde la firmeza de la sentencia, con relación a situación jurídico-real previamente creada; todo ello con fundamento a la modalización del curso adquisitivo analizado.

Extremo que, en el presente caso, nos lleva a que la transmisión del bien se produjo el 4 de marzo de 2004, momento en el que el arrendatario efectuó la consignación según la documentación aportada al procedimiento; tal y como declara la sentencia de Primera Instancia. (…)”