6 de mayo de 2015

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La responsabilidad del titular registral de una finca en los gastos comunes







La reciente STS de 22 de abril de 2015 resuelve definitivamente un supuesto controvertido sobre la responsabilidad en el pago derivada de deudas por gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, diferenciando entre el titular registral y el propietario de la finca.

Obviamente, en primer término conviene recalcar la diferencia entre el propietario real y el titular registral, cuando ambos no son coindentes. Desde luego, es sobradamente conocido que la inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva del derecho de propiedad. En este sentido, la STS de 19 de noviembre de 1992 ratifica esta diferencia cuando sostiene que: 

“afirmar que solo son titulares dominicales quienes acceden al Registro de la Propiedad es insostenible, pues la propiedad se adquiere por cualquiera de los medios reconocidos por el art. 609 del Código Civil, sin necesidad de inscripción registral”, al no ser coincidentes. En efecto, los obligados a hacer frente al pago de las cuotas comunitarias y demás extraordinarias que se acuerden son los propietarios, pero no los titulares registrales, cuando hay discordancia – vid. art. 9.1 LPH.

Sin perjuicio, que la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) expresamente faculta a la Comunidad de Propietarios a dirigir su reclamación contra el titular registral de la finca, sin perjuicio de su derecho a repetir, añadiendo el último párrafo del número 4 del artículo 21, la posibilidad de demandar conjuntamente al nuevo y al anterior propietario así como el propietario real y al titular registral, sin perjuicio de la responsabilidad de cada uno de los propietarios.

Como señala la citada sentencia, existe unanimidad en la jurisprudencia y en las resoluciones de la DGRN, con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo, en que cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.

En este sentido, la referida sentencia sienta como doctrina que: 

"cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre"